Contrato de Alquiler Comercial - Documento Modelo Pro · AR-law
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CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLE CON DESTINO COMERCIAL
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los ________, se celebra el presente Contrato de Locación de Inmueble con destino comercial (en adelante, el "Contrato"), regido por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, "CCyCN"), Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4 (arts. 1187 a 1226) y normativa concordante, entre las siguientes partes (en conjunto, las "Partes" e individualmente cada "Parte"):
Como "Locador" lo suscribe: ________, DNI: ________, CUIT/CUIL: ________, de estado civil ________, de nacionalidad ________, correo electrónico: ________ y domicilio real en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su carácter de titular dominial del Inmueble Locado conforme se acredita mediante ________.
Como "Locatario" lo suscribe: ________, DNI: ________, CUIT/CUIL: ________, de estado civil ________, de nacionalidad ________, correo electrónico: ________, con domicilio real en ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y constituyendo domicilio especial a los fines del presente Contrato en el "Inmueble Locado".
Por la parte "Garante" lo suscribe: ________, DNI: ________, CUIT/CUIL: ________, de estado civil ________, correo electrónico: ________ y domicilio real sito en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Las Partes, con plena capacidad para contratar conforme a los arts. 22, 23 y concordantes del CCyCN, convienen en celebrar el presente Contrato, que se regirá por las siguientes cláusulas:
CLÁUSULA PRIMERA.- OBJETO
1.1. El Locador da en locación al Locatario, y éste acepta, un inmueble sito en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, identificado catastralmente como Nomenclatura Catastral ________ y matrícula ________ (en adelante, el "Inmueble Locado").
1.2. El Inmueble Locado posee las siguientes características:
________
1.3. El destino de la presente locación es exclusivamente comercial, no encontrándose alcanzada por las limitaciones previstas para las locaciones habitacionales. El destino no podrá ser modificado, ni siquiera en forma temporaria, sin el expreso consentimiento escrito del Locador. El Locatario podrá instalar en el Inmueble Locado el siguiente comercio o actividad:
________
1.4. El Locatario recibe el Inmueble Locado de plena conformidad, por haberlo revisado y verificado su aptitud para el destino previsto con anterioridad a la firma del presente. Como contraprestación, se obliga a pagar el canon locativo en los términos establecidos en este Contrato.
CLÁUSULA SEGUNDA.- PLAZO
2.1. La duración del presente Contrato será de ________ (________) años, plazo que respeta el mínimo legal previsto por el art. 1198 del CCyCN, y entrará en vigencia desde el día ________. Vencido el plazo, el Locatario deberá restituir el Inmueble Locado al Locador, totalmente libre de cosas y/o personas que de él dependan o que él hubiera puesto, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, en las mismas buenas condiciones en que lo recibe, salvo el desgaste natural derivado del uso ordinario.
2.2. El Locatario podrá resolver anticipadamente el Contrato en los términos y con los efectos previstos por el art. 1221 del CCyCN, abonando la indemnización allí establecida, previa notificación fehaciente al Locador con una antelación mínima de un (1) mes.
CLÁUSULA TERCERA.- PRECIO
3.1. El precio de la locación quedará integrado por el valor del canon locativo, con más los restantes conceptos que deba abonar el Locatario de manera periódica en función de lo establecido en el presente Contrato.
3.2. Las Partes convienen un Canon Locativo inicial de $________ (________), que deberá ser abonado de forma íntegra y por adelantado mensualmente entre los días 01 a 10 de cada mes.
3.3. El Canon Locativo deberá abonarse por depósito o transferencia a la siguiente cuenta bancaria:
Entidad: ________
Titular de la cuenta: ________.
CBU/CVU: ________.
Alias: ________.
3.4. Efectuada la transferencia, el Locatario deberá enviar el comprobante correspondiente al Locador por medio fehaciente.
3.5. El Locador extenderá al Locatario la factura o recibo correspondiente por cada suma que perciba, en cumplimiento de la normativa fiscal vigente.
