Mietvertrag - Gastronomie

Mietvertrag für Gastronomieräume

Zwischen

________

________

- Nachfolgend Vermieter -

und

________

________

- Nachfolgend Mieter -

wird folgender Geschäftsraummietvertrag geschlossen:

§ 1 Mieträume

1.1. Vermietet werden im Haus ________ folgende Räume:

________

1.2. Die Gesamtmietfläche beträgt ________ qm.

1.3. Die Flächenabgrenzung und Berechnung ergeben sich aus dem beigefügten Plan und folgender vereinbarter Methode: ________. Gemeinschafts- und Außenflächen werden gesondert ausgewiesen; die Angabe ersetzt nicht die genaue Beschreibung der vermieteten Räume.

1.4. Für die oben genannten Räume erhält der Mieter folgende Schlüssel:

________

1.5. Mieter und Vermieter haben das Mietobjekt gemeinsam eingehend besichtigt. Dabei sind folgende Mängel aufgefallen:

________

1.6. Der Mieter übernimmt die Mietsache wie besichtigt. Die Parteien verpflichten sich, bei Übergabe ein Übergabeprotokoll zu fertigen, welches von den Parteien bzw. den bevollmächtigten Vertretern unterzeichnet wird. Das Übergabeprotokoll konkretisiert den Zustand der Mietsache und wird Bestandteil des Vertrages.
Schäden an diesen Räumen sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

§ 2 Mietzweck

2.1. Die Räume werden für folgenden Gastronomiebetrieb vermietet (Art des Betriebs, Küche, Öffnungszeiten und gegebenenfalls Alkoholausschank):

________

2.2. Der Mieter ist ausdrücklich nicht berechtigt, folgende Waren bzw. folgendes Sortiment anzubieten:

________

2.3. Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, folgende Veranstaltungsarten nicht auszuführen:

________

2.4. Eine Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzung ist von der Zustimmung des Vermieters abhängig, die nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Ein besonderer Grund besteht insbesondere in einer Konkurrenzsituation zu anderen Mietern.

§ 3 Ausstattung der Mieträume / Rückbauverpflichtung

3.1. Der Übergabezustand und die vereinbarte Eignung für den Gastronomiebetrieb ergeben sich aus der Beschreibung, dem Mängelverzeichnis und dem Übergabeprotokoll. Es wird nicht pauschal ein renovierungsbedürftiger Zustand unterstellt.

3.2. Die Rückgabe erfolgt geräumt und gereinigt unter Berücksichtigung vertragsgemäßer Abnutzung. Eine Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand ist nicht vereinbart. Folgendes Inventar wird mitvermietet:

________

3.3. Zuständigkeit und Kosten für technische Anlagen, insbesondere Lüftung, Brandschutz und Fettabscheider, werden wie folgt vereinbart: ________. Die Pflicht des Vermieters, die vereinbarte Gebrauchstauglichkeit bereitzustellen, wird dadurch nur im ausdrücklich vereinbarten Umfang verändert.

3.4. Der Vermieter ist verpflichtet, bis zum Mietbeginn folgende Baumaßnahmen im Mietobjekt durchzuführen:

________

3.5. Der Mieter ist berechtigt, nach Mietbeginn, folgende Umbauten im Mietobjekt durchzuführen:

________

3.6. Der Mieter beschafft die an seine Person und seinen Betrieb anknüpfenden Erlaubnisse. Der Vermieter verantwortet die vereinbarte baurechtliche Eignung der Räume und stellt erforderliche Objektunterlagen bereit. Vor Umbauten sind Zustimmung und notwendige Genehmigungen einzuholen. Verantwortlichkeit, Fristen und Folgen noch ausstehender Genehmigungen: ________. Zwingende öffentlich-rechtliche Pflichten bleiben unberührt.

3.7. Werden bauliche Veränderungen an der Mietsache (Einbauten, Umbauten, Ausbauten) durch den Mieter vorgenommen, verpflichtet er sich, diese spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses beseitigt zu haben.

3.8. Der im beigefügten Lageplan bezeichnete Außenbereich wird für die Dauer der Mietzeit zur gastronomischen Bewirtung mitüberlassen. Der Mieter beachtet Nutzungsgrenzen, Öffnungs- und Ruhezeiten sowie die einschlägigen Genehmigungen und Lärmschutzvorgaben.

Erforderliche betriebliche Erlaubnisse holt der Mieter ein; die Verantwortung für die vereinbarte objektbezogene Eignung richtet sich nach Ziffer 3.6. Die vertraglichen Schutz- und Rückgabepflichten gelten entsprechend.

