Kaufvertrag - Haus - Formular Online zum Ausfüllen Pro · DE-law

NOTARIELLE URKUNDE

Immobilienkaufvertrag über ein Hausgrundstück

Verhandelt

zu ________, am ________

Vor dem unterzeichneten Notar

________

mit dem Amtssitz in ________

erschienen heute:

1. Als Verkäufer:

________,
geboren am ________,
wohnhaft: ________,
Staatsangehörigkeit: ________

2. Als Käufer:

________,
geboren am ________,
wohnhaft: ________,
Staatsangehörigkeit: ________

Die Erschienenen wiesen sich dem Notar gegenüber durch Vorlage gültiger amtlicher Lichtbildausweise aus. Der Notar fertigte mit Zustimmung der Erschienenen Ablichtungen dieser Ausweise für seine Handakten. Die Erschienenen verneinten auf Befragen des Notars eine Vorbefassung desselben in dieser Angelegenheit (§ 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG). Der Notar belehrte die Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten (§§ 17 ff. BeurkG).

Die Erschienenen baten sodann um Beurkundung des nachfolgenden:

— Immobilienkaufvertrag über ein Hausgrundstück —

§ 1 Kaufgegenstand

1.1 Dem Notar lag ein Abdruck des maßgeblichen Grundbuchs vom ________ vor. Die Beteiligten verzichten nach ausdrücklicher Belehrung durch den Notar über die damit verbundenen Risiken auf eine erneute Grundbucheinsicht.

1.2 Gegenstand dieses Vertrages ist das nachfolgend bezeichnete Hausgrundstück nebst aufstehendem Gebäude, Außenanlagen und gesetzlichem Zubehör (§§ 93 ff. BGB), gelegen in:

________

1.3 Im Grundbuch ist der Verkäufer als Eigentümer des Grundstücks mit folgenden grundbuchmäßigen Bezeichnungen eingetragen:

Grundbuchamt: ________
Gemarkung: ________
Grundbuch von ________, Blatt: ________
Flurstück Nr.: ________
Grundstücksfläche (Gebäude- und Freifläche): ________ m²
Wohnfläche: ________ m²
Beschreibung der Wohn- und Nebenräume:
________

1.4 Das Haus befindet sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch im Bau. Die Fertigstellung ist nach Angabe des Verkäufers für den ________ vorgesehen. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Haus nach Maßgabe der vereinbarten Baubeschreibung fertigzustellen.

1.5 Das Grundbuch weist zum Zeitpunkt dieser Beurkundung folgende Belastungen aus:

Abteilung II (Lasten und Beschränkungen):
________

Abteilung III (Grundpfandrechte):
________

1.6 Die Parteien sind sich einig, dass der Kaufgegenstand frei von allen in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Belastungen zu übereignen ist, soweit diese nicht ausdrücklich vom Käufer übernommen werden. Der Verkäufer beantragt die Löschung aller nicht zu übernehmenden Rechte und erteilt hierzu die erforderlichen Bewilligungen. Der Notar wird beauftragt, die erforderlichen Löschungsunterlagen einzuholen und die Lastenfreistellung zu veranlassen.

§ 2 Beschaffenheit des Kaufgegenstandes und Mängel

2.1 Der Kaufgegenstand wird in dem Zustand verkauft, in dem er sich zum Zeitpunkt der Beurkundung befindet. Der Verkäufer versichert, dass ihm über offenkundige Mängel hinaus keine versteckten Mängel bekannt sind, die einer Aufklärung des Käufers bedürften.

2.2 Dem Verkäufer sind folgende Mängel bekannt, über die er den Käufer hiermit ausdrücklich aufklärt:

________

2.3 Dem Verkäufer sind keine Baulasten, keine altrechtlichen, im Grundbuch nicht eingetragenen Dienstbarkeiten sowie keine schädlichen Bodenverunreinigungen, Altlasten oder sonstigen wesentlichen Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung des Kaufgegenstandes nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Der Käufer bestätigt, den Kaufgegenstand vor Vertragsschluss besichtigt zu haben.

