Contratto di Locazione Commerciale - Modello - Modulo Pro · IT-law

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE ADIBITO AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO

(ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392 e degli artt. 1571 e ss. del Codice Civile)

Con la presente scrittura privata, redatta in duplice originale e da valere ad ogni effetto di legge tra le parti:

La società ________, con sede legale in ________, iscritta al Registro delle Imprese di ________ al n. ________, partita IVA e codice fiscale n. ________, in persona del legale rappresentante pro tempore Signor/a ________, nato/a a ________, il ________, codice fiscale ________ (di seguito il "locatore" o la "parte locatrice");

- da una parte -

e

il Signor/a ________, nato/a a ________, il ________, codice fiscale ________, residente in ________, eventualmente in qualità di titolare/legale rappresentante dell'impresa ________, P. IVA ________, identificato/a mediante carta d'identità, n. ________, rilasciata dall'Autorità ________, in ________, il ________ (di seguito il "conduttore" o la "parte conduttrice").

- dall'altra parte -

(di seguito congiuntamente le "Parti")

PREMESSO CHE

- il locatore è proprietario/legittimo titolare di idoneo diritto reale o personale di godimento sull'immobile infra descritto, dotato dei requisiti di agibilità e idoneità all'uso convenuto;

- il conduttore intende prendere in locazione il predetto immobile per destinarlo all'esercizio della propria attività non abitativa;

tutto ciò premesso, da intendersi parte integrante e sostanziale del presente atto, le Parti convengono e stipulano quanto segue.

Art. 1 - Oggetto del contratto

1.1. Il locatore concede in locazione al conduttore, che a tale titolo accetta, l'immobile sito al piano ________ del fabbricato ubicato in ________, della superficie commerciale di circa ________ metri quadrati, composto da ________.

1.2. L'immobile viene consegnato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, ________ (arredato/non arredato); la descrizione analitica degli eventuali beni mobili e dello stato di conservazione degli infissi e delle parti visibili risulterà dall'inventario e dal verbale di consegna allegati al presente contratto.

1.3. Estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare:

________

1.4. Il locatore garantisce, ai sensi degli artt. 1575 e 1578 c.c., la conformità degli impianti alle vigenti norme di sicurezza, nonché la regolarità edilizia e urbanistica della costruzione e l'idoneità dell'immobile all'uso convenuto.

1.5. L'unità immobiliare è dotata di Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) in conformità al D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e s.m.i. Il conduttore dichiara di aver ricevuto copia dell'A.P.E. e di essere stato informato della classe energetica dell'immobile, pari a ________.

Art. 2 - Durata della locazione

2.1. La locazione ha la durata di anni sei, con decorrenza dal ________ e scadenza al ________, ai sensi dell'art. 27 della Legge n. 392/1978.

2.2. Alla prima scadenza il contratto si intende tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di sei anni, salvo disdetta da comunicarsi all'altra Parte a mezzo lettera raccomandata a/r o P.E.C. almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza.

2.3. Alla prima scadenza il locatore può esercitare il diniego di rinnovazione esclusivamente nelle ipotesi tassativamente previste dall'art. 29 della Legge n. 392/1978, comunicando tale intenzione, con i motivi specificamente indicati, almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza a mezzo lettera raccomandata a/r o P.E.C.

Art. 3 - Canone di locazione e modalità di pagamento

3.1. Il canone annuo di locazione è di comune accordo pattuito in complessivi euro ________ (€ ________), oltre IVA se ed in quanto dovuta.

3.2. Il canone sarà aggiornato annualmente, a decorrere dal secondo anno di locazione, su richiesta del locatore, in misura pari al 75% della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, ai sensi dell'art. 32 della Legge n. 392/1978.

3.3. Il canone sarà corrisposto in n. 12 (dodici) rate mensili anticipate, ciascuna di euro ________ (€ ________), oltre IVA se dovuta, da pagarsi entro il giorno 5 di ciascun mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente IBAN ________, intestato a ________.

3.4. Il mancato puntuale pagamento del canone o degli oneri accessori costituisce in mora il conduttore senza necessità di formale costituzione, ferma restando l'applicazione degli interessi legali di cui all'art. 1284 c.c.

Art. 4 - Deposito cauzionale

4.1. A garanzia di tutte le obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore, che ne rilascia ampia e liberatoria quietanza, una somma di euro ________ (€ ________), pari a n. ________ mensilità del canone, non imputabile in conto canoni.

4.2. Il deposito cauzionale, produttivo degli interessi legali da corrispondersi annualmente al conduttore ai sensi dell'art. 11 della Legge n. 392/1978, sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'integrale adempimento di ogni obbligazione contrattuale.