§ 4 Mietzeit und ordentliche Kündigung

4.1. Das Mietverhältnis beginnt am ________ und endet am ________.

4.2. Wird nicht mit einer Frist von ________ vor Ablauf in Textform gekündigt, verlängert sich der Vertrag jeweils um ________. Maßgeblich ist der Zugang der Kündigung. Für eine Bindung über ein Jahr ist die Textform nach §§ 550, 578 BGB zu beachten. Gesetzliche außerordentliche Kündigungsrechte bleiben unberührt.

§ 5 Fristlose Kündigung

5.1. Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, unter anderem wenn

• der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist
• der Mieter trotz Mahnung das Objekt weiterhin vertragswidrig nutzt
• nach Vertragsschluss eine wesentliche Verschlechterung in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters eintritt. Diese werden vermutet, wenn Pfändungen oder sonstige Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ausgebracht werden, die die Ansprüche des Vermieters gefährden.

5.2. Die gesetzlichen Rechte beider Parteien nach § 543 BGB bleiben unberührt, einschließlich der dort geregelten Voraussetzungen für Abmahnung und Fristsetzung.

5.3. Im Übrigen ist jede Partei zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde berechtigt, wenn der Vertragspartner eine wesentliche Vertragspflicht trotz vorheriger Abmahnung wiederholt verletzt.

§ 6 Mietzins

6.1. Die monatliche Netto-Grundmiete beträgt: ________ Euro.

6.2. Sie ist im Voraus, spätestens am 3. Werktag jeden Monats, kostenfrei an den Vermieter auf dessen Konto zu zahlen.

6.3. Zusätzlich wird folgende monatliche Betriebskostenvorauszahlung erhoben; die Abrechnung erfolgt nach § 11:

Vorauszahlung für kalte Betriebskosten in Höhe von: ________ Euro

Die monatliche Zahlung besteht aus Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung, gegebenenfalls zuzüglich gesetzlich geschuldeter Umsatzsteuer.

6.4. Umsatzsteuer wird zusätzlich nur geschuldet, soweit die Option des Vermieters gesetzlich zulässig und wirksam ausgeübt ist und eine entsprechende Rechnung erteilt wird. Die hierfür erforderlichen Angaben zur Nutzung teilt der Mieter zutreffend mit.

§ 7 Anpassung des Mietzinses

7.1. Eine automatische Indexierung oder Erhöhung der Grundmiete ist nicht vereinbart. Änderungen bedürfen einer wirksamen Vereinbarung; gesetzliche Rechte bleiben unberührt.

§ 8 Mietkaution

Der Mieter zahlt eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. Die Kaution ist vom Vermieter auf einem gesondert geführten Konto aufzubewahren. Eine Verzinsungspflicht des Vermieters für die Kaution wird ausgeschlossen.

§ 9 Bauliche Veränderungen, Ausbesserungen

9.1. Bauliche Veränderungen an den Mieträumen darf der Mieter nur nach Vorliegen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters vornehmen lassen. Die Zustimmung darf verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

9.2. Gesetzlich zu duldende Erhaltungs- und sonstige Maßnahmen darf der Vermieter nach angemessener Ankündigung durchführen; bei Gefahr im Verzug ist sofortiges Handeln zulässig. Gesetzliche Minderungs- und Schadensersatzrechte bleiben unberührt.

9.3. Von beabsichtigten baulichen Tätigkeiten am Gebäude, die den Mieter beeinträchtigen könnten, hat der Vermieter ihn so rechtzeitig zu verständigen, dass der Mieter Vorkehrungen zur Weiterführung seines Betriebes treffen kann.

9.4. Unterbleibt diese Benachrichtigung, so kann dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz/Mietminderung entstehen.

§ 10 Betriebskosten

10.1. Der Mieter trägt zusätzlich zur Miete die für das Mietobjekt anteilig für die Gemeinschaftsflächen und gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen im Anwesen soweit für den zur Nutzung überlassenen Außenbereich laufenden anfallenden Betriebskosten. Hierzu gehören insbesondere auch die Kosten der Tiefgarage und Zufahren, soweit vorhanden.

10.2. Umlagefähig sind die im Vertrag ausdrücklich bezeichneten Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sowie die nachstehend konkret vereinbarten zusätzlichen laufenden Kosten. Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten werden nicht allein durch eine weite Auslegung des Begriffs Betriebskosten erfasst.