3.6. En caso de que el plazo pactado para el pago finalizara en un día feriado o inhábil, el mismo deberá efectuarse el día hábil inmediatamente anterior al vencimiento.
CLÁUSULA CUARTA.- AJUSTES DEL PRECIO
4.1. Conforme la facultad reconocida a las Partes para las locaciones con destino comercial, el Canon Locativo se ajustará periódicamente cada ________ meses, para obtener el "Canon Locativo ajustado" correspondiente a cada período. A tal fin, cada período en que deba aplicarse el ajuste se denominará "Etapa Locativa" y el monto del Canon Locativo será el mismo para todos los meses calendario ("Períodos Mensuales") que la integren.
4.2. El Canon Locativo ajustado deberá ser calculado por el Locador y comunicado al Locatario por medio fehaciente con al menos cinco (5) días corridos de anticipación al día en que comience la siguiente Etapa Locativa.
4.3. Para el cálculo del Canon Locativo ajustado se aplicará como índice de actualización el siguiente: ________ (por ejemplo, Índice de Precios al Consumidor —IPC— publicado por el INDEC, o el coeficiente que las Partes acuerden). El ajuste se practicará incrementando el Canon Locativo vigente en la variación acumulada que registre el índice elegido durante los Períodos Mensuales transcurridos en la Etapa Locativa que finaliza, de conformidad con la siguiente fórmula: Canon Locativo ajustado = Canon Locativo vigente × (Índice del último Período Mensual publicado / Índice del primer Período Mensual de la Etapa Locativa).
4.4. Si a la fecha en que debiera calcularse el ajuste no se hubiera publicado el índice correspondiente al último Período Mensual, el incremento se practicará considerando únicamente los índices oficialmente disponibles, abonándose de forma provisoria a cuenta del ajuste definitivo. Una vez publicado el índice faltante, el Locador practicará el cálculo complementario y lo comunicará al Locatario para su pago dentro de los cinco (5) días corridos.
CLÁUSULA QUINTA.- INTERESES Y FALTA DE PAGO
5.2. La falta de pago del Canon Locativo y/o demás obligaciones a cargo del Locatario dará derecho al Locador a demandar el desalojo, previa intimación fehaciente por el plazo de diez (10) días corridos a regularizar las sumas adeudadas, de conformidad con el art. 1219 inc. a) del CCyCN.
CLÁUSULA SEXTA.- CESIÓN Y SUBLOCACIÓN
6.1. La cesión del Contrato o de cualquier derecho u obligación derivada del mismo por parte del Locatario, así como la sublocación total o parcial del Inmueble Locado, quedan estrictamente prohibidas sin la autorización previa y por escrito del Locador, sea a título gratuito u oneroso (arts. 1213, 1214 y 1216 CCyCN). La cesión o sublocación realizada sin dicha autorización constituirá causal de resolución del Contrato.
6.2. Para solicitar la autorización, el Locatario deberá cursar una comunicación por escrito, en formato papel o electrónico, indicando detalladamente su intención de ceder o sublocar, individualizando a la persona o entidad con quien pretende contratar (cesionaria o sublocataria) y los términos generales de la contratación.
6.3. El Locador deberá contestar la solicitud por el mismo medio dentro de los cinco (5) días hábiles. El silencio del Locador se interpretará como negativa.
6.4. Queda prohibido al Locatario dar el Inmueble Locado en préstamo o comodato a terceros y permitir su ocupación por ellos en cualquier carácter que exceda los fines del presente Contrato.
CLÁUSULA SÉPTIMA.- DERECHO DE RETENCIÓN
7.1. A todos los efectos legales, el Locatario renuncia al derecho de retención reconocido por el art. 2587 del CCyCN (y, consecuentemente, al derecho previsto en el art. 1226 CCyCN) respecto del Inmueble Locado, los bienes muebles que pudieran encontrarse en él y toda otra cosa restituible al Locador por causa del presente Contrato.
