Contrato de Locação Comercial - Modelo, Formulário Pro · BR-law
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CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS
Pelo presente instrumento particular, regido pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e, subsidiariamente, pela Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), as partes a seguir qualificadas têm entre si justo e contratado o presente Contrato de Locação de Imóvel Urbano para Fins Não Residenciais, que se regerá pelas cláusulas e condições a seguir:
De um lado, na qualidade de LOCADOR:
________, nacionalidade ________, estado civil ________, profissão: ________, inscrito(a) no CPF sob o nº ________, portador(a) do RG nº ________, e-mail: ________, residente e domiciliado(a) em:
________
neste ato representado(a) pela seguinte administradora/imobiliária, conforme poderes especialmente conferidos:
________, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o nº ________ e no CRECI/________ sob o nº ________, e-mail: ________, com sede em:
________
doravante denominado(a), abreviadamente, LOCADOR;
E, de outro lado, na qualidade de LOCATÁRIO:
a pessoa jurídica ________, inscrita no CNPJ sob o nº ________, e-mail: ________, com sede em:
________
neste ato representada, conforme poderes constantes de seu ato constitutivo, por:
________, inscrito(a) no CPF sob o nº ________, portador(a) do RG nº ________;
doravante denominada, abreviadamente, LOCATÁRIO;
e, quando referidos em conjunto, denominados simplesmente PARTES.
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO DO CONTRATO
O presente contrato tem por objeto a locação do imóvel urbano não residencial localizado em:
________
devidamente matriculado sob o nº ________ no Cartório de Registro de Imóveis de ________, com as seguintes características:
________
Parágrafo único. O presente instrumento é acompanhado do laudo de vistoria, fornecido e entregue pelo LOCADOR no momento da entrega do imóvel ao LOCATÁRIO, o qual descreve detalhadamente o imóvel e o seu estado de conservação, integrando este contrato para todos os fins de direito.
CLÁUSULA 2ª – DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel destina-se exclusivamente à seguinte finalidade:
________
Parágrafo único. O imóvel deverá ser utilizado exclusivamente para os fins acima descritos, sob pena de aplicação de multa e das demais penalidades previstas neste contrato e na legislação aplicável, inclusive a rescisão contratual.
CLÁUSULA 3ª – DA SUBLOCAÇÃO, CESSÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL A TERCEIROS
Nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991, é vedada ao LOCATÁRIO a sublocação, a cessão da locação ou o empréstimo do imóvel, total ou parcial, sem o consentimento prévio, expresso e por escrito do LOCADOR.
Parágrafo único. Autorizada a transferência, em quaisquer das modalidades mencionadas acima, o LOCADOR terá pleno acesso aos termos do contrato firmado entre o LOCATÁRIO e o terceiro.
CLÁUSULA 4ª – DO VALOR DO ALUGUEL, DESPESAS E TRIBUTOS
A título de aluguel, o LOCATÁRIO se obriga a pagar mensalmente a quantia de R$ ________ (________).
§ 1º. O pagamento deverá ser realizado até o ________ do mês subsequente ao vencido.
§ 2º. O pagamento será realizado por meio de PIX, para a chave "________", que identifica conta bancária cujo titular é "________".
§ 3º. Em caso de atraso no pagamento do aluguel ou dos encargos, incidirão sobre o valor em atraso multa moratória de ________ (________), juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice previsto neste contrato.
§ 4º. O valor do aluguel será reajustado anualmente, no menor período permitido em lei, conforme a variação positiva acumulada do ________, ou, na sua extinção, pelo índice oficial que o substituir, aplicado sobre o valor do aluguel vigente.
§ 5º. Correm por conta do LOCATÁRIO as despesas de energia elétrica, gás, água, esgoto e telefonia referentes ao imóvel locado.
§ 6º. Caberá igualmente ao LOCATÁRIO o pagamento de todos os tributos incidentes sobre o imóvel locado, em especial o IPTU, bem como das taxas de serviços públicos e eventual prêmio de seguro complementar contra incêndio.
§ 7º. O LOCATÁRIO será responsável por quaisquer multas a que tenha dado causa, por inobservância das normas de civilidade e de vizinhança vigentes na comarca de localização do imóvel.
CLÁUSULA 5ª – DO PRAZO DA LOCAÇÃO E DA RENOVAÇÃO
O prazo da presente locação é de ________, com início em ________ e término em ________.
§ 2º. A ação renovatória deverá ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo do contrato em vigor, sob pena de decadência.
