Regolamento di Condominio - Modello - Modulo Pro · IT-law

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

(ai sensi degli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile e degli artt. 67 e seguenti delle relative Disposizioni di attuazione)

TITOLO I – PARTE GENERALE

Art. 1 – Costituzione del condominio

1.1. È costituito il condominio denominato ________, sito in ________, dotato di codice fiscale n. ________, identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di ________ nel modo seguente:

________

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1.3. Il condominio è composto da n. ________ piani, per un numero complessivo di n. ________ unità immobiliari ad uso abitativo.

1.4. Il condominio, oltre alle unità sopracitate, è ulteriormente composto da:

________

1.5. Il presente regolamento, unitamente alle tabelle millesimali allegate, è stato approvato dall'assemblea dei condomini con deliberazione in data ________ e costituisce parte integrante del medesimo.

Art. 2 – Parti comuni e indivisibili

2.1. Sono oggetto di proprietà comune dei condomini, ai sensi dell'art. 1117 c.c., se non risulta il contrario dal titolo:

a) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri e portanti, i pilastri e le travi portanti, il tetto e i lastrici solari di copertura di beni comuni, i sottotetti, le facciate, le scale e i relativi vani e pianerottoli, i corridoi, gli accessi, l'atrio di ingresso e il relativo portone, il locale portineria, il locale raccolta rifiuti, le aree destinate a verde e a parcheggio comune, il cortile e i relativi annessi;

b) i locali e gli impianti in essi ubicati di riscaldamento, elettrico, idrico, fognario, l'ascensore e il relativo vano corsa, le colonne montanti per il passaggio di tubi e cavi, la canna fumaria, i pozzi e le opere di raccolta delle acque piovane, le cassette della posta;

c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, quali, fra gli altri, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini;

d) tutto quanto descritto al punto 1.4. dell'articolo precedente, in quanto destinato all'uso e al godimento comune.

2.2. La presunzione di comunione di cui al presente articolo opera salvo che il contrario non risulti dai titoli di proprietà.

2.3. La modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni potrà essere disposta esclusivamente con le maggioranze e nelle forme prescritte dall'art. 1117-ter c.c.

2.4. La divisione delle parti comuni potrà avvenire solo con il consenso unanime dell'assemblea e nei limiti consentiti dall'art. 1119 c.c.

Art. 3 – Quote di comproprietà

3.1. I valori proporzionali delle singole proprietà costituenti il condominio sono espressi in millesimi nelle tabelle allegate al presente regolamento, redatte ai sensi degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c.

3.2. I valori millesimali costituiscono il riferimento per il computo delle maggioranze necessarie alla costituzione dell'assemblea e alla validità delle deliberazioni.

3.3. Il trasferimento della proprietà delle singole unità immobiliari, a qualsiasi titolo avvenga, comporta il trasferimento di diritto della comproprietà pro quota sulle parti comuni del condominio, ai sensi dell'art. 1118 c.c.

TITOLO II – NORME DI USO CONDOMINIALE

Art. 4 – Norme comuni

4.1. Ciascun condomino si obbliga, con l'accettazione del presente regolamento, per sé, per gli eredi e per gli aventi causa, all'osservanza dello stesso, fermi restando gli eventuali diritti e obblighi di ciascun condomino in base al proprio titolo di proprietà.

4.2. Le singole unità immobiliari possono essere destinate, previe le prescritte autorizzazioni amministrative, a civile abitazione, eventualmente promiscua ad attività professionali e/o commerciali, salvo i divieti e le limitazioni espressamente stabiliti al successivo Art. 5.

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4.4. In caso di trasferimento della proprietà di una unità, il condomino è tenuto a comunicare per iscritto all'amministratore le generalità del nuovo proprietario e gli estremi dell'atto di trasferimento, ai sensi dell'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.

4.5. Chi cede diritti su un'unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

4.6. Ciascun condomino, su richiesta dell'amministratore e previo congruo avviso, deve consentire l'accesso ai locali di sua proprietà per le ispezioni e i lavori da eseguirsi sulle parti comuni o nell'interesse della comunione, salvo il diritto al risarcimento dei danni.

