Contratto Preliminare Compravendita Immobiliare Nuda Proprietà con Riserva di Usufrutto - Modulo Modello Word & PDF Pro · IT-law

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
(con riserva di usufrutto vitalizio in favore della parte promittente venditrice)

(ai sensi degli artt. 1351 e 2932 del Codice Civile)

La società ________, con sede legale in ________, iscritta presso il Registro delle Imprese di ________, partita IVA, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese: ________, in persona del legale rappresentante pro tempore Signor ________, nato a ________ il ________, codice fiscale ________, munito dei necessari poteri (di seguito anche "promittente" o "parte promittente venditrice");

e

La società ________, con sede legale in ________, iscritta presso il Registro delle Imprese di ________, partita IVA, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese ________, in persona del legale rappresentante pro tempore Signor ________, nato a ________ il ________, codice fiscale ________, munito dei necessari poteri (di seguito anche "promissario" o "parte promissaria acquirente").

(di seguito anche, congiuntamente, le "Parti" e, ciascuna singolarmente, una "Parte")

PREMESSO CHE

(a) la parte promittente venditrice è esclusiva e legittima proprietaria della piena proprietà dell'unità immobiliare descritta all'art. 2 del presente contratto;

(b) tra le Parti sono intercorse trattative finalizzate alla compravendita della predetta unità immobiliare;

(c) la parte promissaria acquirente è interessata all'acquisto della nuda proprietà della porzione immobiliare di proprietà del promittente venditore, con riserva del diritto di usufrutto vitalizio in favore di quest'ultimo, secondo quanto disciplinato all'art. 3;

(d) le Parti intendono regolare i reciproci diritti e obblighi mediante la stipula di un contratto preliminare avente efficacia obbligatoria ai sensi dell'art. 1351 c.c., suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.;

Tutto ciò premesso, le Parti convengono e stipulano quanto segue.

Art. 1 – Premesse e allegati

1.1. Le premesse, le definizioni e gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.

1.2. Il presente contratto ha natura di contratto preliminare ai sensi dell'art. 1351 c.c.; in caso di inadempimento della parte tenuta a prestare il consenso, la parte adempiente potrà domandare l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Art. 2 – Immobile oggetto del contratto

2.1. La parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissaria acquirente, che promette di acquistare per sé o per persona fisica o giuridica, impresa o ente da nominare al momento della stipula del rogito notarile ai sensi degli artt. 1401 e ss. c.c., il diritto di nuda proprietà dell'unità immobiliare ubicata in ________, posta al ________, con superficie di ________ metri quadrati, composta da ________ vani, oltre a ________ cucine, ________ bagni e dotata altresì dei seguenti elementi accessori:

________

2.2. Estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare:

________

2.3. Planimetria. Ad esatta identificazione di quanto promesso in vendita, della sua consistenza e dei suoi confini, le Parti fanno espresso riferimento alla planimetria catastale che, dalle stesse controfirmata, si allega al presente contratto (Allegato "A") e che le Parti dichiarano e riconoscono conforme allo stato di fatto, ai sensi dell'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in L. 30 luglio 2010 n. 122.

2.4. Parti comuni. Nella promessa di vendita è compresa la quota di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato, ai sensi degli artt. 1117 e ss. c.c., per destinazione o per titolo.

2.5. Provenienza. L'immobile è pervenuto alla parte promittente venditrice in forza di dichiarazione di successione, per la quota totale, in morte di ________, nato a ________ in data ________ e deceduto in ________ il giorno ________, giusta dichiarazione di successione registrata a ________ in data ________ al n. ________, con relativo certificato trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare) di ________ in data ________ al n. ________.

2.6. Per effetto del presente contratto, la parte promittente venditrice si obbliga a prestare il proprio consenso per la stipula del contratto definitivo e a procurare alla parte promissaria acquirente l'acquisto del diritto di nuda proprietà come sopra descritto.

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Art. 3 – Riserva di usufrutto vitalizio

3.1. Le Parti di comune accordo convengono che la parte promittente venditrice si riserva il diritto reale di usufrutto vitalizio sull'immobile oggetto del presente contratto, ai sensi degli artt. 978 e ss. c.c., con conseguente trasferimento alla parte promissaria acquirente della sola nuda proprietà.

3.2. L'usufrutto è costituito ad uso esclusivo dell'usufruttuario, con espresso divieto di cessione e/o locazione a terzi senza il preventivo consenso scritto del nudo proprietario.

