Contrato de Alquiler Comercial - Documento Modelo

CONTRATO DE ALQUILER DE INMUEBLE CON DESTINO COMERCIAL

El presente Contrato de Alquiler con destino Comercial (en adelante el "Contrato") se celebra en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con fecha ________ entre las siguientes partes (en conjunto las "Partes" e individualmente cada "Parte"):

Como "Locador" lo suscribe: ________, DNI: ________, correo electrónico: ________ y domicilio real en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Como "Locatario" lo suscribe: ________, DNI: ________, correo electrónico: ________, con domicilio real en ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires y constituyendo domicilio especial a los fines del presente Contrato en el "Inmueble Locado".

Por la parte "Garante" lo suscribe: ________, DNI: ________ y domicilio sito en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

CLÁUSULA PRIMERA.- OBJETO

1.1. El Locador cede en locación al Locatario un inmueble sito en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de ahora en adelante el "Inmueble Locado".

1.2. El Inmueble Locado posee las siguientes características:

________

1.3. El destino de la presente locación es exclusivamente comercial, no pudiendo ser modificado ni siquiera en forma temporaria sin el expreso y escrito consentimiento del Locador. El Locatario podrá instalar en el Inmueble Locado el siguiente comercio:

________

1.4. El Locatario recibe la locación del Inmueble Locado en conformidad, por haberlo revisado con anterioridad. Como contraprestación se obliga a pagar el canon locativo correspondiente según lo que se establece en el presente Contrato.

CLÁUSULA SEGUNDA.- PLAZO

2.1. La duración del presente Contrato será de ________ (________) años y entrará en vigencia desde el mismo día en que se firma. Vencido el plazo, el Locatario deberá restituir el inmueble al Locador, totalmente libre de cosas y/o personas que de él dependan o que él hubiera puesto, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, en las mismas buenas condiciones en que lo recibe.

CLÁUSULA TERCERA.- PRECIO

3.1. El precio de la locación quedará integrado por el valor del canon locativo con más los restantes conceptos que deba abonar el Locatario de manera periódica en función de lo establecido en el presente Contrato.

3.2. Las partes convienen un Canon Locativo de $________ (________), IVA incluido, que deberá ser abonado de forma íntegra y por adelantado mensualmente entre los días 01 a 10 de cada mes.

3.3. El Canon Locativo deberá abonarse por depósito o transferencia a la siguiente cuenta bancaria:

Entidad: BACS Banco de Crédito y Securitización S.A.

Titular de la cuenta: ________.

CBU/CVU: ________.

3.4. Efectuada la transferencia, el Locatario deberá enviar el comprobante correspondiente al Locador.

3.5. El Locador extenderá al Locatario la factura electrónica correspondiente por cada suma que le corresponda percibir.

3.6. En caso de que el plazo pactado para el pago finalizara en un día feriado o inhábil, el mismo deberá efectuarse el día hábil inmediatamente anterior al vencimiento.

CLÁUSULA CUARTA.- AJUSTES DEL PRECIO

4.1. El Canon Locativo se ajustará trimestralmente mediante la indexación que se indicará en esta cláusula, para obtener el "Canon Locativo ajustado" para cada periodo. A los fines de aplicar dicho ajuste, cada periodo donde se deba aumentar el precio se considerará una "Etapa Locativa" y el monto del Canon Locativo será el mismo para todos los meses calendario ("Periodos Mensuales") que la integren. De esta manera, cada Etapa Locativa está integrada por 3 Periodos Mensuales corridos y consecutivos.

4.2. El Canon Locativo ajustado deberá ser calculado por el Locador y comunicado al Locatario con al menos 5 días corridos de anticipación al día en que comenzare la siguiente nueva Etapa Locativa.

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4.4. Si en la fecha que debiera calcularse el ajuste del Canon Locativo no se hubiera publicado el IPC para el último Periodo Mensual, el incremento del Canon Locativo deberá practicarse considerando únicamente el IPC de los Periodos Mensuales cuyos datos oficiales estuvieran disponibles, y abonarse de forma provisoria, a cuenta del ajuste definitivo. Una vez que estuviera disponible el Índice de Actualización para el último Periodo Mensual de dicha Etapa Locativa, el Locador deberá hacer el cálculo complementario del ajuste y comunicarlo al Locatario para que sea abonado dentro de los 5 días corridos.