4.7. I condomini, prima di intraprendere nei locali di proprietà esclusiva opere che possano incidere sulla stabilità, sulla sicurezza o sul decoro architettonico dell'edificio, ovvero che recano pregiudizio alle parti comuni, devono darne preventiva comunicazione all'amministratore, ai sensi dell'art. 1122 c.c.

4.8. Qualora l'amministratore ravvisi un pregiudizio, ne riferisce all'assemblea, da convocarsi entro e non oltre 30 giorni dalla comunicazione del condomino.

4.9. Decorso tale termine senza convocazione, il condomino potrà eseguire i lavori progettati sotto la propria responsabilità, nei limiti di legge.

4.10. Ciascun condomino è tenuto a eseguire nei locali di sua proprietà le riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini o compromettere la stabilità, la sicurezza, l'uniformità esterna o il decoro dell'edificio.

4.11. I condomini delle unità situate all'ultimo piano sono tenuti a consentire il libero passaggio al tetto, ai lastrici solari e agli impianti, ove diversamente non vi si possa accedere agevolmente, per l'esecuzione dei lavori che interessano le parti comuni o i singoli, salvo il diritto al risarcimento del danno; del pari, i proprietari dei giardini sono tenuti a consentire il deposito dei materiali e l'installazione di ponti di servizio, alle medesime condizioni.

Art. 5 – Regole di condotta per le parti comuni

5.1. È vietato:

- affiggere sulle parti comuni, sulla facciata, sulle porte, sulle finestre, manifesti, volantini, targhe o scritte pubblicitarie, salva preventiva autorizzazione assembleare;

- occupare con materiali od oggetti di qualsiasi specie, di giorno o di notte, gli spazi di uso comune, salvo occupazione temporanea autorizzata per iscritto;

- adibire i balconi a deposito di oggetti in modo da pregiudicare il decoro dell'edificio;

- generare rumori molesti, suonare, tenere riunioni o far funzionare apparecchi sonori in modo da arrecare disturbo ai vicini, in particolare nelle ore comprese tra le 22 e le 8 e tra le 13 e le 16;

- detenere materiale infiammabile in quantità eccedente il fabbisogno domestico, ovvero materie che producano esalazioni moleste o pericolose;

- lasciare aperto il portone d'ingresso.

5.2. La tenuta di animali domestici nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva non può essere vietata, ai sensi dell'art. 1138, ultimo comma, c.c.

TITOLO III – ORGANI DEL CONDOMINIO

Art. 6 – Convocazione dell'assemblea

6.1. L'assemblea dei condomini si riunisce in via ordinaria almeno una volta l'anno per l'approvazione del rendiconto, ed in via straordinaria quando l'amministratore lo reputi necessario o ne sia fatta richiesta scritta e motivata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, nonché in ogni altro caso previsto dalla legge.

6.2. L'assemblea è convocata a cura dell'amministratore mediante avviso individuale da comunicarsi almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani, ai sensi dell'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.

6.3. L'avviso deve contenere l'indicazione specifica dell'ordine del giorno, del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza, e della data di adunanza in seconda convocazione, la quale non può tenersi nello stesso giorno solare della prima e deve essere fissata entro dieci giorni dalla stessa. Per l'assemblea ordinaria l'amministratore allega un riepilogo del rendiconto, del bilancio preventivo e del riparto delle spese.

6.4. In caso di omessa convocazione, l'assemblea può essere convocata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, decorso inutilmente il termine di legge dalla richiesta avanzata all'amministratore.

6.5. La documentazione giustificativa del rendiconto e del bilancio preventivo è messa a disposizione dei condomini, per ogni opportuno controllo, presso il luogo indicato dall'amministratore, in tempo utile prima dell'adunanza.