3.3. L'usufruttuario e i suoi familiari sono tenuti, per tutta la durata dell'usufrutto, a custodire e conservare l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell'art. 1001 c.c., nelle condizioni materiali in cui attualmente versa, salvo il normale deterioramento derivante dall'uso.

3.4. L'usufruttuario sarà tenuto, per la durata del proprio diritto, ai carichi annuali gravanti sull'immobile, quali imposte, canoni, rendite fondiarie e altri pesi gravanti sul reddito, nonché agli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, ai sensi degli artt. 1004 e 1005 c.c. Le riparazioni straordinarie restano a carico del nudo proprietario, fatte salve quelle rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria, che resteranno a carico dell'usufruttuario.

3.5. L'usufruttuario dichiara di essere edotto in ordine agli obblighi di controllo e manutenzione degli impianti termici e di climatizzazione, nonché in ordine alla dotazione e all'aggiornamento del "Libretto di impianto per la climatizzazione", e alle relative sanzioni in caso di inottemperanza, ai sensi del D.P.R. 16 aprile 2013 n. 74 e del D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192.

3.6. In materia condominiale, ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., l'usufruttuario sosterrà le spese ordinarie ed eserciterà il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni; il nudo proprietario parteciperà alle assemblee e assumerà le decisioni relative alle delibere di propria competenza.

Art. 4 – Durata dell'usufrutto

4.1. Le Parti convengono che l'usufrutto è vitalizio; conseguentemente la parte promissaria acquirente, ovvero la persona fisica o giuridica da essa nominata, conseguirà la piena proprietà e il possesso dell'immobile al momento della morte dell'usufruttuario, con automatica consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà ai sensi dell'art. 1014 c.c.

4.2. Al momento della morte dell'usufruttuario il trasferimento della piena proprietà si perfeziona de jure in favore della parte promissaria acquirente; gli eredi dell'usufruttuario sono obbligati alla consegna delle chiavi e dell'immobile, libero da persone, arredi e cose, entro e non oltre 20 (venti) giorni dal termine dell'usufrutto. A tale obbligo è tenuto in particolare il Signor ________, nato a ________ il ________, codice fiscale ________.

Art. 5 – Garanzie e dichiarazioni del promittente venditore

5.1. La parte promittente venditrice dichiara che sull'immobile oggetto del presente contratto grava ipoteca, iscritta in data ________ in favore di ________, per un capitale ipotecario di Euro ________ (€ ________), iscritta ai nn. ________ presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari.

5.2. La parte promittente venditrice si obbliga, in alternativa e a propria scelta, a cancellare la predetta ipoteca a propria cura e spese entro la data del rogito ovvero a consentire il subentro della parte promissaria acquirente nel rapporto ipotecario, previa accettazione del creditore ipotecario, alle condizioni con quest'ultimo concordate.

5.3. Nel caso di subentro totale della parte promissaria acquirente nell'ipoteca, la parte promittente venditrice sarà integralmente liberata da ogni obbligo, restando a carico della parte promissaria acquirente il rispetto dei nuovi obblighi assunti verso il corrispondente istituto di credito.

5.4. Quanto in oggetto è promesso in vendita a corpo e non a misura e comprende ogni annesso e connesso, pertinenza e servitù attive e passive, se ed in quanto esistenti, nonché la quota proporzionale sulle parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c.

5.5. La parte promittente venditrice dichiara che non esistono pendenze condominiali per contributi ordinari e spese straordinarie, né liti pendenti in materia condominiale; resteranno a suo carico tutte le spese condominiali derivanti da deliberazioni assembleari assunte sino alla data del rogito, anche se accertate successivamente.

5.6. L'immobile sarà trasferito nello stato di fatto in cui si trova, in normale stato di conservazione ed esente da vizi che ne compromettano il normale uso, con piena garanzia per evizione e per vizi ai sensi degli artt. 1483 e ss. e 1490 e ss. c.c.

5.7. La parte promittente venditrice garantisce la piena proprietà, disponibilità e libertà dell'immobile da diritti reali, personali di godimento, trascrizioni e formalità pregiudizievoli, salvo quanto dichiarato all'art. 5.1, e presta fin d'ora tutte le garanzie di legge.

5.8. È prestata fin d'ora garanzia di conformità degli impianti alla normativa di sicurezza vigente all'epoca della loro realizzazione; l'eventuale messa a norma secondo le disposizioni vigenti al momento della stipula del contratto definitivo sarà a carico della parte promissaria acquirente. La parte promittente venditrice dichiara e garantisce che l'immobile è in regola con la vigente normativa energetica.