CLÁUSULA QUINTA.- INTERESES Y FALTA DE PAGO

5.1. Las Partes acuerdan la mora automática para los supuestos de incumplimiento de las obligaciones que el Locatario y su Garante asumen en este Contrato, la que se producirá de pleno derecho y sin necesidad de interpelación ni gestión previa de ninguna naturaleza. El incumplimiento por parte del Locatario del pago del Canon Locativo como también de cualquier otra obligación a su cargo en este Contrato da derecho al Locador a cobrar un interés punitorio diario del 1% del valor mensual del Canon Locativo ajustado y vigente, calculado por cada día de retraso hasta el efectivo pago, como así también permite la preparación de la vía ejecutiva. Al momento de abonar el Canon Locativo debido, deberá también integrarse el valor correspondiente a este interés punitorio y el Locador podrá rechazar cualquier pago que no esté integrado con el interés devengado hasta la fecha de pago.

5.2. La falta de pago del Canon Locativo por 2 (dos) meses consecutivos dará derecho al Locador a proceder al desalojo del Locatario respecto del Inmueble Locado, previa intimación por medio fehaciente y por un plazo de 10 (diez) días a que integre las sumas debidas.

CLÁUSULA SEXTA.- CESIÓN Y SUB-LOCACIÓN

6.1. La cesión del Contrato o cualquier derecho u obligación derivada del mismo por parte del Locatario, así como el subalquiler del inmueble o cualquier parte de éste, quedan estrictamente prohibidas sin la autorización previa y por escrito de la Locador, independientemente de que sea a título gratuito u oneroso.

6.2. Para solicitar la autorización necesaria a los fines de ceder este Contrato o subalquilar todo o parte del Inmueble Locado, el Locatario deberá enviar una comunicación por escrito, en formato papel o electrónico, indicando detalladamente su intención de ceder o sublocar el inmueble, individualizando a la persona o entidad con quien pretende contratar (cesionaria o sublocataria) y los términos generales de dicha contratación.

6.3. El Locador deberá contestar la solicitud por el mismo medio dentro de los 5 días hábiles de realizada por parte del Locatario. El silencio del Locador en el mencionado plazo se interpretará como una negativa a llevar adelante dicha contratación.

6.4. Se encuentra prohibido para el Locatario dar el Inmueble Locado en préstamo a terceras personas y permitir su ocupación por ellas en carácter alguno que excedan a los fines establecidos por este Contrato.

CLÁUSULA SÉPTIMA.- DERECHO DE RETENCIÓN

7.1. A todos los efectos legales que corresponda, el Locatario renuncia al derecho que le reconoce el art. 2.587 del Código Civil y Comercial de la Nación ("CCyCN") (y, consecuentemente, también al derecho que le reconoce el art. 1.226 CCyCN) en relación con el Inmueble Locado, los bienes muebles que pudieran encontrarse en él y toda otra cosa restituible al Locador por causa del presente Contrato.

CLÁUSULA OCTAVA.- IMPUESTOS Y SERVICIOS

8.1. El Locatario se obliga a:

1) Abonar los servicios públicos de que goza el Inmueble Locado, como así también otras cargas y contribuciones asociadas al destino del mismo. A estos fines, se deja constancia de que el Inmueble Locado cuenta con los siguientes servicios públicos habilitados:

________

2) Transferir a su nombre y cargo la titularidad de los servicios públicos de que goza el Inmueble Locado, dentro de los 30 días corridos de haber tomado posesión del mismo y abonar su suministro en tiempo y forma hasta la fecha de entrega del Inmueble Locado, en la que deberá presentar el correspondiente libre deuda.

3) Presentar los comprobantes de pago originales al momento de abonar cada Canon Locativo y/o ante el requerimiento del Locador.