CLÁUSULA OCTAVA.- IMPUESTOS Y SERVICIOS
8.1. El Locatario se obliga a:
1) Abonar los servicios públicos de que goza el Inmueble Locado, así como las demás cargas y contribuciones asociadas a su uso y destino comercial. Se deja constancia de que el Inmueble Locado cuenta con los siguientes servicios públicos habilitados:
________
2) Transferir a su nombre y cargo la titularidad de los servicios públicos dentro de los treinta (30) días corridos de tomar posesión del Inmueble Locado, y abonar su suministro en tiempo y forma hasta la fecha de restitución, oportunidad en la que deberá presentar los correspondientes libres de deuda.
3) Presentar los comprobantes de pago originales al momento de abonar cada Canon Locativo y/o ante requerimiento del Locador.
8.2. A la finalización del Contrato, por el motivo que fuere, el Locatario no dará de baja los servicios, sino que volverá a transferir su titularidad al Locador o a quien éste indique, de modo de no perder su prestación.
8.3. El pago de estas obligaciones integra el precio total de la locación junto con el Canon Locativo, por lo que su falta de pago dará derecho al Locador a demandar el desalojo en los mismos términos previstos para la omisión del pago del Canon Locativo, con más la acción de cobro de pesos, daños y perjuicios, intereses y costas. El Locador podrá rechazar el pago del Canon Locativo en curso y considerar en mora al Locatario cuando éste no hubiera abonado sus restantes obligaciones ni presentado los comprobantes correspondientes.
8.4. El Locador se obliga a abonar las cargas y contribuciones que graven el dominio del Inmueble Locado, tales como el impuesto inmobiliario, las tasas municipales y/u otras que pudieran corresponder según el caso, conforme art. 1209 del CCyCN.
CLÁUSULA NOVENA.- ESTADO DEL INMUEBLE
9.1. El Locador entrega en este acto, y el Locatario recibe de conformidad, la tenencia del Inmueble Locado, libre de personas y animales, sin amoblar.
9.2. El Inmueble Locado se encuentra en buen estado de conservación, apto para el destino convenido. Los techos, pisos y paredes externas e internas se encuentran pintados y limpios; las puertas externas e internas poseen sus respectivos picaportes, manijas y un juego de llaves por cada una de ellas. Todas las ventanas se encuentran en buen estado, con sus vidrios sin roturas ni rayaduras, limpios y que abren y cierran correctamente. Las Partes suscriben, en su caso, un inventario de estado que se agrega como Anexo al presente.
9.3. El Inmueble Locado se entrega sin obligaciones exigibles e impagas respecto de ningún servicio, impuesto, tasa o contribución.
CLÁUSULA DÉCIMA.- REPARACIONES Y MEJORAS
10.1. El Locatario tiene a su cargo únicamente las mejoras de mero mantenimiento, es decir, los arreglos menores originados por el uso ordinario del Inmueble Locado (reparaciones de cerraduras, canillas, y similares), conforme art. 1207 del CCyCN.
10.2. El Locador tiene a su cargo el pago de las mejoras necesarias, es decir, aquellas reparaciones indispensables para la conservación del Inmueble Locado (humedades, filtraciones, y similares), siempre que la necesidad no obedezca a causa imputable al Locatario, conforme arts. 1201 y 1206 del CCyCN.
10.3. Si las reparaciones necesarias fueran urgentes, el Locatario deberá intimar al Locador por medio fehaciente a realizarlas dentro de las veinticuatro (24) horas. Si no fueran urgentes, el plazo de intimación no podrá ser inferior a diez (10) días corridos. En ambos casos el plazo se cuenta a partir de la recepción de la intimación, de conformidad con el art. 1201 del CCyCN.
10.4. Si el Locador no contestara la comunicación o se rehusara a realizar las reparaciones, el Locatario podrá efectuarlas por sí o mediante terceros, a costa del Locador, pudiendo retener las sumas abonadas por dicho concepto. A tal fin, deberá notificar fehacientemente la situación al Locador, conservar los comprobantes y facturas de los elementos adquiridos y la mano de obra empleada, y presentarlos al abonar el Canon Locativo posterior al desembolso.
