Contratto di Locazione ad Uso Abitativo - Modulo Pro · IT-law

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO

(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, con esclusione delle fattispecie di cui all'art. 1, commi 2 e 3, della stessa legge)

TRA

La società ________, con sede legale in ________, iscritta al Registro delle Imprese di ________ al n. ________, partita IVA e codice fiscale n. ________, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. ________, codice fiscale ________ (di seguito denominato "locatore" o "parte locatrice");

E

Il Sig. ________, nato a ________, il ________, codice fiscale ________, residente in ________, identificato mediante carta d'identità n. ________, rilasciata dalla seguente Autorità: ________ in ________, il ________ (di seguito denominato "conduttore" o "parte conduttrice").

Locatore e conduttore di seguito congiuntamente denominati le "Parti".

PREMESSO CHE

- il locatore è proprietario dell'immobile infra descritto e intende concederlo in locazione ad uso abitativo;

- il conduttore intende prenderlo in locazione per soddisfare le proprie esigenze abitative;

tutto ciò premesso, le Parti convengono e stipulano quanto segue.

Art. 1 - Premesse e allegati

1.1. Le premesse e gli allegati di cui all'art. 18 costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto.

Art. 2 - Individuazione dell'immobile oggetto del contratto

2.1. Il locatore concede in locazione al conduttore, che a tale titolo accetta, l'immobile sito al piano ________ del fabbricato ubicato in ________, avente superficie di ________ metri quadrati, composto da ________ oltre a una cucina e un bagno.

2.2. L'immobile viene concesso in locazione ________ (arredato/non arredato). La descrizione dei beni mobili eventualmente presenti all'interno dell'immobile, nonché lo stato di manutenzione degli infissi e delle parti visibili, sono riportati in apposito allegato al presente contratto.

2.3. Sono liberamente utilizzabili le seguenti parti comuni:

________

2.4. Estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare:

________

2.5. Il locatore garantisce la rispondenza degli impianti alle norme di legge vigenti, nonché la regolarità urbanistica, edilizia e catastale della costruzione.

2.6. L'unità immobiliare è dotata di Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) ai sensi del D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modifiche e integrazioni. Il conduttore dichiara di avere ricevuto copia dell'A.P.E., recante classe energetica ________.

Art. 3 - Durata della locazione

3.1. Il contratto è stipulato per la durata di anni 4 (quattro) decorrenti dal ________ al ________ e si intenderà rinnovato per ulteriori 4 (quattro) anni, salvo disdetta motivata da comunicarsi dal locatore al conduttore ai sensi dell'art. 3, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, a mezzo lettera raccomandata a/r almeno ________ mesi prima della scadenza.

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3.3. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata a/r con preavviso di 6 (sei) mesi, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della Legge n. 431/1998.

Art. 4 - Canone di locazione

4.1. Il canone annuo viene liberamente convenuto in euro ________ (€ ________), da pagarsi in n. 12 (dodici) rate mensili uguali anticipate, ciascuna dell'importo di euro ________ (€ ________), oltre alla quota di euro ________ (€ ________) a titolo di spese condominiali, entro i primi 5 (cinque) giorni di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente IBAN ________ intestato al locatore.

4.2. Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto, anche per oneri accessori, non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo.

4.3. Il mancato o ritardato pagamento, totale o parziale, del canone o di quant'altro dovuto per oneri accessori, decorsi i termini di cui all'art. 5 della Legge n. 392/1978, costituisce in mora il conduttore e dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento dei danni, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.

Art. 5 - Deposito cauzionale

5.1. A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa al locatore, all'atto della stipula, una somma di euro ________ (________), pari a n. ________ mensilità di canone, non imputabile in conto pigioni, ai sensi dell'art. 11 della Legge n. 392/1978. Tale somma è produttiva di interessi legali da corrispondersi annualmente al conduttore.

5.2. Il deposito cauzionale sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'adempimento di ogni obbligazione contrattuale.

Art. 6 - Oneri accessori

6.1. Il corrispettivo della locazione non comprende gli oneri accessori. Detti oneri verranno corrisposti dal conduttore secondo la ripartizione millesimale e/o pro quota attribuita a ciascun condomino.