§ 3º. Sem prejuízo do disposto na Cláusula relativa à sublocação, cessão e empréstimo, o direito assegurado nesta cláusula poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 4º. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 6º. Na hipótese da alínea "b" do parágrafo anterior, o imóvel não poderá ser destinado ao uso no mesmo ramo do LOCATÁRIO, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 7º. O LOCATÁRIO terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes decorrentes de mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o LOCADOR, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
§ 8º. Findo o prazo ajustado, se o LOCATÁRIO continuar na posse do imóvel locado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do LOCADOR, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
CLÁUSULA 6ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA
Em garantia do fiel cumprimento de todas as obrigações assumidas neste contrato, inclusive o pagamento pontual do aluguel e encargos, fica constituída, na modalidade de caução em dinheiro (art. 37, I, e art. 38 da Lei nº 8.245/1991), a quantia de R$ ________ (________), não excedente ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel, a qual será depositada em conta poupança vinculada à locação, em nome do LOCADOR e do LOCATÁRIO.
§ 1º. Ao final da locação, cumpridas integralmente todas as obrigações, fica o LOCATÁRIO autorizado a levantar a respectiva quantia, acrescida dos rendimentos auferidos com base nos índices da caderneta de poupança.
§ 2º. A critério das partes, e mediante ajuste por escrito, o valor caucionado poderá ser revertido para o pagamento de aluguéis e encargos devidos pelo LOCATÁRIO, bem como para a reparação de danos verificados no imóvel.
§ 3º. É vedada, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, nos termos do art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991.
CLÁUSULA 7ª – DOS DEVERES DO LOCADOR
São deveres do LOCADOR, nos termos do art. 22 da Lei nº 8.245/1991:
a. Entregar ao LOCATÁRIO o imóvel locado em estado de servir ao uso a que se destina;
b. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
c. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
d. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
e. Fornecer ao LOCATÁRIO, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
f. Fornecer mensalmente ao LOCATÁRIO recibo discriminando os valores pagos;
g. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade de eventual pretendente ou fiador;
h. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário neste contrato;
i. Exibir ao LOCATÁRIO, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas.
Parágrafo único. As obrigações de pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediação, bem como dos tributos e do prêmio de seguro, somente serão devidas pelo LOCADOR caso não tenham sido expressamente atribuídas ao LOCATÁRIO em cláusula específica deste contrato.
CLÁUSULA 8ª – DOS DEVERES DO LOCATÁRIO
São deveres do LOCATÁRIO, nos termos do art. 23 da Lei nº 8.245/1991:
a. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo e na forma estipulados neste contrato;
b. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo conservá-lo como se seu fosse;
c. Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, conforme descrito no laudo de vistoria;
d. Levar imediatamente ao conhecimento do LOCADOR o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
e. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou em suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
f. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR;
g. Entregar imediatamente ao LOCADOR os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigidas ao LOCATÁRIO;
h. Pagar as despesas ordinárias de condomínio, quando houver, ressalvadas as despesas extraordinárias, que ficam a cargo do LOCADOR, nos termos do art. 22, X, e art. 23, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.245/1991;
i. Permitir a vistoria do imóvel pelo LOCADOR ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja visitado e examinado por terceiros, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.
CLÁUSULA 9ª – DAS BENFEITORIAS
O LOCATÁRIO compromete-se a manter o LOCADOR atualizado sobre o estado geral de conservação do imóvel, informando-o em caso de deterioração ou de eventuais danos causados e da necessidade de realização de obras ou reparos.
§ 1º. As benfeitorias necessárias, assim entendidas as indispensáveis para conservar o imóvel ou impedir a sua deterioração, desde que previamente autorizadas, por escrito, pelo LOCADOR, poderão ser por este diretamente pagas, reembolsadas ao LOCATÁRIO ou abatidas do valor do aluguel do mês seguinte.
§ 2º. Na hipótese de benfeitorias necessárias de caráter urgente, que impeçam ou atrapalhem o pleno uso do imóvel, o LOCADOR terá até 48 (quarenta e oito) horas para responder ao LOCATÁRIO. Caso assim não o faça, o LOCATÁRIO poderá proceder à obra ou reparo conforme julgar necessário, dentro dos limites da boa-fé objetiva e observados critérios de razoabilidade na contratação do serviço, tendo sua despesa reembolsada ou abatida do valor do aluguel do mês seguinte.
§ 3º. As benfeitorias úteis ou voluptuárias deverão ser autorizadas previamente, por escrito, pelo LOCADOR e presumem-se por conta do LOCATÁRIO. Excepcionalmente, se convencionado entre as partes, por escrito, o LOCADOR poderá arcar total ou parcialmente com tais custos, cabendo às partes deliberar se o pagamento ocorrerá diretamente pelo LOCADOR, por meio de posterior reembolso ao LOCATÁRIO ou abatimento no valor do aluguel do mês seguinte.
§ 4º. As benfeitorias voluptuárias custeadas pelo LOCATÁRIO poderão ser por ele levantadas ao final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
§ 5º. As partes, desde já, pactuam que as benfeitorias não autorizadas, ainda que necessárias ou úteis, não serão indenizáveis e não conferem direito de retenção, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/1991.