10.5. Queda prohibido al Locatario realizar mejoras suntuarias o de mero lujo, salvo autorización previa y escrita del Locador. Las mejoras realizadas en violación a esta prohibición quedarán en beneficio del Inmueble Locado, salvo que el Locador prefiriese la restitución al estado anterior, a cargo del Locatario. En ningún caso el Locatario tendrá derecho a reclamar reembolso. La realización de mejoras prohibidas autoriza al Locador a resolver el Contrato (art. 1211 CCyCN).
10.6. A la finalización del Contrato, las mejoras útiles o suntuarias introducidas con autorización del Locador podrán ser retiradas por el Locatario sólo si de su separación no se ocasionare daño al Inmueble Locado. El Locatario no tendrá derecho a reclamar el pago de tales mejoras.
CLÁUSULA DECIMOPRIMERA.- OTRAS OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
11.1. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, serán obligaciones del Locatario, conforme arts. 1205 a 1210 del CCyCN, las siguientes:
1) Pagar en tiempo, forma e íntegramente el valor locativo correspondiente, incluyendo el Canon Locativo ajustado y demás obligaciones derivadas del presente, y presentar oportunamente los comprobantes de pago. Cada Canon Locativo deberá abonarse en su totalidad aun cuando se abandonare el Inmueble Locado antes de finalizado el período en curso;
2) Poner en conocimiento del Locador toda correspondencia que llegara al Inmueble Locado y no fuera destinada al Locatario, dentro del día hábil siguiente al de su recepción;
3) Permitir pacíficamente el ingreso del Locador (y/o de las personas que éste autorice por escrito) cuando resulte necesario para el cumplimiento de las obligaciones del Locador o la comprobación de las del Locatario, con razonable preaviso;
4) Restituir, a la finalización del Contrato, el Inmueble Locado libre de ocupantes y efectos, en iguales condiciones a las recibidas, salvo el desgaste natural del uso. Deberá realizar las reparaciones necesarias para el debido cumplimiento de esta obligación, sin derecho a reembolso, o abonar al Locador el importe de los objetos faltantes, rotos o deteriorados;
5) Adoptar las precauciones de seguridad normales para evitar la comisión de hechos delictivos en el Inmueble Locado, comunicando de inmediato a la autoridad competente y al Locador cualquier hecho de tal naturaleza;
6) No variar el destino del Inmueble Locado;
7) No realizar modificaciones, reformas arquitectónicas, ni desmantelar cerramientos o accesos sin autorización previa y escrita del Locador;
8) No dejar el Inmueble Locado sin cuidado por períodos prolongados;
9) No perturbar la vecindad con acciones u omisiones contrarias a la ley, la moral o el orden público;
10) Mantener vigentes durante toda la vigencia del Contrato las habilitaciones comerciales y municipales necesarias para el desarrollo de su actividad, siendo de su exclusiva responsabilidad su obtención y conservación.
CLÁUSULA DECIMOSEGUNDA.- OTRAS OBLIGACIONES DEL LOCADOR
12.1. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, serán obligaciones del Locador, conforme arts. 1200 a 1204 del CCyCN, las siguientes:
1) Entregar y conservar el Inmueble Locado en estado apto para el destino convenido y garantizar al Locatario el uso y goce pacíficos durante la vigencia del Contrato;
2) No perturbar el uso y goce pacífico del Locatario para el destino pactado;
3) No realizar reforma arquitectónica alguna, salvo requerimiento de autoridad competente fundado en motivos justificados.
CLÁUSULA DECIMOTERCERA.- GARANTÍA / FIANZA
13.1. Para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por el Locatario en virtud del presente Contrato, el Garante se constituye en fiador solidario, liso, llano y principal pagador de las obligaciones del Locatario, incluyendo daños y perjuicios, costos y costas judiciales, renunciando expresamente a los beneficios de excusión y división (arts. 1574, 1584, 1589 y concordantes del CCyCN).
