Bail d'Habitation (Location Vide) - Formulaire en Ligne Pro · FR-law

CONTRAT DE BAIL D'HABITATION

LOCATION D'UN LOGEMENT VIDE À USAGE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

(Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée — Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015)

ENTRE LES SOUSSIGNÉS

________, né(e) le ________ à ________, de nationalité ________, demeurant à l'adresse suivante :

________ ;

Le cas échéant représenté par son mandataire ________, titulaire de la carte professionnelle n° ________.

Ci-après désigné(e) le « Bailleur », d'une part,

ET

________, né(e) le ________ à ________, de nationalité ________, demeurant à l'adresse suivante :

________ ;

Ci-après désigné(e) le « Preneur », d'autre part,

Ensemble désigné(e)s les « Parties »,

IL A ÉTÉ PRÉALABLEMENT EXPOSÉ ET CONVENU CE QUI SUIT :

Le présent contrat est régi par les dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, par le Code civil, ainsi que par les textes pris pour leur application.

ARTICLE 1. SITUATION PERSONNELLE DU PRENEUR

§ 1.1 — Le Preneur s'engage à transmettre au Bailleur, au plus tard au moment de la signature du présent contrat, l'ensemble des informations relatives à sa situation personnelle et familiale.

§ 1.2 — Le Preneur s'engage également à porter à la connaissance du Bailleur toute modification de sa situation, qu'elle résulte de la conclusion, transformation, modification ou dissolution d'un mariage ou d'un pacte civil de solidarité. À défaut, les conséquences et effets de la nouvelle situation seront inopposables au Bailleur, conformément aux articles 9-1 et 14 de la loi du 6 juillet 1989.

ARTICLE 2. OBJET ET CONSISTANCE DU CONTRAT

Par le présent contrat, le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte et déclare parfaitement connaître pour les avoir visités, les locaux ci-après décrits, constituant le « Bien loué » ou « Logement ».

2.1. Désignation du logement

Le logement est situé à l'adresse suivante :

________

Nature de l'habitat : ________ (immeuble individuel ou collectif). Lorsque le logement dépend d'une copropriété, il est soumis au règlement de copropriété dont le Preneur déclare avoir pris connaissance.

Période de construction de l'immeuble : ________.

Référence ou identifiant fiscal du logement : ________.

La surface habitable du logement, mesurée en application des articles R. 156-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, est de ________ m².

Le logement comporte ________ pièce(s) principale(s).

Le chauffage est : ________ (collectif ou individuel). La production d'eau chaude sanitaire est : ________.

Énumération des locaux, équipements et accessoires privatifs et des parties communes dont le Preneur a la jouissance : ________.

2.2. Performance énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe le logement en catégorie : ________.

Les Parties reconnaissent avoir pris connaissance du calendrier d'interdiction progressive de mise en location des logements dont la consommation énergétique excède le seuil de décence fixé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié :

• Depuis le 1er janvier 2023 : logements consommant plus de 450 kWh/m²/an interdits à la location ;
• Depuis le 1er janvier 2025 : logements classés G interdits à la location ;
• À compter du 1er janvier 2028 : logements classés F interdits à la location ;
• À compter du 1er janvier 2034 : logements classés E interdits à la location.

2.3. Attestations du Bailleur

Le Bailleur certifie que le bien loué respecte les dispositions de l'article L. 126-13 et suivants du Code de la construction et de l'habitation relatives à la division des bâtiments d'habitation, et que le bien loué ne constitue pas son logement de famille ou que, le cas échéant, il dispose de l'accord de son conjoint qui consent aux présentes, conformément à l'article 215, alinéa 3 du Code civil.

ARTICLE 3. DESTINATION DU BIEN LOUÉ

Le Logement constituera l'habitation principale du Preneur, lequel n'y exercera aucune activité professionnelle sans l'accord exprès et écrit du Bailleur.

La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le Preneur ou son conjoint, soit par une personne à sa charge au sens du Code de la construction et de l'habitation.

