Bail Commercial - Formulaire à Remplir Word & PDF Pro · FR-law

BAIL COMMERCIAL

(Statut des baux commerciaux – Articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du Code de commerce)

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

Monsieur ________, né le ________ à ________, de nationalité française, demeurant ________,

Ci-après dénommé le "Bailleur",

D'une part,

ET :

________, entrepreneur individuel, immatriculé au Registre du commerce et des sociétés de ________ sous le numéro SIREN ________, dont le siège est situé ________,

Ci-après dénommé le "Preneur",

D'autre part,

Le Bailleur et le Preneur sont ci-après désignés ensemble les "Parties" et individuellement une "Partie".

PRÉAMBULE :

Le Bailleur est propriétaire des locaux à usage commercial désignés ci-après.

Les Parties se sont rapprochées afin de conclure le présent bail, qu'elles sont convenues de soumettre volontairement et expressément au statut des baux commerciaux prévu par les articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du Code de commerce, et à titre supplétif, aux dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses (articles 1709 et suivants).

Les dispositions du présent bail qui dérogeraient aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce seraient réputées non écrites, sans qu'il en résulte la nullité de l'ensemble du contrat, conformément à l'article L. 145-15 du même Code.

CECI EXPOSÉ, LES PARTIES SONT CONVENUES DE CE QUI SUIT :

ARTICLE 1 – OBJET

Par le présent contrat, le Bailleur donne à bail commercial au Preneur, qui accepte, les locaux désignés ci-après (les "Locaux"), aux clauses, charges et conditions ci-après stipulées.

ARTICLE 2 – DÉSIGNATION DES LOCAUX

Les Locaux sont situés à l'adresse suivante :

________

Ils sont désignés comme suit :

________

D'une surface de ________ mètres carrés environ.

Ils sont compris dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et figurent à l'état descriptif de division comme suit :

________

Le Preneur déclare bien connaître les Locaux pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes et les accepte dans leur état actuel, sans réserve. Aucune erreur dans la désignation ou dans la consistance des Locaux ne pourra donner lieu à recours ou réclamation de la part du Preneur.

ARTICLE 3 – DESTINATION

Les Locaux sont destinés à l'exercice exclusif des activités suivantes :

________

Le Preneur ne pourra, sans le respect de la procédure de déspécialisation prévue aux articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce, modifier la destination ci-dessus ni y adjoindre des activités connexes ou complémentaires.

Le Preneur fait son affaire personnelle de l'obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires à l'exercice de ses activités. Il s'oblige à respecter l'ensemble des prescriptions légales, réglementaires et administratives applicables, de telle sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce titre.

ARTICLE 4 – DURÉE

Le présent bail est conclu pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives à compter du ________, pour se terminer le ________.

À défaut de congé donné au moins six (6) mois à l'avance ou de demande de renouvellement, le bail se prolongera tacitement au-delà de son terme, aux mêmes charges et conditions, mais pour une durée indéterminée, conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce. Au cours de la tacite prolongation, le congé peut être donné au moins six (6) mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le Preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six (6) mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, conformément à l'article L. 145-4 du Code de commerce.

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Tout congé devra être donné par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

ARTICLE 5 – LOYER

5.1. Montant

Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de ________ euros, à majorer, le cas échéant, de la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur si une option à la TVA a été régulièrement exercée par le Bailleur.

5.2. Paiement

Le loyer est payable d'avance, au domicile du Bailleur ou à tout autre lieu indiqué par lui, par échéances mensuelles, le 1er de chaque mois.

Le Preneur pourra demander la délivrance d'une quittance, conformément aux usages.

Toute somme non réglée à son échéance portera de plein droit intérêt au taux d'intérêt légal majoré, sans préjudice de l'application éventuelle de la clause résolutoire stipulée ci-après.

5.3. Indexation

Le montant du loyer sera automatiquement ajusté chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, de plein droit et sans qu'il soit besoin d'une demande des Parties, et sans préjudice des dispositions relatives à la révision triennale prévues par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

La variation annuelle du loyer, à la hausse ou à la baisse, sera proportionnelle à celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE, conformément à l'article L. 145-38 du Code de commerce, selon la formule suivante : nouveau loyer = dernier loyer × (indice en cours / indice en vigueur à la conclusion du bail).

L'indice de référence à la conclusion du bail est l'indice du trimestre ________. En cas de disparition ou de remplacement de cet indice, les Parties conviennent de lui substituer l'indice de remplacement officiellement désigné, ou, à défaut, de se rapprocher pour lui substituer d'un commun accord un indice équivalent.