• die Kosten der Fassadenreinigung und Toranlagen des Anwesens

• die Kosten aller technischen Einrichtungen, die im Betrieb des Anwesens/und oder dem Mietobjekt dienen

• die Kosten der Aufzugsanlagen

• die Kosten für den Ersatz defekter Beleuchtungsmittel

• die Kosten für Klimatisierung und Lüftung

• die Kosten für Pflege der grundstückseigenen Zufahrten und Stellplätze

• die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, insbesondere Feuer-, Leitungswasser-, Sturm-, Hagel- und Glasversicherungen

• die Kosten der Brandbekämpfung, z.B. für Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen

• ________

10.3. Die Betriebskosten sind nicht in der Grundmiete enthalten und werden gesondert im Vorschusswege erhoben.

10.4. Ebenfalls nicht in der Grundmiete und nicht in den monatlichen Betriebskostenvoruaszahlung enthalten sind folgende Kosten, die der Mieter selbst und unmittelbar trägt und für welche der Mieter selbst und unmittelbar die entsprechenden Versorgungsverträge abschließt:

________

10.5. Die Betriebskosten werden vom Vermieter auf alle Mieter nach billigen Ermessen verteilt. Die Verteilung erfolgt grundsätzlich anteilig nach Quadratmetern im Verhältnis der Gesamtmietfläche des Anwesens zur Fläche des Mietobjekts, sofern die betreffenden Kosten nicht, z.B. aufgrund der Nutzungsart, dem Mieter direkt bzw. anteilig einer bestimmten Kostengruppe zuzuordnen sind.

Xxxxx xx xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxx xx xxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx xx xxxxx xxxxxxx xxx xxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xx xxx xxxxxxx xxxxx xxxx xx xxxxxxxx xxx xxxxx xxxxx xx xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxx xx xxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx xx xxxxx xxxxxxx xxx xxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xx xxx xxxxxxx xxxxx xxxx xx xxxxxxxx xxx xxxxx xxxxx xx xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxx xx xxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx xx xxxxx xxxxxxx xxx xxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xx xxx xxxxxxx xxxxx xxxx xx xxxxxxxx xxx.

10.7. Der Mieter ist zur Zahlung der anteiligen Betriebskosten verpflichtet, auch wenn er die Leistungen weder ganz noch teilweise in Anspruch nimmt, diese jedoch in Anspruch nehmen kann.

10.8. Die monatliche Vorauszahlung beträgt 1/12 der voraussichtlichen jährlichen Kosten. Wenn festgestellt wird, dass die monatlichen Vorauszahlungen zur Deckung der Kosten nicht ausreichen, ist der Vermieter berechtigt, die Vorauszahlung entsprechend heraufzusetzen. Diese Heraufsetzung gilt nur, wenn die Vorauszahlungen den auf den Monat umgerechneten Abrechnungsbetrag um mehr als 10% unterschreiten. Ein Anspruch auf Reduzierung der Vorauszahlungen besteht, wenn die Vorauszahlungen auf den Monat umgerechneten Abrechnungsbetrag um mehr als 10% unterschreiten.

§ 11 Abrechnung der Betriebskosten

Xxxxx xx xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxx xx xxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx xx xxxxx xxxxxxx xxx xxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xx xxx xxxxxxx xxxxx xxxx xx xxxxxxxx xxx xxxxx xxxxx xx xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxx xx xxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx xx xxxxx xxxxxxx xxx xxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xx xxx xxxxxxx xxxxx xxxx xx xxxxxxxx xxx xxxxx xxxxx xx xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxxx xx xxxxxx xxx xxxxxxxx xxxx xx xxxxx xxxxxxx xxx xxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xx xxx xxxxxxx xxxxx xxxx xx xxxxxxxx xxx.

§ 12 Haftung des Vermieters

Der Vermieter haftet für Schäden, die dem Mieter aus der Verletzung von Pflichten aus diesem Mietvertrag entstehen, nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit sowie für die Verletzung wesentlicher Vertragspflichten (Kardinalpflichten).

Bei der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten ist die Haftung des Vermieters auf den vertragstypischen, vorhersehbaren Schaden begrenzt, sofern nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt.

• Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel der Mietsache gemäß § 536a Abs. 1 BGB wird ausgeschlossen.
• Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die durch höhere Gewalt, durch andere Mieter oder durch Dritte verursacht werden, soweit ihn hieran kein Verschulden trifft.Eine Minderung der Miete oder die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen etwaiger Mängel der Mietsache ist nur zulässig, wenn der Mieter den Mangel dem Vermieter unverzüglich schriftlich angezeigt und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat.
• Der Mieter kann gegenüber den Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.

Gesetzliche Minderungsrechte und die Aufrechnung mit unbestrittenen, rechtskräftig festgestellten oder aus diesem Mietverhältnis stammenden Gegenforderungen bleiben unberührt. Der Mieter zeigt Mängel unverzüglich an.