8.2. Al vencimiento de este Contrato, por el motivo que fuere, el Locatario no dará de baja los servicios de que goza el Inmueble Locado sino que volverá a transferir su titularidad al Locador o a la persona a quien éste indique, de modo de no perder la prestación de los mismos.

8.3. El pago de estas obligaciones integra el precio total de la locación del Inmueble Locado junto con el Canon Locativo, por lo que su falta de pago dará derecho al Locador a demandar el desalojo en los mismos términos que lo establecido para la omisión del pago del Canon Locativo, con más la acción de cobro de pesos, daños y perjuicios, lucro cesante, intereses y demás perjuicios y costas. El Locador podrá no aceptar el pago del Canon Locativo en curso y considerar en mora al Locatario cuando no hubiera abonado sus otras obligaciones y presentado los comprobantes de pago correspondientes.

8.4. El Locador se obliga a abonar las cargas y contribuciones que graven al Inmueble Locado, tales como el impuesto inmobiliario, tasas municipales y/u otras que pudieran corresponder según el caso.

CLÁUSULA NOVENA.- ESTADO DEL INMUEBLE

9.1. El Locador entrega en este mismo acto, y el Locatario recibe del Locador, la tenencia del Inmueble Locado, libre de personas y animales, sin amoblar.

9.2. El inmueble se encuentra en buen estado de conservación. Los techos, pisos y paredes externas e internas se encuentran pintados y limpios; las puertas externas e internas poseen sus respectivos picaportes, manijas y un juego de llaves por cada una de ellas. Todas las ventanas se encuentran en buen estado, con sus vidrios sin roturas ni rayaduras, limpios y que abren y cierran correctamente.

9.3. El Inmueble Locado se entrega sin obligaciones exigibles e impagas respecto de ningún servicio.

CLÁUSULA DÉCIMA.- REPARACIONES Y MEJORAS

10.1. El Locatario tiene a su cargo únicamente las mejoras de mero mantenimiento, es decir, aquellos arreglos menores originados por el uso ordinario del Inmueble Locado (como pueden ser las reparaciones de cerraduras, canillas, etc.).

10.2. El Locador tiene a su cargo únicamente el pago de las mejoras necesarias, es decir, aquellas reparaciones cuya realización es indispensable para la conservación del Inmueble Locado (como pueden ser las reparaciones por motivo de humedad, filtraciones, etc.). Siempre que la necesidad de las mismas surja por cualquier causa no imputable al Locatario.

10.3. En caso de que las reparaciones necesarias fueran urgentes, el Locatario deberá intimar mediante una comunicación fehaciente al Locador a que las realice dentro del plazo de 24 (veinticuatro) horas. Si las reparaciones necesarias no fueran urgentes, el Locatario deberá intimar al Locador a que realice las mismas dentro de un plazo no inferior a 10 (diez) días corridos, en ambos casos el plazo se cuenta a partir de la recepción de la intimación, de conformidad con el artículo 1201 del CCyC.

10.4. En caso de que el Locador no contestara la comunicación enviada por el Locatario en los términos del párrafo anterior o se rehusara a realizar las reparaciones, el Locatario podrá efectuarlas por sí mismo, a costa del Locador. Para ello, podrá realizarlas por sí o contratar a un tercero para que efectúe dichas reparaciones, y el costo de las mismas será solventado por el Locador, pudiendo el Locatario retener las sumas que hubiera abonado por este concepto. En este último caso, deberá notificar fehacientemente esta situación al Locador, conservar los comprobantes y facturas necesarias de los elementos adquiridos y la mano de obra empleada, y presentarlos ante el Locador cuando abone el Canon Locativo posterior a que dichos desembolsos fueran efectuados.

10.5. Queda prohibido para el Locatario la realización de otras mejoras (mejoras suntuarias o de mero lujo), excepto que sean autorizadas por el Locador en forma previa y por escrito. Las mejoras realizadas en violación a esta u otra prohibición contractual quedarán en beneficio del inmueble, siempre que el Locador no prefiriese que se retrotraiga al estado anterior a dicha mejora, a cargo del Locatario. En ningún caso el Locatario tendrá derecho a reclamar el reembolso del costo de las mismas. La realización de mejoras prohibidas autoriza al Locador a rescindir el Contrato.