En application de l'article L. 145-39 du Code de commerce, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer résultant de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

ARTICLE 6 – IMPÔTS ET CHARGES

6.1. Répartition

Conformément aux articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputés au Preneur et restent à la charge du Bailleur :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les Locaux ou l'immeuble dans lequel ils se trouvent, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
• Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le Bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble, à l'exception de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement ;
• Les honoraires du Bailleur liés à la gestion des loyers des Locaux ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le Preneur supportera les autres charges conformément à l'inventaire précis et limitatif figurant en Annexe des présentes, établi en application de l'article L. 145-40-2 du Code de commerce.

Un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances sera adressé par le Bailleur au Preneur dans un délai de trois (3) mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l'exercice annuel.

Le Bailleur informera le Preneur de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Il communiquera au Preneur, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Un état prévisionnel des travaux que le Bailleur envisage de réaliser dans les trois années à venir, assorti d'un budget prévisionnel, ainsi qu'un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, sont annexés aux présentes, conformément à l'article L. 145-40-2 et R. 145-37 du Code de commerce.

6.2. Remboursement des charges

Les charges récupérables seront payables par provisions mensuelles, en même temps que le loyer. Pour la première année, le montant de la provision pour charges est fixé à ________ euros par mois.

Les provisions feront l'objet d'une régularisation annuelle, au plus tard un (1) mois après la communication de l'état récapitulatif annuel établi par le Bailleur, indiquant le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition.

Le montant de la provision pourra être révisé chaque année afin de tenir compte du montant réel des charges de l'année écoulée.

ARTICLE 7 – DÉPÔT DE GARANTIE

Le Preneur verse au Bailleur, à la signature du présent contrat, à titre de dépôt de garantie, la somme de ________ euros, en garantie de la bonne exécution de l'ensemble de ses obligations contractuelles, ce dont le Bailleur lui donne quittance.

Ce montant ne produira d'intérêts, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, que pour les sommes excédant le prix du loyer de plus de deux termes, conformément à l'article L. 145-40 du Code de commerce.

Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du bail. Il ne pourra en aucun cas être affecté par le Preneur au paiement des derniers loyers dus.

Le dépôt de garantie sera restitué au Preneur dans un délai d'un (1) mois à compter de la libération complète des Locaux et de la remise des clés en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au Bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au Bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du Preneur.

ARTICLE 8 – OCCUPATION – JOUISSANCE

Le Preneur est tenu d'user des Locaux raisonnablement et suivant la destination qui leur est donnée par le présent bail.

Le Preneur s'engage à maintenir les Locaux en état permanent d'exploitation effective et normale et à les tenir constamment garnis et équipés.

Le Preneur devra se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives dans l'exercice de son activité. Il fait son affaire de l'obtention de toute autorisation administrative nécessaire à l'occupation des Locaux.

Il devra satisfaire à toutes les charges de ville et de police, règlements sanitaires, voirie, hygiène, salubrité, dont les locataires sont ordinairement tenus, ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tous plans d'urbanisme ou d'aménagement, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ni recherché à ce sujet.

Le Preneur devra se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété, dont un exemplaire lui est remis ce jour par le Bailleur, ainsi qu'à celles émises par les organismes chargés de l'administration et de la gestion de l'immeuble.

Dans les six (6) mois précédant l'expiration du bail, ainsi qu'en cas de mise en vente des Locaux, le Preneur devra permettre au Bailleur et à toute personne autorisée par lui de visiter les Locaux, tous les jours ouvrables entre 9 heures et 18 heures.

ARTICLE 9 – ENTRETIEN ET RÉPARATIONS

Le Preneur maintiendra pendant toute la durée du bail les Locaux en bon état d'entretien et de réparations locatives ou de menu entretien, telles que définies par l'article 1754 du Code civil et par les usages.

Le Preneur prendra à sa charge l'entretien courant des Locaux ainsi que de l'ensemble des équipements et installations qui les garnissent, et procédera, à ses frais, à toutes les réparations rendues nécessaires par sa faute, sa négligence ou son défaut d'entretien.

Le Preneur devra signaler sans délai au Bailleur toute dégradation ou tout désordre nécessitant des réparations incombant au Bailleur, sous peine d'être tenu responsable de l'aggravation des dommages résultant de son retard ou de sa négligence.

À l'expiration du bail, pour quelque cause que ce soit, le Preneur devra restituer les Locaux en bon état d'entretien et de réparations locatives, compte tenu de l'usure normale résultant d'un usage conforme à leur destination.