2.4 Eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel (§§ 434 ff. BGB) ist ausgeschlossen, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für Schäden, die auf einem vorsätzlichen oder arglistigen Verhalten des Verkäufers beruhen (§ 444 BGB), sowie nicht für Mängel, die dem Verkäufer bekannt waren und nicht offenbart wurden. Die Haftung für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit sowie aus der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten bleibt unberührt.

2.5 Der Verkäufer erklärt, dass eine Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) oder dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) nicht besteht.

2.6 Der Verkäufer bestätigt, einen Energieausweis gemäß § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) von einem zugelassenen Sachverständigen erstellt und dem Käufer vor Vertragsschluss übergeben zu haben. Für die inhaltliche Richtigkeit des Energieausweises übernimmt der Verkäufer keine Gewähr.

§ 3 Kaufvertrag und Eigentumsübertragungsverpflichtung

Der Verkäufer verkauft hiermit an den Käufer das in § 1 dieser Urkunde näher bezeichnete Grundstück nebst aufstehendem Gebäude, Außenanlagen und gesetzlichem Zubehör mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Der Käufer nimmt diesen Kauf an und verpflichtet sich zur Abnahme des Vertragsgegenstandes. Beide Parteien verpflichten sich, an allen zur Eigentumsübertragung erforderlichen Rechtshandlungen mitzuwirken (§§ 433, 873, 925 BGB).

§ 4 Kaufpreis

4.1 Der Kaufpreis für den Vertragsgegenstand gemäß § 1 dieser Urkunde beträgt:

________ Euro
(in Worten: ________ Euro)

4.2 In diesem Kaufpreis sind folgende mitverkaufte bewegliche Gegenstände und sonstiges Inventar enthalten:

________

4.3 Der auf das mitverkaufte bewegliche Inventar entfallende Anteil am Kaufpreis beträgt ________ Euro. Dieser Betrag unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

4.4 Der Kaufpreis für die Immobilie ist als Einmalzahlung zu entrichten. Eine Ratenzahlung ist nicht vereinbart.

4.5 Die Grundlage für die Bemessung des Kaufpreises bildet ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vom ________.

4.6 Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig, sobald sämtliche der nachfolgend genannten Bedingungen erfüllt sind und der Notar dies dem Käufer schriftlich bestätigt hat (Fälligkeitsmitteilung):

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4.7 Das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG) ist keine Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises.

4.8 Soweit der Kaufpreis nicht anderweitig zur Ablösung eingetragener Belastungen zu verwenden ist, ist er auf das folgende Konto des Verkäufers zu zahlen:

Kreditinstitut: ________
Kontoinhaber: ________
IBAN: ________
BIC: ________

4.9 Der Käufer unterwirft sich wegen seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Der Notar wird angewiesen, dem Verkäufer auf Verlangen vollstreckbare Ausfertigungen dieser Urkunde zu erteilen, ohne dass es einer weiteren Zustimmung des Käufers bedarf.

4.10 Gerät der Käufer mit der Kaufpreiszahlung in Verzug, ist der rückständige Betrag ab Eintritt des Verzuges mit fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu verzinsen (§ 288 Abs. 1 BGB). Weitergehende gesetzliche Rechte des Verkäufers, insbesondere das Recht zum Rücktritt gemäß §§ 323, 326 BGB, bleiben unberührt.

§ 5 Auflassungsvormerkung

5.1 Zur Sicherung des dem Käufer aus diesem Vertrag zustehenden Anspruchs auf Eigentumsverschaffung (§ 433 Abs. 1 BGB) bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) am in § 1 bezeichneten Grundstück im Grundbuch.

5.2 Der Käufer bewilligt und beantragt die Löschung der Auflassungsvormerkung Zug um Zug mit der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch, vorausgesetzt, dass keine nicht vom Käufer selbst veranlassten Zwischeneintragungen zu besorgen sind — mit Ausnahme von Löschungen.