10.6. Al finalizar el Contrato, las mejoras útiles (aquellas que aprovechan a cualquier sujeto que use y goce del Inmueble) o suntuarias (aquellas que generan un provecho exclusivo para quien las hizo) introducidas en el Inmueble Locado por el Locatario con autorización del Locador, podrán ser retiradas por aquel sólo si de la separación de la mejora no se ocasionare ningún daño al Inmueble Locado. El Locatario no tiene derecho a reclamar el pago de tales mejoras al Locador.

CLÁUSULA DECIMOPRIMERA.- OTRAS OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

11.1. Sin perjuicio de lo dispuesto con anterioridad, serán obligaciones del Locatario las siguientes:

1) Pagar en tiempo, forma y de manera íntegra todo el valor locativo correspondiente por este Contrato, incluyendo el Canon Locativo ajustado y demás obligaciones que del presente se derivan, y presentar sus debidos comprobantes de pagos de manera oportuna. Cada Canon Locativo deberá ser abonado en su totalidad, aun cuando se abandonare el Inmueble Locado antes de finalizado el periodo en curso;

2) Poner en conocimiento del Locador toda correspondencia que llegara al Inmueble Locado y no fuera destinada al Locatario, dentro del día siguiente hábil en que fuera recibida o encontrada;

3) Permitir de forma pacífica el ingreso del Locador (y/o de aquellas personas que éste hubiera autorizado por escrito o lo acompañaren para realizar reparaciones en el inmueble) cuando resultare necesario o conveniente para que el Locador pueda cumplir sus obligaciones o comprobar el cumplimiento de las del Locatario;

4) Restituir, a la finalización del Contrato, el inmueble libre de ocupantes y efectos en iguales condiciones a la que fuera recibido, salvo por el desgaste normal del uso de la cosa. Deberá realizar todas las reparaciones, reconstrucciones y/o refacciones que fueran necesarias para el debido cumplimiento de esta obligación, cualquiera fuera la causa, y sin derecho a reembolso alguno. En su defecto, deberá abonar al Locador el importe de los objetos que faltaren o estuviesen rotos y/o deteriorados;

5) Tomar todas las precauciones de seguridad normales y necesarias para evitar que por acción u omisión se cometa algún hecho delictivo en el Inmueble Locado. En caso de tomar conocimiento de la comisión de algún hecho delictivo en el mismo, deberá comunicarlo inmediatamente a la autoridad pública competente y al Locador;

6) No variar el destino del Inmueble Locado;

7) No realizar modificaciones o reformas arquitectónicas o desmantelamiento de cerramientos o accesos al inmueble siempre que no cuente con la autorización previa y escrita del Locador;

8) No dejar el inmueble sin cuidado por periodos prolongados de tiempo;

9) No perturbar a la vecindad con acciones u omisiones contrarias a la ley, moral, paz o estética públicas.

CLÁUSULA DECIMOSEGUNDA.- OTRAS OBLIGACIONES DEL LOCADOR

12.1. Sin perjuicio de lo dispuesto con anterioridad, serán obligaciones del Locador las siguientes:

1) No perturbar el uso y goce pacífico del Locatario respecto del Inmueble Locado para el destino pactado;

2) No realizar reforma arquitectónica alguna en el inmueble salvo que le sea requerido por la autoridad competente cuando existieran motivos fundados.

CLÁUSULA DECIMOTERCERA.- GARANTES

13.1. Para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por el Locatario en razón del presente Contrato es que el Garante se constituye como fiador solidario, liso, llano y principal pagador de las obligaciones del Locatario, incluyendo los daños y perjuicios, costos y/o costas judiciales que derivaran del presente Contrato, renunciando a los beneficios de excusión y división.