ARTICLE 4. DURÉE DU BAIL ET PRISE D'EFFET

§ 4.1 — Le présent bail est conclu pour une durée de trois (3) années entières et consécutives, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le Bailleur est une personne morale, cette durée est portée à six (6) ans.

§ 4.2 — Le bail prendra effet à compter du ________.

§ 4.3 — À défaut de congé délivré dans les formes et délais légaux, le contrat est reconduit tacitement pour une durée équivalente, aux mêmes conditions, sous réserve des règles de révision du loyer.

§ 4.4 — La durée du bail demeure soumise aux cas de résiliation prévus aux présentes.

ARTICLE 5. CONGÉ

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§ 5.2 — Le Bailleur, qui ne peut donner congé qu'au terme du bail, doit notifier sa décision au moins six (6) mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le congé délivré par le Bailleur ne peut être justifié que par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux, et doit en préciser le motif à peine de nullité, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

§ 5.3 — Conformément aux articles 515-4 et 1751 du Code civil, le Bailleur adresse, le cas échéant, le congé à chacun des époux ou partenaires de PACS par actes séparés. À défaut, le congé est inopposable à celui auquel il n'a pas été notifié, sauf si son existence n'avait pas été préalablement portée à la connaissance du Bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989).

§ 5.4 — En cas de congé pour vente, le Preneur bénéficie du droit de préemption prévu à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

ARTICLE 6. LOYER ET CHARGES

§ 6.1 — Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel initial de ________ € hors charges.

Le loyer est payable d'avance, par virement ou chèque, le ________ jour de chaque mois, au domicile du Bailleur ou de son mandataire.

Le paiement est constaté par une quittance transmise gratuitement au Preneur sur sa demande. En cas de paiement partiel, le Preneur peut exiger un reçu.

Le cas échéant, l'encadrement des loyers applicable au secteur géographique du logement (article 17 de la loi du 6 juillet 1989) est respecté : loyer de référence majoré applicable : ________ € ; complément de loyer éventuel : ________ €.

Montant et date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le cas échéant : ________.

6.2. Révision du loyer

Le loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, en application de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La variation ne peut excéder celle de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. L'indice de référence de base est celui du trimestre : ________.

La révision doit être sollicitée par le Bailleur dans le délai d'un (1) an suivant la date de révision ; à défaut, elle est réputée abandonnée pour l'année écoulée et ne peut donner lieu à rappel rétroactif.

6.3. Charges récupérables

Les charges récupérables, telles que limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sont récupérées par voie de provision mensuelle d'un montant de ________ €, non incluse dans le loyer ci-dessus.

Sont récupérables sur justification, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les sommes versées en contrepartie :

(6.3.1) des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

(6.3.2) des dépenses d'entretien courant et des menues réparations des éléments d'usage commun ;

(6.3.3) des impositions correspondant à des services dont le Preneur profite directement, notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Les provisions font l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois au moins avant cette régularisation, le Bailleur communique au Preneur le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition du Preneur pendant six mois.

Toute modification de la liste fixée par décret sera transposée de plein droit au présent contrat.

6.4. Travaux réalisés par le Bailleur

Travaux d'amélioration entrepris ou à entreprendre par le Bailleur et, le cas échéant, leurs conséquences sur le loyer dans les conditions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

________

ARTICLE 7. ÉTAT DES LIEUX

Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les Parties ou un tiers mandaté, lors de la remise des clefs et lors de leur restitution, en autant d'exemplaires que de Parties, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

L'état des lieux comporte le relevé des index des compteurs individuels de consommation d'eau et d'énergie. Le Preneur peut demander à le compléter dans un délai de dix (10) jours suivant son établissement et, s'agissant des éléments de chauffage, durant le premier mois de la période de chauffe.

À défaut d'établissement de l'état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état, sauf preuve contraire, sous réserve des présomptions de l'article 1731 du Code civil.

L'état des lieux de sortie est établi en fin de bail, après rendez-vous fixé au moins huit (8) jours à l'avance.