Art. 5 - Oneri accessori

5.1. Il conduttore non potrà per alcun motivo ritardare o sospendere il pagamento dei canoni o degli oneri accessori.

5.2. Sono a esclusivo carico del conduttore, fino alla materiale riconsegna dell'immobile, le spese relative all'allacciamento e alla gestione delle utenze, gli oneri per il passo carrabile e per lo smaltimento dei rifiuti, nonché ogni spesa relativa al normale funzionamento dell'attività.

5.3. Sono altresì a carico del conduttore gli oneri accessori di sua competenza previsti dall'art. 9 della Legge n. 392/1978, che egli si impegna a corrispondere al locatore con cadenza mensile, salvo conguaglio annuale.

Art. 6 - Stato dei luoghi e obblighi di custodia

6.1. Il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile e di averlo trovato in buono stato di manutenzione e idoneo all'uso convenuto, impegnandosi a osservare le norme del regolamento condominiale e ogni altra norma legittimamente emanata.

6.2. Il locatore garantisce al conduttore il pacifico godimento dell'immobile per tutta la durata della locazione, ai sensi dell'art. 1575 c.c.

6.3. Il conduttore prende l'immobile in consegna con il ritiro delle chiavi, costituendosene da tale momento custode.

6.4. Il conduttore si impegna, ai sensi dell'art. 1590 c.c., a riconsegnare l'immobile nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto, come risultante dal verbale di consegna sottoscritto dalle Parti, salvo il normale deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.

6.5. Il conduttore dichiara di conoscere e di obbligarsi a osservare il regolamento di condominio, di cui dichiara di ricevere copia, e di accettare le relative tabelle millesimali.

Art. 7 - Destinazione d'uso

7.1. Il conduttore si impegna a destinare l'immobile esclusivamente alla seguente attività:

________

7.2. L'attività potrà comportare l'accesso al pubblico dei consumatori finali dei prodotti e servizi offerti dal conduttore.

7.3. È fatto divieto al conduttore di mutare la destinazione d'uso dell'immobile senza il preventivo consenso scritto del locatore, a pena di risoluzione del contratto.

7.4. Il conduttore potrà esporre insegne e marchi propri o di terzi all'esterno dell'immobile, nel rispetto delle vigenti norme amministrative, urbanistiche e regolamentari, previa acquisizione delle necessarie autorizzazioni.

Art. 8 - Manutenzioni

8.1. Sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione di cui all'art. 1609 c.c., con particolare riferimento a pavimenti, superfici dei muri, intonaci interni, piastrelle e serramenti, nonché agli impianti idraulici, elettrici, gas e di condizionamento.

8.2. Sono a carico del locatore i lavori di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1576 c.c. Il conduttore dovrà comunicare tempestivamente al locatore, con ogni mezzo idoneo, la necessità di tali interventi.

8.3. Restano a carico del locatore le spese di carattere strutturale (sostituzione di impianti, rifacimento del tetto, degli intonaci esterni, delle fondazioni e simili).

8.4. Sono a carico del conduttore le spese per riparare i danni prodotti per sua colpa, negligenza o cattivo uso ai locali e agli impianti di uso comune.

Art. 9 - Indennità per la perdita dell'avviamento

9.1. In caso di cessazione del rapporto non dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, ovvero a una delle procedure concorsuali, e qualora l'immobile sia destinato ad attività comportanti contatto diretto con il pubblico, il conduttore ha diritto, ai sensi dell'art. 34 della Legge n. 392/1978, a un'indennità pari a 18 (diciotto) mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

9.2. Il conduttore ha diritto a un'ulteriore indennità pari all'importo di cui al comma precedente, qualora l'immobile venga adibito, da chiunque, all'esercizio della stessa attività o di attività affini incluse nella medesima tabella merceologica, ed il nuovo esercizio sia iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

9.3. L'esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al comma 1; l'indennità di cui al comma 2 è corrisposta all'atto dell'inizio del nuovo esercizio.

9.4. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità le Parti hanno l'onere di quantificare specificamente l'entità della somma reclamata o offerta, secondo quanto previsto dalla legge.

Art. 10 - Sublocazione e cessione del contratto

10.1. Ai sensi dell'art. 36 della Legge n. 392/1978, il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore, purché ciò avvenga unitamente alla cessione o locazione dell'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata a/r o P.E.C.

10.2. Il conduttore dovrà dare immediata comunicazione al locatore dell'avvenuta sublocazione o cessione.

10.3. Il conduttore si farà carico degli obblighi di comunicazione previsti dall'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59 (conv. dalla Legge 18 maggio 1978, n. 191) e, in caso di sub-conduttore o cessionario cittadino extracomunitario, di quanto previsto dal D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286.

10.4. Il conduttore dovrà trasmettere al locatore, mediante raccomandata a/r o P.E.C., copia del contratto di sublocazione o di cessione intervenuto.

Art. 11 - Recesso del conduttore

11.1. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della Legge n. 392/1978, dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata a/r o P.E.C. con preavviso di almeno 6 (sei) mesi.

