Contratto Preliminare di Locazione ad Uso Commerciale - Modulo Modello Word & PDF Pro · IT-law

CONTRATTO PRELIMINARE DI LOCAZIONE DI IMMOBILE
AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO

(ai sensi degli artt. 1351 e 2932 del Codice Civile e della Legge 27 luglio 1978, n. 392)

Tra i sottoscritti:

Il Signor/La Società ________, nato/a a ________, il ________, codice fiscale ________, partita IVA ________, residente/con sede legale in ________, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. ________,

(di seguito denominato "Promittente locatore" o "Promittente parte locatrice"),

E

Il Signor/La Società ________, nato/a a ________, il ________, codice fiscale ________, partita IVA ________, residente/con sede legale in ________, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. ________,

(di seguito denominato "Promissario conduttore" o "Promissaria parte conduttrice"),

(di seguito congiuntamente denominate le "Parti").

PREMESSO CHE

a) il Promittente locatore dichiara di essere legittimo ed esclusivo proprietario dell'unità immobiliare meglio descritta al successivo Art. 2 del presente contratto, di averne la piena disponibilità e di poterne disporre liberamente;

b) tra le Parti sono intercorse trattative e colloqui finalizzati alla locazione ad uso diverso da quello abitativo della predetta unità immobiliare;

c) la Promissaria parte conduttrice è interessata a condurre in locazione l'unità immobiliare di proprietà del Promittente locatore, al fine di destinarla all'esercizio dell'attività indicata al successivo Art. 8;

d) le Parti intendono regolare i rispettivi obblighi mediante la stipula del presente contratto preliminare, impegnandosi reciprocamente alla successiva conclusione del contratto definitivo di locazione;

tutto ciò premesso, le Parti convengono e stipulano quanto segue:

Art. 1 - Premesse e allegati

1.1. Le premesse e gli eventuali allegati costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.

1.2. Le intestazioni degli articoli hanno funzione meramente descrittiva e non incidono sull'interpretazione delle relative clausole.

Art. 2 - Immobile oggetto del contratto

2.1. Il Promittente locatore promette di concedere in locazione al Promissario conduttore, che a tale titolo promette di accettare, l'immobile sito al piano ________ del fabbricato ubicato in ________, della superficie complessiva di mq ________, composto da ________.

2.2. Estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare:

________

2.3. Documentazione amministrativa e tecnica - sicurezza degli impianti: il Promittente locatore garantisce la rispondenza degli impianti alle norme di legge vigenti, anche ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, nonché la regolarità urbanistica, catastale ed edilizia della costruzione.

2.4. Attestato di prestazione energetica (APE): l'unità immobiliare è dotata di Attestato di Prestazione Energetica ai sensi del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modifiche e del D.M. 26 giugno 2015. L'immobile è classificato in classe energetica ________, come da APE n. ________ del ________. Il Promissario conduttore dichiara di avere ricevuto copia dell'APE e le relative informazioni.

Art. 3 - Obbligo di stipula del contratto definitivo

3.1. Le Parti si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo di locazione ad uso diverso da quello abitativo entro e non oltre la data del ________, presso il luogo che sarà comunicato dal Promittente locatore con congruo preavviso.

3.2. Il termine di cui al precedente comma si intende essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 del Codice Civile. La mancata conclusione del contratto definitivo nel termine indicato, per causa imputabile a una delle Parti, comporterà gli effetti di cui agli artt. 1385 e 2932 del Codice Civile.

3.3. In caso di inadempimento all'obbligo di concludere il contratto definitivo, la parte non inadempiente potrà, a propria scelta, agire per l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. ovvero per la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno.

Art. 4 - Durata della locazione

4.1. Il contratto definitivo di locazione avrà la durata di anni 6 (sei), ai sensi dell'art. 27 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, con decorrenza dalla data di stipula del contratto definitivo.

4.2. Il contratto si intenderà tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di anni 6 (sei), salvo disdetta da comunicarsi all'altra Parte a mezzo lettera raccomandata A/R o P.E.C. almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza, fatte salve le ipotesi di durata superiore di cui all'art. 27 della L. 392/1978.