ARTICLE 8. DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE

Un dossier de diagnostic technique, annexé aux présentes et fourni par le Bailleur conformément à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, comprend, lorsqu'ils sont exigibles :

(8.1) le diagnostic de performance énergétique ;

(8.2) le constat de risque d'exposition au plomb, pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 (articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code de la santé publique) ;

(8.3) l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul du trait de côte), conformément à l'article L. 125-5 du Code de l'environnement ;

(8.4) le cas échéant, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz lorsque celles-ci ont plus de quinze ans (articles L. 134-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) ;

(8.5) le cas échéant, une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (articles L. 1334-12-1 et R. 1334-15 du Code de la santé publique).

Le Bailleur atteste de l'exactitude des informations contenues dans ces documents et déclare ne pas avoir connaissance d'éléments de nature à compromettre la santé ou la sécurité du Preneur autres que ceux qui y seraient mentionnés.

ARTICLE 9. DÉTECTEUR AUTONOME AVERTISSEUR DE FUMÉE

Conformément aux articles R. 142-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, le Bailleur a installé dans le logement un détecteur autonome avertisseur de fumée normalisé et en assure la conformité initiale.

Le Bailleur remet au Preneur la notice technique de l'appareil. Le Preneur veille à son entretien et à son bon fonctionnement pendant toute la durée d'occupation et procède au remplacement des piles ou de l'appareil en cas de dysfonctionnement.

ARTICLE 10. OBLIGATIONS DES PARTIES

10.1. Obligations du Bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et articles 1719 à 1721 du Code civil)

Le Bailleur s'oblige à :

(10.1.1) délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, et des équipements en bon état de fonctionnement ; le Preneur peut, sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, exiger la mise en conformité du logement non décent ;

(10.1.2) assurer au Preneur la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts y faisant obstacle ;

(10.1.3) entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu et y effectuer toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien et à l'entretien normal, ainsi que celles dues à la vétusté, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à une malfaçon ;

(10.1.4) ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le Preneur, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement ;

(10.1.5) remettre gratuitement quittance ou reçu sur demande du Preneur ;

(10.1.6) transmettre au Preneur un extrait du règlement de copropriété relatif à la destination de l'immeuble, à la jouissance des parties communes et privatives et à la quote-part des charges.

10.2. Obligations du Preneur (article 7 de la loi du 6 juillet 1989)

Le Preneur s'oblige à :

(10.2.1) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

(10.2.2) user paisiblement des locaux suivant leur destination ;

(10.2.3) répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, sauf preuve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du Bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit ;

(10.2.4) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, sauf celles dues à la vétusté, à la malfaçon, au vice de construction, au cas fortuit ou à la force majeure ;

(10.2.5) souscrire et maintenir une assurance contre les risques locatifs (notamment incendie et dégât des eaux) et en justifier au Bailleur lors de la remise des clefs puis chaque année à sa demande ;

(10.2.6) ne réaliser aucune transformation des locaux et équipements sans accord écrit du Bailleur ; à défaut, celui-ci pourra exiger la remise en état au départ du Preneur ou conserver les transformations sans indemnité ;

(10.2.7) laisser exécuter, dans son logement, les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, ceux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal et ceux permettant de rendre le logement décent (article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989) ;

(10.2.8) permettre les visites en vue de la vente ou de la relocation, dans les conditions convenues entre les Parties ; à défaut d'accord, deux heures par jour ouvrable ;

(10.2.9) ne pas céder le bail ni sous-louer sans accord écrit du Bailleur ;

(10.2.10) informer le Bailleur de tout sinistre ou dégradation et lui communiquer toute nouvelle adresse au départ des lieux.

ARTICLE 11. SOUS-LOCATION ET CESSION

Conformément à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le Preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement, sauf accord écrit du Bailleur portant tant sur le principe que sur le prix du loyer de sous-location.

11.1. Sous-location — Le prix au mètre carré de surface habitable du loyer de sous-location ne peut excéder celui payé par le Preneur. Le Preneur transmet au sous-locataire copie de l'autorisation écrite du Bailleur et copie du DPE. La cessation du présent bail est opposable au sous-locataire, qui ne dispose d'aucun titre d'occupation à l'égard du Bailleur.

