CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS
Pelo presente instrumento particular, regido pela Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) e, subsidiariamente, pela Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), as partes a seguir qualificadas:
De um lado, na qualidade de SUBLOCADOR:
a pessoa jurídica ________, inscrita no CNPJ sob o n. ________, e-mail: ________, com sede em:
________
neste ato representada, na forma de seus atos constitutivos e/ou conforme poderes especialmente conferidos, por:
________, inscrito no CPF sob o n. ________, portador do RG n. ________;
doravante denominada simplesmente SUBLOCADOR;
e, de outro lado, na qualidade de SUBLOCATÁRIO:
a pessoa jurídica ________, inscrita no CNPJ sob o n. ________, e-mail: ________, com sede em:
________
neste ato representada, na forma de seus atos constitutivos e/ou conforme poderes especialmente conferidos, por:
________, inscrito no CPF sob o n. ________, portador do RG n. ________;
doravante denominada simplesmente SUBLOCATÁRIO;
quando em conjunto designadas Partes e, isoladamente, Parte, têm entre si justo e contratado o presente Contrato de Sublocação de Imóvel Urbano para Fins Não Residenciais, que se regerá pelas cláusulas e condições a seguir.
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
O presente contrato tem por objeto a sublocação, pelo SUBLOCADOR ao SUBLOCATÁRIO, do imóvel urbano localizado em:
________
§ 1°. O imóvel sublocado encontra-se descrito em sua integralidade no contrato de locação principal, firmado entre o SUBLOCADOR e o proprietário ________, datado de ________, anexo a este instrumento e dele parte integrante.
§ 2°. O SUBLOCADOR declara, sob as penas da lei, que o proprietário do imóvel locado consentiu prévia e expressamente, por escrito, com a presente sublocação, nos termos do art. 13 da Lei n. 8.245/1991, sendo a respectiva anuência anexada a este Contrato como sua parte integrante.
§ 3°. Integra o presente instrumento o laudo de vistoria, que descreve, detalhadamente, o imóvel e o seu estado de conservação no momento de sua entrega ao SUBLOCATÁRIO.
CLÁUSULA 2ª – DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel destina-se exclusivamente para os seguintes fins não residenciais, sob pena de aplicação de multa e das demais penalidades previstas neste contrato e na legislação cabível:
________
Parágrafo único. As Partes declaram que as finalidades acima descritas são compatíveis com a natureza e a destinação previstas no contrato de locação principal, ficando vedada a alteração da destinação sem o consentimento prévio e por escrito do SUBLOCADOR e do proprietário.
CLÁUSULA 3ª – DO VALOR DO ALUGUEL, DESPESAS E TRIBUTOS
A título de aluguel, o SUBLOCATÁRIO obriga-se a pagar mensalmente ao SUBLOCADOR a quantia de R$ ________ (________).
§ 1°. O pagamento do aluguel deverá ser realizado até o ________ do mês subsequente ao vencido.
§ 2°. O pagamento será realizado por meio de PIX para a seguinte chave: ________, que identifica conta bancária cujo titular é "________".
§ 3°. Em caso de mora no pagamento do aluguel, incidirá multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice eleito no § 4°, sem prejuízo das demais cominações legais e contratuais.
§ 4°. O aluguel será reajustado anualmente, ou na menor periodicidade admitida em lei, conforme a variação positiva do IPCA/IBGE, aplicada sobre o valor do aluguel do mês imediatamente anterior ao do reajuste. Na hipótese de extinção do índice eleito, será adotado aquele que o substituir oficialmente.
§ 5°. Correm por conta exclusiva do SUBLOCATÁRIO as despesas de energia elétrica, gás, água, esgoto, telefonia, internet e demais serviços de consumo referentes ao imóvel sublocado.
§ 6°. O SUBLOCATÁRIO arcará, igualmente, com o pagamento de todos os tributos incidentes sobre o imóvel sublocado, inclusive o IPTU, bem como de eventual prêmio de seguro complementar contra incêndio, cuja necessidade de contratação deverá ser comunicada com antecedência e por escrito pelo SUBLOCADOR.
§ 7°. O SUBLOCADOR deverá fornecer ao SUBLOCATÁRIO todas as informações necessárias ao pagamento dos tributos e encargos, tais como boletos ou dados bancários, com pelo menos 5 (cinco) dias corridos de antecedência da respectiva data de vencimento.
§ 8°. O SUBLOCATÁRIO será responsável por quaisquer multas a que tenha dado causa, por desobediência às normas de civilidade, vizinhança e posturas municipais vigentes na comarca do imóvel.
§ 9°. As despesas ordinárias e extraordinárias somente poderão ser cobradas do SUBLOCATÁRIO se expressamente previstas no contrato de locação principal e observados os limites dos arts. 22 e 23 da Lei n. 8.245/1991.