6.2. Per gli oneri accessori le Parti fanno applicazione della "Tabella oneri accessori", Allegato D al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'art. 4, comma 2, della Legge n. 431/1998.

6.3. In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri condominiali a carico del conduttore deve avvenire entro 60 (sessanta) giorni dalla richiesta.

6.4. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite organizzazioni sindacali. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente.

6.5. Per le spese condominiali di cui al presente articolo il conduttore versa una quota mensile di euro ________ (________), salvo conguaglio.

Art. 7 - Stato dei luoghi

7.1. Il conduttore dichiara di avere visitato l'immobile oggetto del presente contratto e di averlo trovato in buono stato di manutenzione e idoneo all'uso convenuto.

7.2. Il locatore si impegna a far pienamente godere al conduttore l'immobile locato, garantendone i requisiti amministrativi e di legge.

7.3. Il conduttore dichiara di prendere in consegna l'unità immobiliare con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della medesima.

7.4. Il conduttore si impegna, ai sensi dell'art. 1590 c.c., a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, come risultante dal verbale di consegna sottoscritto dalle Parti e rilasciato in copia al conduttore, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno.

Art. 8 - Vincolo di destinazione d'uso e divieto di innovazioni

8.1. Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica all'immobile locato che comporti innovazione dello stesso, salvo preventiva approvazione scritta del locatore.

8.2. Il conduttore e le persone con lui conviventi si impegnano a non modificare l'originario vincolo di destinazione abitativa dell'immobile.

8.3. Le modifiche eventualmente apportate dal conduttore in violazione del presente articolo dovranno essere da lui rimosse a sue spese.

Art. 9 - Manutenzioni e oneri del conduttore

9.1. Il conduttore assume l'obbligo della manutenzione ordinaria dell'immobile e delle riparazioni di piccola manutenzione, ai sensi dell'art. 1576 c.c., con particolare riferimento a pavimenti, superfici dei muri, intonaci interni, piastrelle e serramenti, nonché agli impianti idraulici, elettrici, del gas e di condizionamento.

9.2. Restano a carico del locatore tutti i lavori di straordinaria manutenzione. A tal fine il conduttore è tenuto a comunicare tempestivamente al locatore, con ogni mezzo idoneo, gli interventi di manutenzione straordinaria da eseguire sull'immobile.

9.3. Le spese di manutenzione di eccezionale entità o relative a interventi di carattere strutturale (sostituzione di impianti, rifacimento del tetto, degli intonaci esterni, delle fondazioni e simili) restano a carico del locatore.

9.4. Sono a carico del conduttore le spese di allacciamento e di utilizzo interno di energia elettrica, gas, acqua, telefono e simili. Saranno altresì addebitate al conduttore le spese occorrenti per riparare i danni prodotti per sua colpa, negligenza o cattivo uso ai locali e agli impianti comuni, nonché i danni provocati da intasamenti di colonne di scarico per introduzione di corpi estranei e/o non consentiti.

Art. 10 - Divieto di sublocazione e comodato

10.1. È fatto divieto al conduttore di sublocare, concedere in comodato o consentire a terzi l'uso, sotto qualsiasi forma contrattuale, in tutto o in parte, dell'immobile locato, pena la risoluzione del contratto.

10.2. Per la successione nel contratto si applica l'art. 6 della Legge n. 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 404 del 1988.

Art. 11 - Accesso del locatore all'immobile

11.1. Il locatore, previo congruo preavviso da comunicarsi al conduttore con ogni mezzo idoneo, ha diritto di accedere all'immobile locato, o di farvi accedere propri incaricati, per verificare lo stato di conservazione e di manutenzione dello stesso, nonché per l'esecuzione di eventuali interventi di manutenzione straordinaria di sua competenza.

11.2. In caso di vendita o di nuova locazione dell'immobile, il conduttore si impegna a consentire al locatore, o a persone da questi incaricate, la visita dei locali in giorni e orari da concordarsi tra le Parti, compatibilmente con le esigenze del conduttore.

Art. 12 - Responsabilità del conduttore

12.1. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti derivanti da fatto dei propri familiari, dipendenti o di tutte le persone da lui ammesse temporaneamente nell'unità immobiliare, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

12.2. Il conduttore è direttamente responsabile verso il locatore e i terzi dei danni causati per sua colpa da spandimento di acqua, fughe di gas e da ogni altro abuso o trascuratezza nell'uso della cosa locata.