13.2. En prueba de su solvencia patrimonial acredita ser único titular dominial del inmueble sito en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que el mismo se encuentra libre de todo gravamen y no sometido al régimen legal del bien de familia. Por lo tanto, se compromete a no gravar, enajenar ni realizar ningún acto jurídico respecto del inmueble que pueda disminuir su valor real de venta, sin previo consentimiento escrito del Locador. El Locador se obliga a autorizar las solicitudes que pueda realizar el Garante para disponer del inmueble siempre y cuando dicha garantía sea sustituida en forma simultánea por otro inmueble de similar valor y en los mismos términos aquí establecidos. El incumplimiento de esta cláusula por parte del Garante facultará al Locador a iniciar las acciones penales que pudieren corresponder en los términos del artículo 172, subsiguientes y concordantes, del Código Penal y a dar por rescindido el presente Contrato.

13.3. Las obligaciones aquí establecidas se mantendrán durante todo el plazo de duración del Contrato y hasta que el Locador se dé por conforme y reciba el Inmueble Locado en las condiciones establecidas, y estén pagadas todas las obligaciones que pudiera adeudar el Locatario con el Locador u otros terceros en virtud del presente Contrato. En caso de que el Locatario continuara ocupando el Inmueble Locado luego del vencimiento del presente Contrato, por el motivo que fuera, la garantía aquí establecida se mantendrá.

CLÁUSULA DECIMOCUARTA.- DEPÓSITO EN GARANTÍA

14.1. Para garantizar el pago de las obligaciones del Locatario, éste entrega al Locador como Depósito en Garantía la suma de $________ (________), equivalente al primer Canon Locativo. Al finalizar el Contrato deberá calcularse el Depósito en Garantía en función del monto correspondiente al último Canon Locativo abonado por el Locatario.

14.2. El Depósito en Garantía es pagadero en este acto y no devengará interés alguno. El Locador podrá retener del Depósito en Garantía las sumas adeudadas en función del presente Contrato, por el motivo que fuera, sean al Locador o a terceras personas.

CLÁUSULA DECIMOQUINTA.- CANON LOCATIVO POR ADELANTADO

15.1. Los primeros ________ (________) Cánones Locativos se abonan por adelantado en este acto, sirviendo el presente como suficiente recibo de pago, sin perjuicio de los comprobantes fiscales que el Locador deba legalmente entregar.

CLÁUSULA DECIMOSEXTA.- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALLECIMIENTO DEL LOCATARIO

16.1. Este Contrato se resolverá automáticamente y de pleno derecho, cumpliendo con la presente cláusula el requisito del pacto en contrario requerido por el art. 1189 del CCyC, si el Locatario falleciera con anterioridad a la finalización del mismo. La resolución tendrá efectos a partir del día en que el fallecimiento se produjera.

CLÁUSULA DECIMOSÉPTIMA.- FINALIZACIÓN DEL CONTRATO Y RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE LOCADO

17.1. El incumplimiento por parte del Locatario de cualquiera de sus obligaciones derivadas del presente Contrato dará derecho al Locador a tener por rescindido el mismo y exigir al Locatario la restitución inmediata del Inmueble Locado.

17.2. Para el supuesto en que el Locatario permanezca indebidamente en el Inmueble Locado, ya sea a la finalización del término contractual pactado o al rescindirse el mismo por algún incumplimiento contractual, se le aplicará una multa diaria en carácter de cláusula penal equivalente al 5% del valor mensual del Canon Locativo ajustado y vigente, por cada día que dure esa permanencia indebida hasta la efectiva y total restitución del Inmueble Locado al Locador. Además deberá abonar el importe que resulte de aplicar el monto del Canon Locativo al tiempo que dure el uso y ocupación indebidos del Inmueble Locado.

17.3. Para el cobro de los montos aquí establecidos, las Partes acuerdan otorgarle al presente Contrato el carácter de suficiente título ejecutivo. La suma acordada se devenga automáticamente a partir del día siguiente al del vencimiento del plazo, sin necesidad de interpelación ni gestión previa, judicial o extrajudicial, de ninguna naturaleza. Todo ello sin perjuicio de las acciones judiciales que el Locador pueda tener derecho a ejercer.