Art. 7 – Presidente e segretario

7.1. I partecipanti all'assemblea nominano un presidente e un segretario, scelti tra i condomini, con esclusione dell'amministratore, il quale tuttavia presiede la fase preliminare dell'adunanza.

7.2. Il presidente constata la regolarità della convocazione e la valida costituzione dell'assemblea. Il segretario provvede alla redazione del processo verbale.

Art. 8 – Rappresentanza in assemblea

8.1. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Si applicano i limiti e le incompatibilità di cui all'art. 67 disp. att. c.c.; in particolare, ove i condomini siano più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, e all'amministratore non possono essere conferite deleghe.

Art. 9 – Processo verbale

9.1. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, che deve contenere:

a) il luogo, la data dell'adunanza e l'ordine del giorno;

b) il cognome e nome dei partecipanti, in proprio o per delega, con i relativi millesimi;

c) la nomina del presidente e del segretario e la constatazione della regolarità dell'assemblea;

d) un sommario resoconto della discussione e il testo delle deliberazioni assunte, con l'indicazione della maggioranza ottenuta per ciascuna delibera;

e) qualunque dichiarazione di cui un intervenuto chieda l'inserimento a verbale.

9.2. Il verbale è trascritto nell'apposito registro tenuto dall'amministratore e sottoscritto dal presidente e dal segretario.

9.3. Copia del verbale è rilasciata, anche in formato digitale, al condomino che ne faccia richiesta, e comunicata, entro i termini di legge, ai condomini assenti.

9.4. Le copie e gli estratti dei verbali, certificati conformi dall'amministratore, fanno piena prova nei confronti dei condomini.

Art. 10 – Oggetto delle deliberazioni

10.1. L'assemblea delibera, in prima e in seconda convocazione, con le maggioranze stabilite dall'art. 1136 c.c., in ordine a:

a) approvazione del rendiconto dell'esercizio precedente e del bilancio preventivo, e ripartizione delle spese;

b) erogazione degli eventuali avanzi di gestione e delle rendite dei beni comuni;

c) opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, riparazioni e sostituzioni, e costituzione e utilizzazione del fondo speciale ex art. 1135, n. 4, c.c.;

d) reclami proposti dai condomini contro l'operato dell'amministratore;

e) nomina, revoca, sostituzione e compenso del portiere o dell'eventuale custode;

f) ogni argomento riguardante l'amministrazione, la conservazione e il godimento delle cose comuni;

g) ogni altra materia espressamente devoluta alla sua competenza dalla legge o dal presente regolamento.

Art. 11 – Obbligatorietà delle delibere

11.1. Le deliberazioni assunte dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, anche per i dissenzienti e per gli assenti, salvo il diritto di impugnazione nei termini e nei casi previsti dall'art. 1137 c.c.

Art. 12 – Nomina dell'amministratore

12.1. L'amministratore è nominato dall'assemblea, anche tra soggetti estranei al condominio, in possesso dei requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. Resta in carica un anno e si intende rinnovato per egual periodo; può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea, nonché dall'autorità giudiziaria nei casi previsti dall'art. 1129 c.c.

12.2. All'atto dell'accettazione della nomina, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali e specifica analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso, a pena di nullità della nomina, ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. Il compenso e le spese di amministrazione sono ripartiti fra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.

Art. 13 – Attribuzioni dell'amministratore

13.1. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1130 c.c., provvede:

a) alla redazione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo di ciascun esercizio;

b) alla convocazione dell'assemblea ordinaria e straordinaria;

c) alla riscossione dei contributi e al pagamento delle spese, alle relative scadenze;

d) al pagamento delle retribuzioni e dei contributi previdenziali e assicurativi del personale dipendente;

e) alla vigilanza sui servizi di custodia, pulizia e sugli impianti comuni;

f) alla stipula dei contratti di manutenzione degli impianti comuni;

g) alla stipula delle assicurazioni deliberate dall'assemblea;

h) all'esecuzione delle deliberazioni assembleari e all'osservanza del presente regolamento;

i) alla cura della tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;

l) all'adempimento degli obblighi fiscali e di quelli relativi alla sicurezza delle parti comuni.