13.2. En prueba de su solvencia patrimonial, el Garante acredita ser titular dominial del inmueble sito en: ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, inscripto bajo matrícula ________, libre de todo gravamen y no afectado al régimen de vivienda (arts. 244 y siguientes del CCyCN). Se compromete a no gravar, enajenar ni realizar acto jurídico alguno que disminuya su valor sin previo consentimiento escrito del Locador. El Locador autorizará las solicitudes del Garante para disponer del inmueble siempre que la garantía sea sustituida en forma simultánea por otra de similar valor y en los mismos términos. El incumplimiento de esta cláusula facultará al Locador a iniciar las acciones penales que pudieren corresponder y a resolver el Contrato.
13.3. Las obligaciones del Garante se mantendrán durante todo el plazo del Contrato y hasta que el Locador reciba de conformidad el Inmueble Locado y se encuentren satisfechas todas las obligaciones del Locatario. De conformidad con el art. 1225 del CCyCN, toda prórroga, renovación o continuación de la locación posterior al vencimiento requerirá el consentimiento expreso del Garante para mantener su responsabilidad respecto de los períodos posteriores.
CLÁUSULA DECIMOCUARTA.- DEPÓSITO EN GARANTÍA
14.1. Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del Locatario, éste entrega al Locador en concepto de Depósito en Garantía la suma de $________ (________), equivalente al primer Canon Locativo. A la finalización del Contrato, el reintegro del Depósito en Garantía se calculará tomando como referencia el valor del último Canon Locativo abonado por el Locatario.
14.2. El Depósito en Garantía es pagadero en este acto, sirviendo el presente de suficiente recibo. El Locador podrá retener del Depósito en Garantía las sumas que el Locatario adeudare en virtud del presente Contrato, sea al Locador o a terceros. El saldo, en su caso, será restituido dentro de los diez (10) días corridos de recibido el Inmueble Locado de conformidad.
CLÁUSULA DECIMOQUINTA.- CANON LOCATIVO POR ADELANTADO
15.1. Los primeros ________ (________) Cánones Locativos se abonan por adelantado en este acto, sirviendo el presente como suficiente recibo de pago, sin perjuicio de los comprobantes fiscales que el Locador deba legalmente entregar.
CLÁUSULA DECIMOSEXTA.- RESOLUCIÓN POR FALLECIMIENTO O CESACIÓN DE ACTIVIDAD DEL LOCATARIO
16.1. Conforme la facultad reconocida por el art. 1189 del CCyCN, las Partes pactan expresamente que el presente Contrato se resolverá automáticamente y de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial, en caso de fallecimiento del Locatario persona humana o de extinción de la persona jurídica locataria, con anterioridad a su finalización. La resolución producirá efectos a partir del día en que ocurra el hecho.
CLÁUSULA DECIMOSÉPTIMA.- RESOLUCIÓN, FINALIZACIÓN Y RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE LOCADO
17.1. El incumplimiento por parte del Locatario de cualquiera de sus obligaciones esenciales dará derecho al Locador a resolver el Contrato y exigir la restitución inmediata del Inmueble Locado, conforme arts. 1217, 1219 y concordantes del CCyCN, previa intimación cuando la ley lo requiera.
17.2. Para el supuesto en que el Locatario permanezca indebidamente en el Inmueble Locado, sea a la finalización del término contractual o por resolución anticipada, se le aplicará una cláusula penal diaria equivalente al cinco por ciento (5%) del valor mensual del Canon Locativo ajustado y vigente, por cada día de permanencia indebida hasta la efectiva y total restitución, sin perjuicio del pago del importe correspondiente al uso y ocupación del Inmueble Locado durante dicho lapso.
17.3. Para el cobro de los montos aquí establecidos, las Partes acuerdan otorgar al presente Contrato el carácter de suficiente título ejecutivo. Las sumas se devengan automáticamente a partir del día siguiente al del vencimiento del plazo, sin necesidad de interpelación, judicial o extrajudicial, sin perjuicio de las demás acciones judiciales que el Locador pueda ejercer.