4.3. Il Promittente locatore potrà esercitare il diniego di rinnovo alla prima scadenza esclusivamente nelle ipotesi tassativamente previste dall'art. 29 della L. 392/1978, comunicando tale intenzione mediante lettera raccomandata A/R almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza.

4.4. È fatto salvo il diritto del conduttore di recedere dal contratto, in qualsiasi momento, per gravi motivi, con preavviso di almeno 6 (sei) mesi da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata A/R, ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della L. 392/1978.

Art. 5 - Canone di locazione

5.1. Il canone annuo per la locazione viene di comune accordo pattuito e convenuto in complessivi euro ________ (€ ________), oltre IVA ove dovuta nei termini di legge.

5.2. Il canone sarà aggiornato annualmente, con decorrenza dal secondo anno e per ciascun anno successivo, sulla base delle variazioni dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nella misura del 75% (settantacinque per cento), previa richiesta scritta del locatore.

5.3. Il canone sarà corrisposto dal Promissario conduttore in n. 12 (dodici) rate mensili anticipate, ciascuna dell'importo di euro ________ (€ ________), oltre IVA ove dovuta, entro i primi 5 (cinque) giorni di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente IBAN ________, intestato a ________.

5.4. Il pagamento del canone e di ogni altra somma dovuta, anche a titolo di oneri accessori, non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del Promissario conduttore, qualunque ne sia il titolo. In caso di ritardo, decorreranno di pieno diritto gli interessi moratori nella misura prevista dall'art. 1284 c.c., maggiorato di 3 (tre) punti percentuali, salvo il risarcimento del maggior danno.

5.5. Il mancato pagamento, anche parziale, del canone o degli oneri accessori, decorsi 20 (venti) giorni dalla scadenza, costituisce, ai sensi dell'art. 1456 del Codice Civile, causa di risoluzione di diritto del contratto, ferme restando le disposizioni in materia di morosità di cui all'art. 5 della L. 392/1978.

Art. 6 - Caparra confirmatoria e garanzie

6.1. A titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 del Codice Civile, il Promissario conduttore versa contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto al Promittente locatore la somma di euro ________ (€ ________), mediante ________. Il Promittente locatore, con la sottoscrizione del presente atto, ne rilascia ampia e liberatoria quietanza.

6.2. In caso di inadempimento di una delle Parti, troverà applicazione la disciplina di cui all'art. 1385 del Codice Civile: se inadempiente è la parte che ha dato la caparra, l'altra può recedere trattenendo la caparra; se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere ed esigere il doppio della caparra, salvo in ogni caso il diritto di domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno secondo le regole generali.

6.3. In sede di stipula del contratto definitivo, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria sarà imputata, salvo diverso accordo, a deposito cauzionale infruttifero ai sensi dell'art. 11 della L. 392/1978, nel limite di n. 3 (tre) mensilità del canone.

6.4. A ulteriore garanzia delle obbligazioni assunte, le Parti convengono che il Promissario conduttore presti le seguenti garanzie:

________

Art. 7 - Stato dei luoghi e consegna

7.1. Il Promissario conduttore dichiara di conoscere l'immobile oggetto del presente contratto e di averlo trovato in buono stato di manutenzione e idoneo all'uso convenuto.

7.2. Il Promittente locatore si obbliga a consentire al Promissario conduttore il pieno e pacifico godimento dell'immobile, garantendone la conformità ai requisiti amministrativi e di legge per la destinazione d'uso convenuta.

7.3. Il Promissario conduttore si obbliga, ai sensi dell'art. 1590 del Codice Civile, a riconsegnare l'immobile nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto, come risultante dal verbale di consegna sottoscritto dalle Parti e rilasciato in copia al Promissario conduttore, salvo il normale deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.

7.4. Qualora siano necessari lavori nell'immobile, il Promittente locatore si impegna a renderlo pienamente utilizzabile al Promissario conduttore entro la data di stipula del contratto definitivo.

Art. 8 - Destinazione d'uso

8.1. Il Promissario conduttore si obbliga a destinare l'immobile esclusivamente all'esercizio della seguente attività:

________

8.2. L'attività esercitata potrà comportare la frequentazione di consumatori finali dei prodotti e servizi offerti dal Promissario conduttore.