CLÁUSULA 4ª – DO PRAZO
O prazo da presente sublocação é de ________ meses, com início em ________ e término em ________, observado que o prazo da sublocação não poderá exceder o prazo do contrato de locação principal.
§ 1°. O SUBLOCATÁRIO terá direito à renovação compulsória deste contrato, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei n. 8.245/1991, desde que, cumulativamente: (I) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (II) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos; e (III) o SUBLOCATÁRIO esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.
§ 2°. A ação renovatória deverá ser proposta no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência.
§ 3°. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.
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§ 5°. Na hipótese do inciso II do parágrafo anterior, o imóvel não poderá ser destinado ao uso no mesmo ramo do SUBLOCATÁRIO, salvo se a sublocação compreendia também o fundo de comércio, com instalações e pertences.
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CLÁUSULA 5ª – DA GARANTIA
Em garantia do fiel cumprimento das obrigações pactuadas, inclusive do pagamento pontual do aluguel e encargos, o SUBLOCATÁRIO presta caução em dinheiro, no montante de R$ ________ (________), equivalente a no máximo 3 (três) meses de aluguel, nos termos do art. 38, § 2°, da Lei n. 8.245/1991, a ser depositada em caderneta de poupança, em nome de ambas as Partes, revertendo em benefício do SUBLOCATÁRIO todas as vantagens dela decorrentes.
§ 1°. Ao final da sublocação, cumpridas integralmente as obrigações contratuais, fica o SUBLOCATÁRIO autorizado a levantar a respectiva soma, acrescida dos juros e rendimentos correspondentes.
§ 2°. A critério das Partes e mediante acordo expresso, o valor caucionado poderá ser revertido para o pagamento de aluguéis e encargos eventualmente devidos pelo SUBLOCATÁRIO.
Parágrafo único. É vedada a cumulação de mais de uma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/1991.
CLÁUSULA 6ª – DOS DEVERES DO SUBLOCADOR
São deveres do SUBLOCADOR, nos termos do art. 22 da Lei n. 8.245/1991:
a. entregar ao SUBLOCATÁRIO o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina;
b. garantir, durante o tempo da sublocação, o uso pacífico do imóvel;
c. manter, durante a sublocação, a forma e o destino do imóvel;
d. responder pelos vícios ou defeitos anteriores à sublocação;
e. fornecer ao SUBLOCATÁRIO recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica;
f. pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do SUBLOCATÁRIO;
g. entregar ao proprietário do imóvel cópia do presente instrumento, com seus anexos, para que tome conhecimento de seu inteiro teor;
h. dar ciência ao SUBLOCATÁRIO de qualquer alteração no contrato de locação principal;
i. exibir ao SUBLOCATÁRIO, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
j. restituir integralmente, ao final da sublocação e cumpridas todas as obrigações, o valor caucionado, acrescido de juros e rendimentos;
k. fornecer, caso solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
CLÁUSULA 7ª – DOS DEVERES DO SUBLOCATÁRIO
São deveres do SUBLOCATÁRIO, nos termos do art. 23 da Lei n. 8.245/1991:
a. pagar pontualmente o aluguel e os encargos da sublocação, no prazo estipulado;
b. servir-se do imóvel para o uso convencionado, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se seu fosse;
c. restituir o imóvel, finda a sublocação, no estado em que o recebeu, conforme o laudo de vistoria, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
d. levar imediatamente ao conhecimento do SUBLOCADOR o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
e. realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel ou em suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes, funcionários, prestadores de serviço ou prepostos;
f. não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do SUBLOCADOR e do proprietário;
g. entregar imediatamente ao SUBLOCADOR os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigidos ao SUBLOCATÁRIO;
h. permitir a vistoria do imóvel pelo SUBLOCADOR ou pelo proprietário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja visitado e examinado por terceiros, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento;
i. observar e cumprir integralmente as obrigações do SUBLOCADOR perante o proprietário decorrentes do contrato de locação principal, no que lhe forem aplicáveis.
CLÁUSULA 8ª – DAS BENFEITORIAS
As benfeitorias necessárias introduzidas pelo SUBLOCATÁRIO, ainda que não autorizadas pelo SUBLOCADOR, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, nos termos do art. 35 da Lei n. 8.245/1991.
Parágrafo único. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo SUBLOCATÁRIO, finda a sublocação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
CLÁUSULA 9ª – DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel, o SUBLOCATÁRIO terá preferência para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros, na medida e nos limites assegurados ao SUBLOCADOR pelo contrato principal e pelos arts. 27 a 34 da Lei n. 8.245/1991, devendo-lhe ser dada ciência do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
§ 1°. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio, em especial o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que poderá ser examinada a documentação pertinente.