13.2. Contro i provvedimenti dell'amministratore i condomini possono reclamare all'assemblea.

13.3. L'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria di carattere urgente, salvo riferirne nella prima assemblea, ai sensi dell'art. 1135, ultimo comma, c.c.

Art. 14 – Rappresentanza del condominio

14.1. L'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti, ai sensi dell'art. 1131 c.c., e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi nei limiti delle proprie attribuzioni.

14.2. Per la riscossione coattiva dei contributi non versati l'amministratore ottiene, senza necessità di autorizzazione assembleare, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

14.3. Negli altri giudizi che esorbitano dalle sue attribuzioni l'amministratore deve essere autorizzato dall'assemblea.

Art. 15 – Obblighi dell'amministratore

15.1. L'amministratore è tenuto a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio, ai sensi dell'art. 1129, settimo comma, c.c.

15.2. Ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della documentazione e della rendicontazione periodica.

15.3. L'amministratore risponde del proprio operato verso l'assemblea, con la diligenza di cui all'art. 1710 c.c.

Art. 16 – Esercizio condominiale

16.1. L'esercizio condominiale ha inizio il giorno ________ e termina il giorno ________ di ciascun anno.

16.2. Entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio l'amministratore redige il rendiconto condominiale annuale della gestione, comprensivo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa, e lo sottopone all'approvazione dell'assemblea, unitamente al bilancio preventivo dell'esercizio in corso.

16.3. Fino alla notifica dell'ammontare delle quote dovute per l'anno in corso, i condomini sono tenuti a corrispondere acconti pari alle quote accertate nell'anno precedente.

TITOLO IV – RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Art. 17 – Spese comuni condominiali

17.1. Le spese sono ripartite, ai sensi dell'art. 1123 c.c., nel modo seguente:

a) le spese di carattere generale, in base alla tabella millesimale di proprietà allegata;

b) le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può farne, secondo le apposite tabelle;

c) le spese relative a parti comuni destinate a servire solo una parte dell'edificio, a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

17.2. Tutte le entrate e le uscite del condominio transitano sul conto corrente intestato al condominio.

17.3. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni di notevole entità, l'assemblea costituisce obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, ai sensi dell'art. 1135, n. 4, c.c.

Art. 18 – Quote e modalità di pagamento

18.1. Il preventivo delle spese, l'ammontare dei contributi, il numero e l'importo delle quote, le relative scadenze e modalità di versamento sono stabiliti dall'assemblea all'inizio di ogni esercizio.

18.2. In difetto, e limitatamente alla gestione ordinaria, l'amministratore provvede tenuto conto delle esigenze di cassa.

18.3. Le somme a debito dei singoli condomini, risultanti in sede di chiusura contabile, sono versate entro ________ giorni dalla comunicazione dell'amministratore.

18.4. In caso di ritardo nel pagamento, il condomino moroso è tenuto al versamento degli interessi di mora nella misura legale di cui all'art. 1284 c.c., salvo diversa deliberazione assembleare. L'amministratore procede alla riscossione mediante decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.; sono addebitati al condomino inadempiente le spese e gli onorari relativi ai solleciti e all'azione legale.

18.5. Le quote possono comprendere accantonamenti per ammortamenti e fondi destinati a opere di manutenzione straordinaria, ove deliberato dall'assemblea.

Art. 19 – Scale e lastrici solari

19.1. Le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e degli androni sono ripartite ai sensi dell'art. 1124 c.c., per metà in ragione del valore delle singole unità e per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

19.2. Le spese relative ai lastrici solari e alle terrazze di copertura di uso comune sono a carico di tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.

19.3. Per i lastrici solari o le terrazze a livello di uso esclusivo, si applica il criterio di cui all'art. 1126 c.c.

Art. 20 – Tetto e coperture

20.1. Le spese di manutenzione e ricostruzione del tetto e delle coperture comuni sono ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, secondo i millesimi della tabella allegata.