8.3. Il Promissario conduttore non potrà mutare la destinazione d'uso dell'immobile senza il preventivo consenso scritto del Promittente locatore. Il mutamento non autorizzato costituisce causa di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.

8.4. Il Promissario conduttore potrà esporre insegne, marchi e mezzi pubblicitari propri o di terzi, nel rispetto della normativa e dei regolamenti vigenti, previo ottenimento delle autorizzazioni amministrative occorrenti, a propria cura e spese.

8.5. Il rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'esercizio dell'attività resta a esclusivo carico e rischio del Promissario conduttore, salva la conformità urbanistica dell'immobile alla destinazione convenuta, garantita dal Promittente locatore.

Art. 9 - Manutenzioni e oneri del conduttore

9.1. Sono a carico del Promissario conduttore le opere di manutenzione ordinaria e le riparazioni di piccola manutenzione, con particolare riferimento a pavimenti, superfici dei muri, intonaci interni, piastrelle e serramenti, nonché agli impianti idraulici, elettrici, del gas e di condizionamento.

9.2. Sono a carico del Promittente locatore tutti i lavori di manutenzione straordinaria. Il Promissario conduttore è tenuto a comunicare tempestivamente al Promittente locatore, con ogni mezzo idoneo, gli interventi di manutenzione straordinaria necessari.

9.3. Le spese per interventi di carattere strutturale (quali sostituzione di impianti, rifacimento del tetto, degli intonaci esterni, delle fondazioni e simili) restano a carico del Promittente locatore.

9.4. Saranno addebitate al Promissario conduttore le spese occorrenti per riparare i danni prodotti da colpa, negligenza o cattivo uso ai locali e agli impianti di uso comune, nonché i danni provocati da intasamenti delle colonne di scarico per introduzione di corpi estranei o non consentiti.

Art. 10 - Oneri accessori e spese condominiali

10.1. Sono a carico del Promissario conduttore le spese relative al consumo di acqua, energia elettrica, gas, riscaldamento, telefono e ogni altra utenza relativa all'immobile locato, nonché le spese per i servizi di pulizia, illuminazione e manutenzione ordinaria delle parti comuni.

10.2. Sono altresì a carico del Promissario conduttore gli oneri accessori e le spese condominiali relativi alla gestione ordinaria, secondo quanto previsto dall'art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392.

10.3. Il Promissario conduttore si impegna a corrispondere le suddette spese entro i termini concordati tra le Parti, contestualmente al pagamento del canone di locazione ovvero secondo i diversi termini stabiliti.

Art. 11 - Sublocazione e cessione del contratto

11.1. Ai sensi dell'art. 36 della L. 392/1978, il Promissario conduttore potrà sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del Promittente locatore, purché contestualmente alla cessione o locazione dell'azienda, dandone comunicazione al Promittente locatore mediante lettera raccomandata A/R con espressa indicazione del cessionario o subconduttore.

11.2. Il Promittente locatore può opporsi alla sublocazione o cessione, per gravi motivi, entro 30 (trenta) giorni dal ricevimento della comunicazione.

11.3. Salvo quanto previsto al comma 11.1, è fatto divieto al Promissario conduttore di concedere a terzi, sotto qualsiasi forma, in tutto o in parte, l'uso dell'immobile, senza il preventivo consenso scritto del Promittente locatore.

11.4. Il Promissario conduttore si fa carico di ogni obbligo previsto dalla normativa vigente in materia, ivi compresi gli adempimenti relativi alla comunicazione di cessione di fabbricato e, in caso di subconduttore o cessionario cittadino extracomunitario, dall'art. 7 del D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286. Copia del contratto di sublocazione o cessione dovrà essere trasmessa al Promittente locatore mediante lettera raccomandata A/R o P.E.C.

Art. 12 - Addizioni e migliorie

12.1. Il Promissario conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del Promittente locatore. Anche se autorizzati, i lavori e le relative pratiche amministrative saranno eseguiti a cura e spese del Promissario conduttore e dovranno essere rimossi, sempre a sua cura e spese, al termine della locazione, salvo diverso accordo scritto.

12.2. Ogni aggiunta che non possa essere asportata senza danno per i locali, nonché ogni altra innovazione, pur se autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito, senza diritto a indennità o compenso alcuno, salvo quanto previsto dall'art. 1592 c.c.