ARTICLE 10 – TRAVAUX

Le Preneur ne pourra réaliser dans les Locaux aucuns travaux de transformation, percement, construction ou démolition, ni aucun changement de distribution ou de configuration, sans autorisation préalable et écrite du Bailleur. Le Bailleur pourra exiger que les travaux se déroulent sous la surveillance et le contrôle du maître d'œuvre ou de l'architecte de son choix, aux frais du Preneur.

Au terme du bail, tous les travaux, aménagements, améliorations, installations ou constructions de toute nature réalisés par le Preneur deviendront la propriété du Bailleur, par voie d'accession, sans que le Preneur puisse prétendre à une quelconque indemnité ou compensation au titre des investissements effectués, sauf disposition d'ordre public contraire et sous réserve du droit à indemnité d'éviction le cas échéant.

Le Bailleur pourra réaliser dans les Locaux tous travaux urgents ou nécessaires à l'amélioration, au maintien en l'état ou à l'entretien normal des Locaux. Sauf urgence, il devra en avertir le Preneur préalablement en respectant un préavis raisonnable.

Le Preneur devra permettre l'accès aux Locaux pour la préparation et l'exécution des travaux décidés par le Bailleur, sans droit à indemnité ni réduction de loyer, sous réserve des dispositions de l'article 1724 du Code civil lorsque les travaux durent plus de vingt et un jours.

ARTICLE 11 – ASSURANCES

Le Preneur devra contracter, auprès d'une compagnie d'assurance notoirement solvable, et maintenir en vigueur sans interruption, une assurance multirisque couvrant les biens, matériels, marchandises, meubles, équipements et aménagements garnissant les Locaux contre les risques d'incendie, explosions, dommages électriques, dégâts des eaux et autres risques généralement assurés, le recours des voisins et des tiers, ainsi que sa responsabilité civile à l'égard des tiers du fait de son activité.

Le Preneur est tenu d'adresser au Bailleur, sur simple demande, le justificatif de son assurance et de l'acquittement régulier des primes.

Le Preneur s'engage à informer son assureur et le Bailleur, sans délai et par écrit, dès la survenance de tout risque ou sinistre, quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

Le Bailleur assurera les Locaux, y compris l'ensemble de leurs dépendances, installations et parties communes, contre les risques usuels, ainsi que la responsabilité civile qu'il peut encourir en sa qualité de propriétaire non occupant.

ARTICLE 12 – ÉTAT DES LIEUX

Le Preneur s'engage à prendre les Locaux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance.

Conformément à l'article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les Parties lors de la prise de possession des Locaux. Cet état des lieux d'entrée figure en Annexe. Il constitue la preuve de l'état de l'ensemble des éléments composant les Locaux au moment de la remise des clés au Preneur, ainsi que du relevé des éventuels systèmes de comptage des consommations d'eau, de gaz et d'électricité.

Un état des lieux de sortie sera obligatoirement établi contradictoirement en fin de bail. À défaut, il sera dressé par un commissaire de justice, à l'initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre les Parties.

ARTICLE 13 – CESSION

Conformément à l'article L. 145-16 du Code de commerce, le Preneur est libre de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. Le Bailleur est appelé à participer à l'acte de cession, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au plus tard un (1) mois avant la date de signature prévue.

En dehors des cas susvisés, toute cession du droit au bail seul est interdite sans l'agrément préalable et écrit du Bailleur.

En cas de cession autorisée, le cédant restera garant solidaire du cessionnaire pour le paiement du loyer et l'exécution des obligations du bail, dans la limite et selon les modalités prévues à l'article L. 145-16-2 du Code de commerce.

Toute cession devra être constatée par acte notifié au Bailleur conformément aux articles 1690 du Code civil ou L. 141-12 et suivants du Code de commerce, selon le cas.

ARTICLE 14 – SOUS-LOCATION

La sous-location totale ou partielle des Locaux est interdite, sauf autorisation préalable et écrite du Bailleur, conformément à l'article L. 145-31 du Code de commerce.

Le Preneur devra notifier au Bailleur son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en y joignant l'ensemble des éléments d'information permettant au Bailleur de prendre sa décision et d'être appelé à concourir à l'acte.

En cas de sous-location autorisée, le Bailleur est appelé à concourir à l'acte. Lorsque le loyer de la sous-location sera supérieur au prix de la location principale, le Bailleur aura la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer du bail principal, conformément à l'article R. 145-8 du Code de commerce.