§ 2°. O SUBLOCATÁRIO terá o prazo de 30 (trinta) dias, contados da notificação, para manifestar de maneira inequívoca a sua aceitação integral à proposta, sob pena de caducidade do direito.
§ 3°. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial; quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial; permuta; doação; integralização de capital; cisão; fusão; incorporação e constituição da propriedade fiduciária.
CLÁUSULA 10ª – DA RESCISÃO
Em caso de rescisão antecipada e imotivada do contrato pelo SUBLOCATÁRIO, este pagará ao SUBLOCADOR multa correspondente a 1 (uma) vez o valor do último aluguel atualizado, reduzida proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, nos termos do art. 4° da Lei n. 8.245/1991, sem prejuízo de indenização por eventuais perdas e danos comprovados.
§ 1°. Rescindida ou finda a locação principal, qualquer que seja sua causa, resolve-se de pleno direito a presente sublocação, assegurado ao SUBLOCATÁRIO o direito de indenização contra o SUBLOCADOR, na forma do art. 15, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991.
§ 2°. O SUBLOCATÁRIO responde subsidiariamente ao proprietário pela importância que dever ao SUBLOCADOR, quando este for demandado, e ainda pelos aluguéis que se vencerem durante a lide, nos termos do art. 16 da Lei n. 8.245/1991.
§ 3°. Se o imóvel se tornar imprestável ao uso convencionado em razão de caso fortuito ou força maior, o presente instrumento poderá ser rescindido, sem direito a qualquer indenização entre as Partes.
§ 4°. Em caso de extinção, cisão, fusão ou incorporação da pessoa jurídica do SUBLOCADOR, a posição contratual transmite-se ao respectivo sucessor do negócio.
§ 5°. Em caso de extinção, cisão, fusão ou incorporação da pessoa jurídica do SUBLOCATÁRIO, a sublocação transmite-se ao respectivo sucessor do negócio.
§ 6°. A infração de qualquer cláusula contratual ou disposição legal autoriza a Parte inocente a promover a rescisão do contrato e a respectiva ação de despejo, sem prejuízo da exigência da multa contratual e das perdas e danos.
CLÁUSULA 11ª – DA PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS
As Partes obrigam-se a tratar os dados pessoais a que tiverem acesso em razão deste contrato em estrita observância à Lei n. 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados – LGPD), utilizando-os exclusivamente para as finalidades de execução do presente instrumento e pelo prazo necessário ao cumprimento das obrigações legais e contratuais, adotando as medidas de segurança adequadas e respondendo, cada qual, pelos danos a que der causa.
CLÁUSULA 12ª – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
§ 1°. O presente contrato de sublocação fica integralmente subordinado aos termos e condições do contrato de locação principal, não podendo o SUBLOCATÁRIO exercer direitos mais amplos do que os conferidos ao SUBLOCADOR no referido instrumento.
§ 2°. Qualquer alteração ou aditamento ao presente contrato somente terá validade se realizado por escrito e assinado por ambas as Partes.
§ 3°. A tolerância de uma das Partes quanto ao descumprimento de qualquer obrigação pela outra não importará em novação ou renúncia de direito, constituindo mera liberalidade, podendo a Parte tolerante exigir o fiel cumprimento do contrato a qualquer tempo.
§ 4°. A eventual nulidade ou invalidade de qualquer das cláusulas deste contrato não prejudicará a validade e a eficácia das demais disposições, que permanecerão em pleno vigor.
§ 5°. O presente contrato obriga as Partes e seus sucessores a qualquer título, constituindo título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII, do Código de Processo Civil.
CLÁUSULA 13ª – DO FORO
As Partes elegem o foro da comarca em que está localizado o imóvel sublocado para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do presente contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim justas e contratadas, as Partes assinam o presente instrumento, na presença das duas testemunhas abaixo, admitindo como válidas todas as assinaturas, físicas ou eletrônicas, a ele apostas, para todos os fins de direito. Em caso de assinatura eletrônica, as Partes reputam válidas, inclusive, aquelas que não possuam estrutura de padrão ICP-Brasil, nos termos do art. 10, § 2°, da Medida Provisória nº 2.200-2/2001.
________, ________.
(local e data de assinatura)
SUBLOCADOR:
_________________________________________
________
neste ato representando a pessoa jurídica ________
SUBLOCATÁRIO:
_________________________________________
________
neste ato representando a pessoa jurídica ________
TESTEMUNHAS:
_________________________________________
(assinatura)
Nome completo: ________
CPF n.: ________
_________________________________________
(assinatura)
Nome completo: ________
CPF n.: ________