CLÁUSULA 10ª – DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, nos termos dos arts. 27 e seguintes da Lei nº 8.245/1991.
§ 1º. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
§ 2º. Após sua notificação, o LOCATÁRIO terá 30 (trinta) dias para manifestar-se, de maneira inequívoca, sobre a aceitação integral da proposta.
§ 3º. O LOCATÁRIO preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
§ 4º. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial; quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial; permuta; doação; integralização de capital; cisão; fusão; incorporação e constituição da propriedade fiduciária.
CLÁUSULA 11ª – DA VIGÊNCIA DO CONTRATO EM CASO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente não poderá denunciar o contrato, que continuará válido até o seu termo, desde que conste cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991. As partes desde já estipulam a vigência da locação em caso de alienação.
Parágrafo único. É responsabilidade do LOCATÁRIO levar este contrato ao Cartório de Registro de Imóveis competente, para averbação na matrícula do imóvel, responsabilizando-se pelos eventuais custos. O LOCADOR compromete-se a contribuir, no que lhe couber, para a efetivação do procedimento.
CLÁUSULA 12ª – DA RESCISÃO E DA DENÚNCIA
Em caso de rescisão antecipada do contrato por parte do LOCATÁRIO, este deverá pagar ao LOCADOR multa correspondente a 3 (três) vezes o valor do último aluguel atualizado, reduzida proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991, sem prejuízo de indenização por eventuais perdas e danos.
§ 1º. O LOCADOR somente poderá retomar o imóvel nas hipóteses expressamente previstas em lei, sob pena de aplicação das penalidades contratuais e legais cabíveis.
§ 2º. Em caso de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, qualquer das partes poderá denunciá-lo, por escrito, mediante aviso prévio de, no mínimo, 30 (trinta) dias.
§ 3º. Em caso de desapropriação total ou parcial do imóvel locado, ou de sinistro que o torne inabitável ou impróprio ao uso a que se destina, o presente instrumento ficará rescindido de pleno direito, independentemente de indenização entre as partes.
§ 4º. Em caso de falecimento do LOCADOR, a locação transmite-se aos seus herdeiros ou sucessores a qualquer título.
§ 5º. Caso o imóvel locado seja objeto de usufruto ou fideicomisso, na ausência de aquiescência do nu-proprietário ou do fideicomissário, em caso de extinção dos institutos, o contrato poderá ser denunciado por aqueles, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, salvo se a propriedade for consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
CLÁUSULA 13ª – DAS PENALIDADES
Salvo nos casos em que haja penalidade contratual específica prevista, a violação das cláusulas deste instrumento enseja a aplicação de multa correspondente a 1 (uma) vez o valor do último aluguel atualizado, sem prejuízo das demais cominações legais cabíveis.
§ 1º. Além das multas contratuais, será devida indenização suplementar pelas perdas, danos, lucros cessantes, danos indiretos e quaisquer outros prejuízos patrimoniais ou morais suportados pela parte prejudicada.
§ 2º. As infrações ao presente contrato ensejam, ainda, a rescisão de pleno direito pela parte prejudicada, observado o devido procedimento legal.
§ 3º. A mera tolerância de uma das partes em relação ao descumprimento das cláusulas contidas neste instrumento não importa em renúncia, perdão, novação ou alteração da norma infringida, constituindo mera liberalidade.
CLÁUSULA 14ª – DA PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS
As partes obrigam-se a tratar os dados pessoais reciprocamente fornecidos em estrita observância à Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD), utilizando-os exclusivamente para as finalidades necessárias à execução deste contrato e ao cumprimento de obrigações legais e regulatórias, adotando as medidas técnicas e administrativas aptas a proteger tais dados de acessos não autorizados.
CLÁUSULA 15ª – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
§ 1º. O presente contrato obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
§ 2º. A eventual nulidade ou ineficácia de qualquer cláusula deste contrato não prejudicará a validade e a eficácia das demais, que permanecerão em pleno vigor.
§ 3º. Quaisquer alterações a este contrato somente serão válidas se ajustadas por escrito, mediante termo aditivo assinado por ambas as partes.
CLÁUSULA 16ª – DO FORO
Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do presente contrato, as partes elegem o foro da comarca de localização do imóvel, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim justas e contratadas, as partes firmam o presente instrumento, em 2 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das 2 (duas) testemunhas abaixo identificadas, para que produza seus efeitos legais.
________, ________.
(local e data de assinatura)
LOCADOR:
_________________________________________
________
neste ato representado por ________
LOCATÁRIO:
_________________________________________
________
neste ato representado por ________
TESTEMUNHAS:
_________________________________________
(assinatura)
Nome completo: ________
CPF nº: ________
_________________________________________
(assinatura)
Nome completo: ________
CPF nº: ________
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