17.4. Cuando el Locatario ofrezca entregar las llaves del Inmueble Locado, el Locador no podrá negarse a recibirlas o condicionar la recepción de las mismas, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del Locatario. En ningún caso se devengarán Cánones Locativos u otro tipo de obligación accesoria desde que las llaves fueran entregadas al Locador y el Inmueble Locado abandonado por el Locatario. La recepción de las llaves no implica conformidad con el estado del Inmueble Locado al momento de la entrega por parte del Locatario; el único documento válido para ello será el documento emitido por el Locador en donde detalle las condiciones del Inmueble Locado al momento de su recepción y, de corresponder, la devolución total o parcial del Depósito en Garantía.

CLÁUSULA DECIMOCTAVA.- INTERPRETACIÓN Y NULIDAD PARCIAL

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CLÁUSULA DECIMONOVENA.- MODIFICACIONES Y ACUERDO TOTAL

19.1. El presente Contrato constituye la totalidad del acuerdo alcanzado entre las Partes respecto de su objeto y deja sin efecto cualquier acuerdo, negociación, declaración o entendimiento previo, verbal o escrito, que las Partes hubieran mantenido con anterioridad. 19.2. Toda modificación, ampliación o aclaración del presente Contrato deberá efectuarse por escrito y ser firmada por todas las Partes para tener validez. Ninguna modificación podrá ser invocada si no consta de tal manera.

CLÁUSULA VIGÉSIMA.- SELLADO

20.1. Las Partes soportarán por igual el pago de todo sellado debido solidariamente a la Autoridad Pública competente por causa del otorgamiento de este Contrato.

20.2. Si cualquiera de las Partes pagara dicho sellado en exceso de su respectiva porción conforme al párrafo anterior, deberá ser reembolsada por la otra Parte a la brevedad contra la exhibición del comprobante original de dicho pago en el domicilio de aquella que pagó, o por transferencia o depósito bancario, según lo que las Partes acuerden en el momento oportuno.

CLÁUSULA VIGESIMOPRIMERA.- JURISDICCIÓN

21.1. Para todos los reclamos que surjan con motivo u ocasión del presente Contrato, serán competentes los Tribunales correspondientes en razón de la materia del territorio donde se halla el domicilio del Locador, renunciando las Partes expresamente a cualquier otra jurisdicción que pudiera corresponder.

21.2. El Locador no será responsable ni pagará indemnización alguna por las pérdidas o daños causados por energía eléctrica, gas, agua corriente, inundación de sótanos y sus efectos, cloacas, ascensores, calefacción o demás accidentes que pudieran sobrevenir causando daños materiales o morales al Locatario, miembros de su familia, servicio o terceros.

CLÁUSULA VIGESIMOSEGUNDA.- DOMICILIOS ESPECIALES

22.1. Las Partes constituyen, a todos los efectos legales derivados de este Contrato, domicilios especiales en los domicilios físicos indicados en el encabezamiento del presente, donde se tendrán por válidas, vinculantes y produciendo todos los efectos jurídicos correspondientes todas las comunicaciones, citaciones, intimaciones, reclamos, interpelaciones o notificaciones, judiciales o extrajudiciales, que deban ser cursadas entre los firmantes de este Contrato. Los domicilios especiales no podrán ser modificados sin previa notificación por medio fehaciente a la otra Parte.

22.2. La negativa a recibir cualquier tipo de notificación o comunicación o el no perfeccionamiento de la misma por cualquier motivo no obstará a la eficacia establecida en el párrafo anterior.

CLÁUSULA VIGESIMOTERCERA.- EJEMPLARES

Este Contrato deberá ser realizado y firmado en 3 (tres) copias originales de un mismo tenor y efecto, junto con todos sus Anexos, en caso de que hubiera. Cada Parte, incluyendo el Garante, conservará una copia original del mismo firmada por todas las Partes restantes. En prueba de conformidad, las Partes firman el presente Contrato:

Locador:



________________

Aclaración: ________ (DNI: ________).

Locatario:



________________

Aclaración: ________ (DNI: ________).

Garante:



________________

Aclaración: ________ (DNI: ________).