Art. 13 - Assicurazione

13.1. Il Promissario conduttore si obbliga a stipulare e mantenere per tutta la durata del contratto, con primaria Compagnia di assicurazioni, idonea polizza comprendente la copertura dei rischi di incendio e responsabilità civile verso terzi, con vincolo a favore della proprietà o della parte lesa, a copertura integrale dei danni arrecati all'immobile locato e a ogni altro bene del Promittente locatore, nonché dei danni arrecati a terzi imputabili a fatti o comportamenti omissivi, commissivi o accidentali.

13.2. Copia della polizza dovrà essere consegnata al Promittente locatore entro la data di inizio della locazione; in difetto, il Promittente locatore avrà la facoltà di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. mediante raccomandata A/R, ovvero di stipulare esso stesso analoga polizza in luogo del Promissario conduttore, addebitando a quest'ultimo i relativi costi, da rimborsarsi entro 15 (quindici) giorni dalla richiesta.

Art. 14 - Trattamento dei dati personali

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14.2. Le Parti dichiarano di essere state informate dei diritti loro spettanti ai sensi degli artt. 15-22 del Regolamento (UE) 2016/679.

Art. 15 - Oneri fiscali e di registrazione

15.1. Il presente contratto preliminare è soggetto a registrazione ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Le imposte di registro e di bollo relative al presente contratto e al contratto definitivo, ove non diversamente disposto dalla legge, saranno ripartite tra le Parti in misura paritaria, salvo diverso accordo qui espressamente indicato: ________.

15.2. Le spese di bollo per le ricevute di quietanza ed esazione fitti, ivi compresi i diritti bancari, sono a carico del Promittente locatore.

Art. 16 - Diritto applicabile

16.1. Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le Parti fanno rinvio alle disposizioni del Codice Civile, della L. 27 luglio 1978, n. 392, della L. 9 dicembre 1998, n. 431 e ad ogni altra normativa applicabile in materia.

Art. 17 - Modifiche delle clausole contrattuali

17.1. Ogni modifica o integrazione del presente contratto, a pena di nullità, dovrà avvenire per espresso accordo delle Parti e in forma scritta.

Art. 18 - Mediazione e foro competente

18.1. Per tutte le controversie derivanti dal presente contratto o ad esso connesse, escluse quelle che comportano l'avvio dei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, le Parti si obbligano a esperire preliminarmente il procedimento di mediazione ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, dinanzi a un Organismo di mediazione iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia e competente per il luogo ove è situato l'immobile.

18.2. Esperito senza esito il tentativo di mediazione, per ogni controversia sarà competente in via esclusiva il Foro di ________.

Art. 19 - Clausola risolutiva espressa

19.1. Le Parti convengono espressamente, ai sensi dell'art. 1456 del Codice Civile, che l'inadempimento delle obbligazioni di cui agli artt. 3 (obbligo di stipula del definitivo), 5 (pagamento del canone), 6 (caparra e garanzie), 8 (destinazione d'uso) e 13 (assicurazione) costituirà causa di risoluzione di diritto del presente contratto, con effetto dalla comunicazione, mediante lettera raccomandata A/R o P.E.C., della volontà della parte non inadempiente di avvalersi della presente clausola, salvo il risarcimento del danno.

Art. 20 - Comunicazioni e domicilio

20.1. Tutte le comunicazioni tra le Parti relative al presente contratto dovranno effettuarsi per iscritto, mediante lettera raccomandata A/R o P.E.C., ai domicili e indirizzi indicati in epigrafe, ovvero ai seguenti recapiti: Promittente locatore P.E.C. ________; Promissario conduttore P.E.C. ________.

Art. 21 - Disposizioni finali

21.1. Le Parti dichiarano di avere preso piena e completa visione di tutte le clausole del presente contratto e di accettarle integralmente.

21.2. L'eventuale nullità o inefficacia di una o più clausole non comporterà la nullità o inefficacia dell'intero contratto, restando le restanti clausole pienamente valide ed efficaci.

________, lì ________

Il Promittente locatore
________

Il Promissario conduttore
________

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Il Promittente locatore
________

Il Promissario conduttore
________