5.9. La parte promittente venditrice si impegna a consegnare alla parte promissaria acquirente, al momento dell'atto traslativo, l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), ai sensi del D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito in L. 3 agosto 2013 n. 90. L'A.P.E. sarà allegato al presente contratto.

Art. 6 – Dichiarazioni urbanistiche ed edilizie

6.1. La parte promittente venditrice dichiara e garantisce, ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e degli artt. 17 e 40 della L. 28 febbraio 1985 n. 47, che l'immobile è stato edificato in conformità alle vigenti norme urbanistiche ed edilizie, in forza di regolare licenza, concessione o permesso di costruire, di cui fornirà gli estremi al momento della stipula dell'atto definitivo.

6.2. La parte promittente venditrice dichiara altresì che l'immobile non è stato oggetto di interventi edilizi abusivi e che, ove siano stati eseguiti interventi soggetti a titolo abilitativo, gli stessi risultano regolarmente assentiti ovvero sanati ai sensi della normativa vigente.

6.3. La parte promittente venditrice si obbliga a consegnare alla parte promissaria acquirente, al momento della stipula del rogito notarile, tutta la documentazione urbanistica ed edilizia relativa all'immobile, ivi compresi i titoli abilitativi e il certificato di agibilità.

Art. 7 – Prezzo di vendita e modalità di pagamento

7.1. Il prezzo totale di vendita del diritto di nuda proprietà è convenuto in Euro ________ (________), che sarà corrisposto secondo le seguenti modalità:

a) Euro ________ (________) a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., mediante bonifico bancario sul conto corrente intestato a ________, IBAN ________, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto. La parte promittente venditrice rilascia quietanza liberatoria dell'avvenuto pagamento. In caso di inadempimento si applicherà quanto disposto dall'art. 1385 c.c.

b) Euro ________ (________) a titolo di acconto sul prezzo, da corrispondersi con le medesime modalità di cui alla lett. a), entro e non oltre il ________.

c) Euro ________ (________) a titolo di saldo del prezzo, da corrispondersi contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita per atto pubblico, entro il termine indicato all'articolo successivo.

7.2. Al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita, la caparra confirmatoria e l'acconto saranno imputati in conto del prezzo definitivo di vendita.

7.3. Le Parti, ai sensi dell'art. 1, comma 49, della L. 27 dicembre 2006 n. 296 e ai sensi dell'art. 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, renderanno nell'atto definitivo le dichiarazioni circa le modalità di pagamento e l'eventuale intervento di mediatori.

Art. 8 – Contratto definitivo di compravendita

8.1. L'atto notarile definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro il giorno ________, innanzi a Notaio scelto dalla parte promissaria acquirente, con preavviso da comunicarsi all'altra Parte almeno quindici giorni prima della data fissata; contestualmente al rogito la parte promissaria acquirente sarà immessa nella nuda proprietà dell'immobile, ferma restando la riserva di usufrutto di cui all'art. 3.

8.2. Le Parti dichiarano che il termine di cui al precedente comma è da considerarsi essenziale nell'interesse di entrambe ai sensi dell'art. 1457 c.c. In caso di mancata stipula del contratto definitivo per fatto e colpa di una delle Parti, si procederà a norma di legge, ferma restando la facoltà di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

8.3. La parte promittente venditrice si obbliga a produrre al Notaio tutta la documentazione necessaria per l'istruzione della pratica almeno venti giorni prima della data fissata per il rogito e, ai sensi dell'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, a far constare la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, nonché l'allineamento degli intestatari catastali con le risultanze dei registri immobiliari.

8.4. Le spese, imposte e tasse relative all'atto notarile definitivo saranno a carico della parte promissaria acquirente, ad eccezione delle spese eventualmente tecniche connesse e dipendenti che resteranno a carico della parte promittente venditrice, e salvo quanto altrimenti disposto per legge.

8.5. La parte promittente venditrice consente fin d'ora alla trascrizione del presente contratto preliminare ai sensi dell'art. 2645-bis c.c.; le relative spese sono a carico della parte richiedente.

Art. 9 – Decesso dell'usufruttuario antecedente al rogito

9.1. In caso di decesso dell'usufruttuario prima della stipula del contratto definitivo di compravendita, le Parti convengono che si renderà necessaria la rideterminazione del prezzo dell'immobile, in considerazione del venir meno della riserva di usufrutto; le Parti si obbligano in tal caso a rinegoziare in buona fede e a sottoscrivere un nuovo contratto preliminare di compravendita.