20.2. Qualora il tetto o le coperture svolgano altresì funzione di protezione di unità immobiliari di proprietà esclusiva, si applicano i criteri di cui agli artt. 1125 e 1126 c.c., in quanto compatibili.

Art. 21 – Acqua

21.1. Le spese per il consumo dell'acqua, escluse quelle risultanti da eventuali contatori individuali, sono ripartite secondo i millesimi di cui all'apposita tabella allegata.

Art. 22 – Ascensore

22.1. Le spese di manutenzione e di esercizio dell'ascensore sono ripartite per metà in ragione del valore delle unità servite e per metà in misura proporzionale all'altezza dal suolo, ai sensi dell'art. 1124 c.c.; le spese di ricostruzione seguono il medesimo criterio.

22.2. L'amministratore provvede al pagamento dei canoni di manutenzione, ad assicurare il regolare svolgimento del servizio e alla stipula delle coperture assicurative per la responsabilità civile verso terzi.

Art. 23 – Riscaldamento

23.1. Le spese per la manutenzione, la riparazione e l'esercizio dell'impianto centralizzato di riscaldamento sono ripartite tra i condomini, in conformità alla normativa vigente in materia di contabilizzazione del calore, secondo la tabella allegata. Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato nei limiti e con gli effetti di cui all'art. 1118, quarto comma, c.c.

Art. 24 – Illuminazione e servizi comuni

24.1. Le spese relative all'illuminazione del giardino, degli androni, dei garage e dei beni comuni sono ripartite secondo i millesimi della tabella allegata.

TITOLO V – DISPOSIZIONI VARIE E FINALI

Art. 25 – Sanzioni

25.1. In caso di violazione delle disposizioni del presente regolamento, l'amministratore o l'assemblea possono irrogare a carico del responsabile una sanzione pecuniaria fino a euro ________ e, in caso di recidiva, fino a euro ________, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c. La sanzione è irrogata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. Le somme riscosse sono devolute al fondo comune.

Art. 26 – Assicurazione

26.1. L'assemblea stabilisce la misura e i rischi per i quali l'edificio dovrà essere assicurato.

26.2. La spesa per l'assicurazione del fabbricato è ripartita secondo i millesimi di proprietà della tabella allegata.

26.3. Alla denuncia dei sinistri relativi alle parti comuni provvede l'amministratore.

26.4. I danni relativi alle singole unità sono denunciati dai rispettivi proprietari, anche per il tramite dell'amministratore.

26.5. Ogni condomino è responsabile delle conseguenze derivanti dall'omessa o tardiva denuncia.

26.6. In caso di accertamento peritale, l'amministratore può nominare un tecnico di parte.

26.7. L'accettazione delle liquidazioni proposte dall'assicurazione è riservata all'assemblea, ovvero, per i danni alle singole unità, al condomino interessato.

Art. 27 – Trattamento dei dati personali

27.1. I dati personali dei condomini sono trattati dall'amministratore, in qualità di titolare o responsabile del trattamento, esclusivamente per le finalità connesse alla gestione del condominio, nel rispetto del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e del D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, come modificato dal D.Lgs. 10 agosto 2018, n. 101.

Art. 28 – Foro competente e clausola di mediazione

28.1. Per le controversie in materia di condominio è competente il Tribunale del luogo in cui è situato l'edificio. Ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, lo svolgimento del procedimento di mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Art. 29 – Disposizioni generali

29.1. Le clausole del presente regolamento, ove non aventi natura contrattuale, possono essere modificate dall'assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1138, terzo comma, c.c., in relazione all'art. 1136, secondo comma, c.c. Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate solo con il consenso unanime dei condomini.

29.2. Costituiscono parte integrante del presente regolamento le tabelle millesimali allegate.

29.3. Per tutto quanto non espressamente previsto, si applicano le disposizioni del Codice Civile, delle relative disposizioni di attuazione e delle leggi speciali in materia.

 

Luogo e data: ________

L'Amministratore ________      Firma ________

I Condomini      ________