5.3 Die Löschung der Auflassungsvormerkung darf erst dann veranlasst werden, wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen und der Kaufpreis nachweislich vollständig gezahlt oder dessen Zahlung anderweitig sichergestellt ist.

§ 6 Auflassung und Eigentumsumschreibung

6.1 Die Auflassung (§ 925 BGB) soll erst erklärt werden, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Der Notar wird bereits heute beauftragt und bevollmächtigt, die Auflassung zu beurkunden sowie die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt zu beantragen, sobald der Verkäufer schriftlich bestätigt oder der Notar anderweitig festgestellt hat, dass der Kaufpreis — ohne etwaige Zinsen oder Schadensersatzforderungen — vollständig gezahlt worden ist.

6.2 Ein Notaranderkonto (§§ 54a ff. BNotO) soll nicht eingerichtet werden; die Beteiligten wurden über die Bedeutung und Funktion eines Notaranderkontos belehrt. Sollte sich bei der Abwicklung die Notwendigkeit der Einrichtung eines Notaranderkontos ergeben, wird der Notar beauftragt, ein solches einzurichten und die Kaufpreiszahlung hierüber abzuwickeln.

§ 7 Kaufpreisfinanzierung und Vorwegbeleihung

7.1 Soweit der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises Fremdmittel einsetzt, erklärt der Verkäufer seine Zustimmung zur Vorwegbeleihung des Kaufgegenstandes durch den Käufer in beliebiger Höhe — d.h. zur Eintragung von Grundpfandrechten zugunsten von Gläubigern des Käufers im Grundbuch vor Eigentumsumschreibung —, ohne persönliche Haftungsübernahme des Verkäufers, sofern sichergestellt ist, dass der vollständige Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird. Jede Beleihung muss den übrigen Bestimmungen dieses Vertrages entsprechen.

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§ 8 Übergabe, Besitz-, Nutzungs- und Lastenübergang

8.1 Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand dem Käufer am ________ geräumt, besenrein und frei von Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen Dritter zu übergeben. Der Verkäufer ist berechtigt, die Übergabe bis zur vollständigen und vertragsgemäßen Zahlung des Kaufpreises zurückzuhalten.

8.2 Der Verkäufer hat den Kaufgegenstand bis zum Übergabetag auf eigene Kosten in seinem gegenwärtigen Zustand zu erhalten. Zur gewöhnlichen Instandhaltung bis zur Übergabe gehört nur die Beseitigung neu auftretender, wesentlicher Mängel.

8.3 Mit dem Tag der vollständigen Gutschrift des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers (oder auf einem etwaigen Notaranderkonto) gehen Besitz, Nutzungen, laufende öffentliche und privatrechtliche Lasten, sämtliche Rechte sowie das Haftpflichtrisiko am Kaufgegenstand auf den Käufer über. Auf diesen Stichtag erfolgt eine zeitanteilige Abrechnung laufender Positionen.

8.4 Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer unverzüglich, spätestens am Übergabetag, alle vorhandenen Originale oder beglaubigte Ablichtungen der auf den Kaufgegenstand bezüglichen Unterlagen zu übergeben (insbesondere Baupläne, Baugenehmigungen, Betriebsanleitungen, Wartungsverträge, Versicherungsunterlagen).

8.5 Der Verkäufer erklärt, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung alle den Kaufgegenstand betreffenden fälligen öffentlichen Abgaben, Gebühren und Steuern bezahlt sind und keine diesbezüglichen Rückstände bestehen.

8.6 Kosten für Straßen-, Kanal- oder sonstige Erschließungsarbeiten, die nach dem Übergabetag entstehen oder beschlossen werden, trägt der Käufer. Der Verkäufer erklärt, dass ihm zum Zeitpunkt der Beurkundung keine bevorstehenden oder drohenden derartigen Maßnahmen bekannt sind.