12.3. È fatto divieto al conduttore di svolgere nell'unità locata qualsiasi attività professionale, artigianale, commerciale, anche secondaria o accessoria.

12.4. È fatto divieto di tenere animali pericolosi o tali da recare impedimento o pregiudizio a terzi.

12.5. Il conduttore si impegna a rispettare le norme del regolamento condominiale dello stabile, ove esistente, dichiarando in tal caso di averne ricevuto copia con la firma del presente contratto, nonché a osservare le deliberazioni dell'assemblea condominiale e le regole di buon vicinato.

12.6. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti o tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Art. 13 - Trattamento dei dati personali

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Art. 14 - Diritto di prelazione

14.1. Le Parti danno atto che, trattandosi di immobile ad uso abitativo, non opera in favore del conduttore alcun diritto di prelazione, salvo il caso di alienazione previsto dall'art. 38 della Legge n. 392/1978, ove applicabile.

Art. 15 - Regime fiscale e registrazione

15.1. Il locatore dichiara di volersi avvalere del regime di tassazione cosiddetto della "cedolare secca" sui redditi da locazione di fabbricati ad uso abitativo, previsto dall'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. A tal fine ha comunicato al conduttore, a mezzo lettera raccomandata, la rinuncia, per il corrispondente periodo, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, ivi incluso l'adeguamento ISTAT.

15.2. La registrazione del presente contratto in regime di cedolare secca non comporta il pagamento dell'imposta di registro né dell'imposta di bollo.

15.3. Qualora il locatore revochi l'opzione per la cedolare secca, sull'importo annuo del canone sarà dovuta l'imposta di registro nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore) e troverà applicazione l'aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

15.4. Le spese di registrazione, ove dovute, sono ripartite tra le Parti in parti uguali ai sensi dell'art. 8 della Legge n. 392/1978.

Art. 16 - Domicilio delle Parti

16.1. A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi e la determinazione della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li abiti o comunque non li detenga, presso l'Ufficio di Segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.

Art. 17 - Modifiche

17.1. Eventuali modificazioni e integrazioni del presente contratto dovranno risultare da espresso accordo delle Parti e, a pena di nullità, dovranno essere redatte in forma scritta.

Art. 18 - Risoluzione delle controversie

18.1. Per quanto attiene all'interpretazione e all'esecuzione del presente contratto, le Parti potranno avvalersi della Commissione di conciliazione di cui all'art. 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'art. 4, comma 2, della Legge n. 431/1998, composta da due membri scelti tra gli appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale, sulla base delle designazioni del locatore e del conduttore.

18.2. L'operato della Commissione è disciplinato dal documento "Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione", Allegato E al citato decreto. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali e non comporta oneri.

18.3. Per ogni controversia che non trovi composizione in via stragiudiziale sarà competente, in via esclusiva, il Foro del luogo in cui è situato l'immobile locato.

Art. 19 - Allegati

19.1. Costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto i seguenti allegati:

- Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.);

- verbale di consegna e descrizione delle condizioni dell'immobile;

- regolamento condominiale, ove esistente;

- inventario dei beni mobili presenti nell'immobile;

- stato degli infissi.

Art. 20 - Clausola finale e rinvio

20.1. Il presente contratto, di cui costituiscono parte integrante e sostanziale le premesse e tutti gli allegati indicati, abroga e sostituisce ogni precedente accordo, intesa o negoziazione, scritta od orale, intervenuta tra le Parti in merito al suo oggetto.

20.2. Per quanto non espressamente previsto, le Parti fanno rinvio alle disposizioni del Codice Civile, della Legge n. 392/1978 e della Legge n. 431/1998, in quanto applicabili.

Letto, approvato e sottoscritto.

________, il ________

Il locatore
________

Il conduttore
________

Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., il conduttore dichiara di approvare specificamente le clausole di cui agli artt. 4 (canone e mora), 5 (deposito cauzionale), 10 (divieto di sublocazione e comodato), 12 (responsabilità del conduttore), 16 (domicilio) e 18 (foro competente).

Il conduttore
________