11.2. Cession — Toute cession est subordonnée à l'autorisation écrite et préalable du Bailleur, donnée par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, la cession est inopposable au Bailleur, qui peut en poursuivre la résiliation.

ARTICLE 12. DÉPÔT DE GARANTIE

§ 12.1 — À la signature des présentes, le Preneur verse au Bailleur un dépôt de garantie destiné à couvrir les éventuels manquements à ses obligations locatives. Son montant est fixé à ________ €, correspondant à un (1) mois de loyer hors charges, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

§ 12.2 — Le dépôt de garantie n'est pas révisable en cours de bail, ni lors de son renouvellement ou de sa reconduction tacite, et ne porte pas intérêt au profit du Preneur.

§ 12.3 — Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux (2) mois à compter de la remise des clefs par le Preneur, déduction faite, sur justification, des sommes restant dues et de celles dont le Bailleur pourrait être tenu en lieu et place du Preneur. Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ce délai est ramené à un (1) mois.

§ 12.4 — À défaut de restitution dans les délais, le solde dû produit intérêt au taux légal et est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

ARTICLE 13. CAUTIONNEMENT

Le cas échéant, le présent bail est garanti par l'engagement de caution de ________, demeurant à ________, dans les conditions et limites de l'acte de cautionnement annexé, établi conformément à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 2288 et suivants du Code civil. Le Bailleur ne peut cumuler le bénéfice d'un cautionnement avec celui d'une assurance garantissant les obligations locatives, sauf cas prévus par la loi.

ARTICLE 14. CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le présent bail sera résilié de plein droit, deux (2) mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou de non-versement du dépôt de garantie. Il en ira de même, après commandement demeuré infructueux durant un (1) mois, en cas de défaut d'assurance des risques locatifs ou de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée.

ARTICLE 15. FRAIS ET HONORAIRES

Les honoraires de location et d'établissement de l'état des lieux sont répartis conformément à l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, la part imputable au Preneur ne pouvant excéder les plafonds réglementaires : honoraires à la charge du Preneur : ________ € ; honoraires à la charge du Bailleur : ________ €. Les frais résultant d'un manquement d'une Partie à ses obligations sont supportés par cette seule Partie.

ARTICLE 16. SOLIDARITÉ ET INDIVISIBILITÉ

Lorsque le Logement est loué à plusieurs Preneurs, ceux-ci sont tenus solidairement et indivisiblement de l'ensemble des obligations résultant des présentes, dans les conditions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. La solidarité s'étend, le cas échéant, aux héritiers et représentants du Preneur ainsi qu'à toute personne pouvant se prévaloir de la transmission du contrat.

ARTICLE 17. PROTECTION DES DONNÉES À CARACTÈRE PERSONNEL

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ARTICLE 18. ÉLECTION DE DOMICILE — DROIT APPLICABLE — RÈGLEMENT DES LITIGES

§ 18.1 — Pour l'exécution des présentes, les Parties font élection de domicile :

(18.1.1) le Bailleur à l'adresse suivante :

________

(18.1.2) le Preneur dans les lieux loués, soit :

________

§ 18.2 — Le présent contrat est soumis au droit français. Préalablement à toute instance, les Parties pourront saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente, conformément à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989. À défaut de résolution amiable, le litige relève de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

ANNEXES

Sont annexés au présent contrat et en font partie intégrante :

- le dossier de diagnostic technique ;

- l'état des lieux d'entrée ;

- la notice d'information relative aux droits et obligations des Parties (arrêté du 29 mai 2015) ;

- le cas échéant, l'extrait du règlement de copropriété ;

- le cas échéant, l'acte de cautionnement.

Fait à ________, le ________, en ________ originaux dont un remis à chacune des Parties.

SIGNATURES

(faire précéder la signature de la mention « Lu et approuvé »)

LE BAILLEUR

........................................................
________

LE PRENEUR

........................................................
________