8.7 Die Verkehrssicherungspflichten (§ 823 BGB) sowie die Gefahrtragung gehen mit der Übergabe vollständig auf den Käufer über. Der Käufer ist verpflichtet, das Haftpflichtrisiko ab dem Übergabetag durch geeignete Versicherungen abzudecken.

§ 9 Kosten und Steuern

9.1 Sämtliche mit diesem Vertrag und dessen Durchführung verbundenen Kosten und Abgaben trägt der Käufer, insbesondere:

(a) die Grunderwerbsteuer gemäß § 1 GrEStG;
(b) Notar- und Gerichtskosten für die Beurkundung, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung (einschließlich etwaiger Verwahrungsgebühren) gemäß GNotKG.

9.2 Die Kosten der Löschung der vom Käufer nicht übernommenen Belastungen gemäß § 1 Abs. 6 dieser Urkunde trägt allein der Verkäufer.

9.3 Die Kosten für etwaige erforderliche Genehmigungserklärungen oder Vollmachtsbestätigungen trägt jeweils die Partei, für die diese Erklärungen abgegeben werden.

9.4 Im Innenverhältnis der Parteien gelten die vorstehenden Kostenregelungen. Im Außenverhältnis haften die Parteien gegenüber dem Notar und den Behörden als Gesamtschuldner (§ 29 GNotKG, § 13 GrEStG).

§ 10 Maklerprovision

10.1 Die Vertragsparteien teilen mit, dass die Vermittlung dieses Vertrages durch einen Makler erfolgte und außerhalb dieser Urkunde bereits ein Maklervertrag mit der Firma ________, ansässig in ________, geschlossen wurde.

10.2 Die Parteien erkennen an, durch Abschluss dieses Vertrages gegenüber dem Makler provisionspflichtig geworden zu sein. Die Provision ist mit Abschluss dieses Kaufvertrages zur sofortigen Zahlung fällig (§ 652 BGB).

10.3 Soweit die Provision vom Käufer zu tragen ist, gelten die Regelungen des § 656c BGB (Zweiseitiger Maklervertrag). Der beurkundende Notar weist ausdrücklich darauf hin, dass er die Angemessenheit der Maklerprovision nicht geprüft hat.

§ 11 Gesetzliche Vorkaufsrechte

11.1 Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechte Dritter an dem Kaufgegenstand bekannt sind, die der Wirksamkeit dieses Vertrages entgegenstehen könnten.

11.2 Wird ein gesetzliches Vorkaufsrecht — insbesondere nach §§ 24 ff. BauGB — ausgeübt, ist jede Vertragspartei zum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt. Für diesen Fall tritt der Verkäufer vorsorglich seine Kaufpreisforderung gegen den Vorkaufsberechtigten in Höhe des hier vereinbarten Kaufpreises an den Käufer ab. Weitergehende gegenseitige Ansprüche sind ausgeschlossen.

11.3 Der Notar wird beauftragt, das erforderliche Vorkaufsrechtzeugnis der zuständigen Gemeinde einzuholen.

§ 12 Vollmacht und Vollzugsauftrag

12.1 Die Beteiligten bevollmächtigen den amtierenden Notar sowie dessen jeweilige Amtsvertreter, alle zur Durchführung und zum grundbuchlichen Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, insbesondere erforderliche Genehmigungen einzuholen, Anträge beim Grundbuchamt zu stellen, zu ändern oder zurückzunehmen sowie Eintragungshindernisse zu beseitigen.

12.2 Die Beteiligten bevollmächtigen darüber hinaus die Notariatsangestellten des amtierenden Notars — jeweils einzeln und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB — alle zur Durchführung dieses Vertrages noch erforderlichen Erklärungen abzugeben und etwaige Beanstandungen des Grundbuchamtes oder von Behörden auszuräumen. Eine inhaltliche Änderung des wesentlichen Vertragsinhalts ist hiervon nicht umfasst.