§ 13 Betreten der Mietsache

Der Vermieter darf die Geschäftsräume nach vorheriger Ankündigung während der Geschäftszeiten, bei Gefahr im Verzug auch in Abwesenheit des Mieters, betreten, um sich vom Zustand der Räume zu überzeugen. Dieses Recht kann auch durch einen Bevollmächtigten ausgeübt werden.

§ 14 Instandhaltung/Instandsetzung der Mieträume, Schönheitsreparaturen

14.1. Die Erhaltung der Mietsache obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Der Mieter übernimmt die laufende Reinigung und die ordnungsgemäße Bedienung seiner eigenen Einrichtungen. Für von ihm schuldhaft verursachte Schäden haftet er nach dem Gesetz. Weitergehende Instandhaltungspflichten und etwaige Kostenobergrenzen bedürfen einer gesonderten, bestimmten und wirksamen Vereinbarung.

14.2. Eine pauschale Übertragung sämtlicher Schönheitsreparaturen oder eine zustandsunabhängige Endrenovierung ist nicht vereinbart. Individuell vereinbarte Ausbau- und Rückbaupflichten bleiben im zulässigen Umfang bestehen.

§ 15 Versicherungen

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten Versicherungen abzuschließen (z.B. Betriebshaftpflichtversicherung, Glasversicherung usw., Doppelversicherungen durch Vermieter und Mieter sollten vermieden werden). Der Mieter wird dem Vermieter den Bestand dieser Versicherungen auf Anforderung nachweisen.

§ 16 Untervermietung, Nachmieter

16.1. Eine Untervermietung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet.

Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden.

16.2. Der Mieter ist berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, der in den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen innerhalb der Restlaufzeit des Vertrages eintritt, sofern gegen die Bonität des Nachmieters, gegen dessen Person und die Branche (auch im Hinblick auf einen Konkurrenzschutz) keine Einwendungen bestehen. Der Vermieter ist verpflichtet, mit diesem Mieter zu unveränderten Bedingungen einen Vertrag für die Restlaufzeit abzuschließen.

§ 17 Außenreklame

17.1. Der Mieter ist berechtigt, an bestimmten Teilen der Außenfront des Gebäudes Firmenschilder, Leuchtreklame sowie Schaukästen und Warenautomaten anzubringen, soweit der Gesamteindruck der Gebäudefront dadurch nicht beeinträchtigt wird.

17.2. Das Anbringen dieser Außenreklame erfolgt auf Kosten des Mieters und nach vorheriger Abstimmung mit dem Vermieter.

17.3. Die gesetzlichen und ortspolizeilichen Vorschriften über Außenreklame sind zu beachten.

17.4. Die Pflicht des § 3 Nr. 2 dieses Mietvertrages bei Mietende gilt sinngemäß.

17.5. Verlegt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses seinen Betrieb, so ist er berechtigt, ein halbes Jahr an der Eingangstür ein Hinweisschild anzubringen.

§ 18 Sachen des Mieters

Der Mieter versichert, dass die Sachen, die er in die Mieträume einbringen wird, in seinem freien Eigentum stehen, abgesehen von handelsüblichen Eigentumsvorbehalten. Folgende Sachen sind hiervon ausgenommen:

________

§ 19 Wettbewerbsschutz

19.1. Dem Vermieter ist es gestattet, während der Mietzeit auf dem Mietgrundstück und die ihm gehörenden Nachbargrundstücken (Straße, Hausnummer) gewerbliche Räume an einen Mitbewerber des Mieters zu vermieten.

§ 20 Sonstiges

20.1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.

20.2. Vertrag, Anlagen und Änderungen sollen vollständig in Textform dokumentiert werden. Für langfristige Mietverhältnisse gelten §§ 550, 578 BGB. Individuelle Vereinbarungen haben nach § 305b BGB Vorrang; ihre Auswirkungen auf die gesetzliche Form sind gesondert zu beachten.

20.3. Für unwirksame vorformulierte Klauseln gelten die gesetzlichen Rechtsfolgen, insbesondere § 306 BGB. Eine automatische Ersetzung durch die wirtschaftlich nächstliegende Regelung ist nicht vereinbart.

§ 21 Anlagen als Vertragsbestandteile:

• Hausordnung

• Baumaßnahmen des Vermieters

• Baumaßnahmen des Mieters

Beigefügte Anlagen (Lageplan, Inventar, Protokoll, Ausbau- und Genehmigungsregelung, gegebenenfalls Mietstaffeln; jeweils mit Datum): ________.

Ort, Datum

........................................................

Unterschrift Vermieter

........................................................

Unterschrift Mieter