11.2. Il recesso ha effetto decorso il termine di preavviso; sino a tale data il conduttore resta obbligato al pagamento del canone e degli oneri accessori.

Art. 12 - Responsabilità delle Parti

12.1. Il conduttore esonera il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti derivanti da fatto di propri familiari, dipendenti o di terzi da lui ammessi nell'immobile, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

12.2. Il conduttore è direttamente responsabile, verso il locatore e i terzi, dei danni causati per sua colpa, da spandimento di acqua, fughe di gas e da ogni abuso o trascuratezza nell'uso della cosa locata.

12.3. È fatto divieto di tenere nell'immobile animali o sostanze in modo da arrecare pregiudizio a terzi o all'edificio.

12.4. Il locatore è esonerato da ogni responsabilità per il diniego o la revoca di autorizzazioni o licenze amministrative connesse all'attività del conduttore.

Art. 13 - Assicurazione

13.1. Il conduttore si obbliga a stipulare e mantenere per tutta la durata del contratto, con primaria Compagnia di assicurazioni, idonea polizza comprendente incendio e rischi locativi, con vincolo a favore del locatore, a copertura integrale dei danni arrecati all'immobile e a terzi.

13.2. Copia della polizza sarà consegnata al locatore entro la data di inizio della locazione; in difetto, il locatore avrà facoltà di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. mediante raccomandata a/r, ovvero di stipulare esso stesso analoga polizza addebitandone i costi al conduttore, da rimborsarsi entro 15 (quindici) giorni dalla richiesta.

Art. 14 - Trattamento dei dati personali

14.1. Ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e del D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e s.m.i., le Parti si danno reciprocamente atto che i dati personali, conferiti per la stipula e l'esecuzione del presente contratto, saranno trattati in modo lecito, corretto e trasparente, esclusivamente per gli adempimenti contrattuali, la gestione amministrativa del rapporto, i rapporti con le pubbliche amministrazioni e l'autorità giudiziaria, nonché per gli adempimenti di legge civilistici, fiscali e contabili. Titolare del trattamento è ________. Le Parti dichiarano di essere state informate dei diritti di cui agli artt. 15-22 GDPR.

Art. 15 - Diritto di prelazione

15.1. In caso di alienazione a titolo oneroso dell'immobile locato e in caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, al conduttore spettano i diritti di prelazione e di riscatto previsti dagli artt. 38, 39 e 40 della Legge n. 392/1978, da esercitarsi nei termini e con le modalità ivi previste.

Art. 16 - Oneri fiscali e registrazione

16.1. Le spese relative all'imposta di bollo e all'imposta di registro del presente contratto sono poste a carico di entrambe le Parti contraenti in misura paritaria, ai sensi dell'art. 8 della Legge n. 392/1978. Le Parti si impegnano a provvedere alla registrazione del contratto nel termine di legge presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

Art. 17 - Adempimenti ai fini IVA

17.1. Ai sensi dell'art. 10 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, il locatore dichiara di ________ (optare/non optare) per l'applicazione dell'IVA al presente contratto, con espressa accettazione del conduttore.

17.2. Qualora intervengano modifiche normative in materia di IVA, le Parti convengono di adeguarsi alle stesse, riservando al locatore la facoltà di optare per l'applicazione delle novità di applicazione facoltativa.

Art. 18 - Domicilio delle Parti

18.1. A tutti gli effetti del presente contratto, ivi compresa la notifica degli atti esecutivi, le Parti eleggono domicilio nei luoghi rispettivamente indicati in epigrafe. Ogni variazione dovrà essere comunicata all'altra Parte mediante lettera raccomandata a/r o P.E.C.

Art. 19 - Modifiche contrattuali

19.1. Ogni modifica, integrazione o aggiornamento del presente contratto dovrà avvenire per espresso accordo delle Parti e a pena di nullità in forma scritta.

Art. 20 - Mediazione e foro competente

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20.2. In caso di mancato accordo, per ogni controversia sarà competente in via esclusiva il Foro di ________.

Art. 21 - Allegati

21.1. Costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto i seguenti allegati:

- Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.);

- Verbale di consegna e descrizione dello stato dell'immobile;

- Visura catastale;

- Regolamento di condominio;

- Inventario dei beni mobili presenti nell'immobile;

- Stato degli infissi.

Art. 22 - Clausola finale e rinvio

22.1. Il presente contratto abroga e sostituisce ogni precedente accordo, intesa o negoziazione, scritta od orale, intervenuta tra le Parti in relazione all'oggetto del medesimo. Per quanto non espressamente previsto, le Parti fanno rinvio alle disposizioni della Legge n. 392/1978, del Codice Civile e delle altre norme vigenti in materia.

Letto, confermato e sottoscritto.

________, lì ________

Il locatore _______________________________

Il conduttore _______________________________

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Il locatore _______________________________

Il conduttore _______________________________