12.3 Diese Vollmachten gelten ausschließlich gegenüber dem Grundbuchamt und den zur Durchführung des Vertrages zuständigen Behörden und können nur vor dem amtierenden Notar oder dessen Amtsvertretern ausgeübt werden.

12.4 Der Notar wird angewiesen, von den erteilten Vollmachten nur in dem Umfang Gebrauch zu machen, wie es zur ordnungsgemäßen Durchführung dieses Vertrages erforderlich ist. Die Vollmachten erlöschen nicht durch den Tod des Vollmachtgebers (§ 168 S. 1 BGB i.V.m. der ausdrücklichen Vereinbarung der Beteiligten).

§ 13 Notarielle Belehrungen und Hinweise

Der Notar hat die Beteiligten gemäß §§ 17, 20 BeurkG insbesondere auf Folgendes hingewiesen und belehrt:

13.1 Beurkundungspflicht: Alle Vereinbarungen der Parteien im Zusammenhang mit diesem Grundstückskauf, einschließlich etwaiger Nebenabreden, müssen vollständig beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Nicht beurkundete Vereinbarungen sind nichtig und können gemäß § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit dieses Vertrages führen.

13.2 Außerbücherliche Lasten und Beschränkungen: Am Kaufgegenstand können Lasten und Beschränkungen bestehen, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, insbesondere öffentlich-rechtliche Baulasten (Baulastenverzeichnis), dingliche Vorkaufsrechte, Erschließungsbeiträge (§§ 127 ff. BauGB) sowie private und öffentliche Altlasten (§§ 9 ff. BBodSchG).

13.3 Eigentumserwerb: Der Käufer wird erst dann Eigentümer des Grundstücks, wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB). Voraussetzung dafür sind unter anderem die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamts (§ 22 GrEStG) sowie aller erforderlichen behördlichen Genehmigungen.

13.4 Steuerliche Folgen: Der Notar hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er die steuerlichen Folgen dieses Vertrages — insbesondere hinsichtlich Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer — nicht prüft und dass vor Vertragsabschluss die Inanspruchnahme steuerlicher Beratung empfohlen wird.

13.5 Vorleistungsrisiko: Mit diesem Vertrag sind Vorleistungsrisiken verbunden. Insbesondere besteht das Risiko, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, oder dass der Verkäufer den Kaufgegenstand übergibt, bevor der Kaufpreis vollständig entrichtet ist. Der Notar hat auf die Absicherungsmöglichkeiten (Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Notaranderkonto) hingewiesen.

13.6 Gesamtschuldnerische Haftung: Die Parteien haften im Außenverhältnis als Gesamtschuldner für Notar- und Gerichtskosten sowie für die Grunderwerbsteuer, unbeschadet der internen Kostenverteilung gemäß § 9 dieser Urkunde.

§ 14 Salvatorische Klausel

14.1 Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden oder sollte sich eine Lücke in diesem Vertrag herausstellen, so wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt (§ 139 BGB wird insoweit abbedungen).

14.2 Anstelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung oder zur Ausfüllung der Lücke soll eine Regelung gelten, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen oder fehlenden Bestimmung am nächsten kommt und die die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit oder Lücke vereinbart hätten. Die Parteien verpflichten sich, eine entsprechende ergänzende Vereinbarung zu treffen.

§ 15 Schlussbestimmungen und Unterschriften

15.1 Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

15.2 Auf diesen Vertrag findet ausschließlich das Recht der Bundesrepublik Deutschland Anwendung.

15.3 Die Parteien teilen mit, dass keiner von ihnen diesen Vertrag im Rahmen einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit abschließt; es handelt sich um ein privates Immobiliengeschäft.

15.4 Die Niederschrift wurde den Erschienenen vollständig vorgelesen, von ihnen als richtig genehmigt und eigenhändig wie folgt unterzeichnet:

___________________________________________

Ort, Datum

___________________________________________

Verkäufer: ________

___________________________________________

Ort, Datum

___________________________________________

Käufer: ________

___________________________________________

Notar: ________

(Notarsiegel)