CLÁUSULA DECIMOCTAVA.- INTERPRETACIÓN Y NULIDAD PARCIAL
18.1. Si cualquier disposición del presente Contrato fuera declarada nula, inválida o inexigible por autoridad competente, dicha circunstancia no afectará la validez ni la exigibilidad de las restantes disposiciones, las que mantendrán plena vigencia. En tal caso, las Partes se comprometen a reemplazar la disposición afectada por otra válida que refleje, en la mayor medida posible, la intención y finalidad económica perseguida.
18.2. Los títulos de las cláusulas se incluyen únicamente a fines de facilitar la lectura y no serán considerados a los efectos de su interpretación.
18.3. La tolerancia o falta de ejercicio por cualquiera de las Partes de los derechos que le corresponden no podrá interpretarse como renuncia a los mismos ni generará derecho alguno a favor de la otra Parte.
CLÁUSULA DECIMONOVENA.- MODIFICACIONES Y ACUERDO TOTAL
19.1. El presente Contrato constituye la totalidad del acuerdo alcanzado entre las Partes respecto de su objeto y deja sin efecto cualquier acuerdo, negociación, declaración o entendimiento previo, verbal o escrito.
19.2. Toda modificación, ampliación o aclaración del presente Contrato deberá efectuarse por escrito y ser firmada por todas las Partes para tener validez. Ninguna modificación podrá ser invocada si no consta de tal manera.
CLÁUSULA VIGÉSIMA.- IMPUESTO DE SELLOS
20.1. Las Partes soportarán por partes iguales el pago del Impuesto de Sellos debido a la autoridad fiscal competente por el otorgamiento de este Contrato, conforme la normativa vigente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
20.2. Si cualquiera de las Partes pagara dicho tributo en exceso de su porción, deberá ser reembolsada por la otra a la brevedad, contra exhibición del comprobante original de pago, por transferencia o depósito bancario.
CLÁUSULA VIGESIMOPRIMERA.- LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
21.1. El presente Contrato se rige por las leyes de la República Argentina. Para todos los reclamos que surjan con motivo u ocasión del presente Contrato, las Partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios en lo Civil y Comercial con asiento en ________, renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponder.
21.2. El Locador no será responsable por las pérdidas o daños causados por energía eléctrica, gas, agua corriente, inundaciones, cloacas, ascensores, calefacción u otros accidentes que pudieran sobrevenir, salvo que tales daños obedezcan a su dolo o culpa o a vicios o defectos preexistentes del Inmueble Locado conforme la responsabilidad que le impone el ordenamiento legal.
CLÁUSULA VIGESIMOSEGUNDA.- DOMICILIOS ESPECIALES Y NOTIFICACIONES
22.1. Las Partes constituyen, a todos los efectos legales derivados de este Contrato, domicilios especiales en los domicilios indicados en el encabezamiento, donde se tendrán por válidas y vinculantes todas las comunicaciones, citaciones, intimaciones, reclamos o notificaciones, judiciales o extrajudiciales. Asimismo, constituyen domicilios electrónicos en los correos electrónicos consignados en el encabezamiento. Los domicilios especiales no podrán modificarse sin previa notificación fehaciente a la otra Parte.
22.2. La negativa a recibir cualquier notificación o comunicación, o su no perfeccionamiento por cualquier motivo atribuible al destinatario, no obstará a la eficacia establecida en el párrafo anterior.
CLÁUSULA VIGESIMOTERCERA.- EJEMPLARES
El presente Contrato se firma en tres (3) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, junto con todos sus Anexos en caso de existir. Cada Parte, incluido el Garante, conservará un ejemplar original firmado por todas las Partes. En prueba de conformidad, las Partes firman el presente Contrato en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.
Locador:
________________
Aclaración: ________ (DNI: ________).
Locatario:
________________
Aclaración: ________ (DNI: ________).
Garante:
________________
Aclaración: ________ (DNI: ________).
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