Art. 10 – Immissione nel possesso dell'immobile

10.1. La piena proprietà, il possesso e il godimento dell'immobile saranno trasferiti alla parte promissaria acquirente entro 30 (trenta) giorni dal decesso dell'usufruttuario, integralmente liberi da persone e cose.

10.2. Dal momento dell'immissione nel possesso, i relativi diritti e oneri si intenderanno a favore e a carico della parte promissaria acquirente, ivi compresi gli oneri condominiali e ogni onere fiscale. Resteranno a carico della parte promittente venditrice e dell'usufruttuario tutti gli oneri, quote condominiali e contributi di qualsiasi natura maturati anteriormente, anche se accertati in data successiva.

10.3. La parte promittente venditrice, entro la data del rogito e comunque prima di esso, fornirà alla parte promissaria acquirente la ricevuta del pagamento degli oneri condominiali relativi all'esercizio in corso, nonché la dichiarazione dell'amministratore ex art. 63 disp. att. c.c.

10.4. La parte promissaria acquirente dichiara di ben conoscere la porzione immobiliare che intende acquistare, nonché le parti comuni del fabbricato, di averla trovata di proprio gradimento e di nulla avere da eccepire al riguardo.

10.5. La parte promittente venditrice dichiara che il reddito dell'immobile è stato regolarmente dichiarato nelle dichiarazioni dei redditi dei soggetti a ciò obbligati.

Art. 11 – Allegati

11.1. La parte promittente venditrice allega al presente contratto ovvero consegna alla parte promissaria acquirente i seguenti documenti:

– Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.);

– Planimetria catastale dell'immobile;

– Regolamento di condominio;

– Visura catastale e ipotecaria aggiornata;

– ________

Art. 12 – Trattamento dei dati personali

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Art. 13 – Modifica delle clausole contrattuali

13.1. Ogni modifica, integrazione o aggiornamento delle clausole del presente contratto dovrà avvenire previo espresso accordo delle Parti e, a pena di nullità, in forma scritta.

Art. 14 – Mediazione e foro competente

14.1. Per tutte le controversie derivanti dal presente contratto o ad esso connesse, le Parti, ai sensi del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, si obbligano preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione presso un Organismo di mediazione iscritto nel registro tenuto dal Ministero della Giustizia, competente per il luogo del giudice territorialmente competente.

14.2. Esperito senza esito il tentativo di mediazione, per ogni controversia sarà esclusivamente competente il Foro di ________.

14.3. Il presente contratto è regolato dalla legge italiana.

Art. 15 – Clausola risolutiva espressa

15.1. L'inadempimento degli obblighi di cui agli artt. 5 (garanzie), 6 (dichiarazioni urbanistiche), 7 (pagamento del prezzo) e 8 (stipula del definitivo) è considerato dalle Parti essenziale; la mancata o inesatta osservanza anche di uno solo di tali obblighi produrrà ipso iure la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., mediante dichiarazione della Parte adempiente di volersi avvalere della presente clausola, salvo il risarcimento del maggior danno e fermo quanto disposto in tema di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.

Art. 16 – Disposizioni finali

16.1. L'eventuale invalidità o inefficacia di una clausola non comporta la nullità dell'intero contratto, le cui restanti pattuizioni conserveranno piena efficacia ai sensi dell'art. 1419 c.c.

16.2. La tolleranza di una Parte rispetto a comportamenti dell'altra in violazione delle previsioni contrattuali non costituisce rinuncia ai diritti derivanti dalle clausole violate.

16.3. Per quanto non espressamente previsto, le Parti fanno rinvio alle norme del Codice Civile e alle disposizioni di legge vigenti in materia.

16.4. Il presente contratto è redatto in duplice originale, uno per ciascuna Parte.

________, lì ________

La Parte Promittente Venditrice
________

La Parte Promissaria Acquirente
________

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., le Parti dichiarano di approvare specificamente, previa attenta lettura, le clausole di cui agli artt.: 4 (durata dell'usufrutto), 5.2 e 5.3 (ipoteca e subentro), 8.2 (essenzialità del termine), 9 (decesso dell'usufruttuario), 14.2 (foro competente) e 15 (clausola risolutiva espressa).

La Parte Promittente Venditrice
________

La Parte Promissaria Acquirente
________