Les Locaux conserveront en tout état de cause un caractère indivisible.

ARTICLE 15 – DROIT DE PRÉFÉRENCE

Conformément aux dispositions de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, le Preneur bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente des Locaux.

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Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le Bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le Bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au Preneur dans les formes indiquées ci-avant, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du Preneur. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un (1) mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le Preneur qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au Bailleur ou au notaire, d'un délai de deux (2) mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le Preneur de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre (4) mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à la cession d'un local au conjoint du Bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du Bailleur ou de son conjoint.

ARTICLE 16 – DÉCLARATIONS DES PARTIES

Les Parties déclarent qu'elles disposent de la pleine capacité juridique pour conclure le présent bail.

Elles déclarent en outre qu'elles ne font l'objet d'aucune mesure de liquidation, de redressement, de sauvegarde ou de faillite, et plus généralement d'aucune procédure judiciaire de nature à affecter la bonne exécution du présent bail.

Le Bailleur déclare en outre que les Locaux ne font l'objet d'aucune décision, restriction ou mesure administrative ou judiciaire susceptible de faire obstacle à la bonne exécution du bail.

ARTICLE 17 – RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Le Preneur pourra demander le renouvellement de son bail, soit dans les six (6) mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation, conformément aux articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce.

La demande en renouvellement doit être notifiée au Bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

La demande doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous :

"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le Preneur qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux (2) ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En cas de demande de renouvellement, à défaut d'accord amiable sur le montant du nouveau loyer, celui-ci sera fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du Code de commerce.

Le montant du nouveau loyer sera plafonné ou déplafonné conformément à l'article L. 145-34 du même Code.

ARTICLE 18 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'inexécution de l'une quelconque des obligations stipulées aux présentes, et notamment le défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, des charges, frais ou de toute somme due pendant la période d'occupation des Locaux, entraînera, si bon semble au Bailleur, la résiliation de plein droit du bail, un (1) mois après commandement de payer ou sommation d'exécuter demeuré infructueux, conformément à l'article L. 145-41 du Code de commerce. Le commandement devra, à peine de nullité, mentionner ce délai et reproduire les termes du présent article.

La résiliation acquise, le Preneur pourra être expulsé des Locaux par toutes voies de droit.

ARTICLE 19 – DIAGNOSTICS TECHNIQUES

19.1. Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique établi dans les conditions prévues par l'article L. 126-26 du Code de la construction et de l'habitation figure en Annexe.

Les informations contenues dans ce diagnostic sont opposables au Bailleur. En revanche, le Preneur ne pourra se prévaloir à l'encontre du Bailleur des éventuelles recommandations accompagnant ce diagnostic, lesquelles n'ont qu'une valeur informative.

19.2. État des risques (risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et pollution des sols)

Conformément à l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, un état des risques figure en Annexe. Les Parties déclarent que les Locaux : ________.

19.3. Annexe environnementale

Pour les locaux dont la surface est supérieure ou égale à 2 000 mètres carrés, une annexe environnementale ("bail vert") est établie conformément aux articles L. 125-9 et R. 137-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et figure, le cas échéant, en Annexe.

ARTICLE 20 – ANNEXES

Les annexes suivantes font partie intégrante du présent bail :

• L'état des lieux d'entrée ;
• L'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances ;
• L'état prévisionnel et l'état récapitulatif des travaux ;
• Le diagnostic de performance énergétique ;
• L'état des risques ;
• Le règlement de copropriété ;
• Le cas échéant, l'annexe environnementale.

ARTICLE 21 – ÉLECTION DE DOMICILE

Les Parties font élection de domicile, pendant toute la durée du bail :

• Le Bailleur, en son adresse indiquée en tête des présentes ;
• Le Preneur, à l'adresse des Locaux.

ARTICLE 22 – RÈGLEMENT DES LITIGES – ATTRIBUTION DE JURIDICTION

Préalablement à toute action contentieuse, les Parties s'efforceront de résoudre amiablement tout différend né de l'interprétation ou de l'exécution du présent bail.

À défaut d'accord amiable, tout litige relatif au présent bail sera de la compétence exclusive du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les Locaux, sous réserve des règles de compétence d'ordre public.

ARTICLE 23 – DROIT APPLICABLE

Le présent bail commercial est exclusivement régi par le droit français.

Fait à ________, le ________.

En ________ exemplaires originaux, dont un remis à chacune des Parties.

Signatures, précédées de la mention manuscrite "Lu et approuvé" :

Le Bailleur
________

Le Preneur
________