Reglamento de Propiedad Horizontal - Documento Modelo Pro · AR-law

ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO ________. CONSTITUCIÓN DEL ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, República Argentina, el día ________, ante mí, ________, Escribano/a autorizante, titular del Registro Notarial Nro. ________ de esta Ciudad, comparece una persona, quien dice llamarse ________, lo que acredita con el Documento Nacional de Identidad número ________, con Clave Única de Identificación Tributaria número ________, de nacionalidad argentina, con fecha de nacimiento el ________, de estado civil ________ y con domicilio en ________.

La compareciente manifiesta que concurre a este acto en representación de la sociedad denominada ________, inscripta el ________ en el Registro Público bajo el número/matrícula ________, con CUIT ________, con sede social en ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, acreditando la personería y facultades suficientes para este acto mediante ________, que en copia certificada agrego a la presente.

Acto seguido, la compareciente justifica su identidad mediante la exhibición del documento citado que, en fotocopia certificada de sus partes pertinentes, agrego a la presente de acuerdo con el artículo 306, inciso a), del Código Civil y Comercial de la Nación, y DICE: que la sociedad que representa es a la fecha la única propietaria del inmueble edificado ubicado en:

________.

El lote de terreno tiene las siguientes medidas:

________.

El lote de terreno tiene la siguiente superficie total:

________.

Todo ello según el siguiente plano de mensura y subdivisión por el régimen de propiedad horizontal (artículo 2.038 CCyCN):

________.

Plano aprobado por ________.

Nomenclatura catastral:

________.

Relación dominial:

________.

Conforme a los certificados que se agregan a la presente, se acredita con el expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha ________, que el dominio consta inscripto a nombre de la sociedad representada por la compareciente, que la misma no se encuentra inhibida para disponer de sus bienes y que el inmueble deslindado no reconoce embargo, hipoteca ni otro derecho real o gravamen, salvo ________. Y la compareciente continúa diciendo: que la sociedad que representa, en uso de sus facultades y como única propietaria, ha resuelto someter al Régimen de la Propiedad Horizontal previsto en los artículos 2.037 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación al mencionado inmueble, afectándolo a dicho régimen y redactando el correspondiente Reglamento de Propiedad Horizontal en los términos del artículo 2.056 CCyCN, de la forma siguiente:

TÍTULO I. DEL EDIFICIO

ARTÍCULO 1°. Unidades Funcionales

El edificio se compone de ________ unidades funcionales conforme al plano aprobado precedentemente citado, cuya copia se agrega al presente y cuyas especificaciones forman parte integrante de este instrumento. La división en sectores de propiedad exclusiva es la siguiente: unidad funcional número uno, con superficie total de ________; unidad funcional número dos, con superficie total de ________; unidad funcional número tres, con superficie total de ________; y unidad funcional número cuatro, con superficie total de ________. Cada unidad funcional reúne las condiciones de independencia funcional y comunicación con la vía pública exigidas por el artículo 2.039 CCyCN.

ARTÍCULO 2°. Porcentuales de Indivisión

A las unidades funcionales enumeradas en el Artículo 1° les corresponden los siguientes porcentuales de la parte indivisa sobre las cosas y partes comunes (artículo 2.039 CCyCN): unidad funcional número uno, el ________; unidad funcional número dos, el ________; unidad funcional número tres, el ________; y unidad funcional número cuatro, el ________. La suma de los porcentuales asciende al cien por ciento (100%).

ARTÍCULO 3°. Dominio de las Unidades

Conforme al artículo 2.037 CCyCN, cada Consorcista es titular del derecho real de propiedad horizontal sobre su unidad funcional, que comprende la parte privativa y la parte indivisa de las cosas y partes comunes que con ella conforman un todo no escindible, en la medida de su porcentual indicado en el Artículo 2°.

TÍTULO II. CONSTITUCIÓN DEL CONSORCIO

ARTÍCULO 4°. Personalidad Jurídica, Denominación y Domicilio

(a) Conforme al artículo 2.044 CCyCN, el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio, con la denominación "Consorcio de Propietarios Edificio ________" (en adelante, el "Consorcio").

(b) El Consorcio tiene su domicilio en ________, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que es el inmueble afectado al régimen.

ARTÍCULO 5°. Definiciones

Asamblea: la reunión de Consorcistas referida en el artículo 2.058 CCyCN.

Asamblea Autoconvocada: la Asamblea referida en el artículo 2.059, segundo párrafo, CCyCN.

Asamblea Judicial: la Asamblea referida en el artículo 2.063 CCyCN.

CCyCN: el Código Civil y Comercial de la Nación.

Consorcista: cada persona humana o jurídica titular del derecho real de propiedad horizontal sobre una Unidad.

Expensas: las expensas comunes referidas en el artículo 2.048, segundo, tercer y cuarto párrafos, CCyCN.

Mejores Prácticas: respecto de un acto o hecho en particular, la combinación de procedimientos, acciones, medios y formas utilizada para gestionar dicho acto o hecho por la generalidad de los administradores de consorcios de propiedad horizontal de características similares al Consorcio en el lugar del domicilio del Consorcio.

Obligado al Pago de Expensas: cada persona humana o jurídica a la que resulta aplicable el artículo 2.050 CCyCN.

Unidad: cada unidad funcional definida conforme al artículo 2.039 CCyCN.

ARTÍCULO 6°. División del Edificio

(a) El edificio está conformado por ________ plantas, según resulta del plano que forma parte integrante del presente, firmado por el profesional ________, matrícula Nº ________, cuya copia se agrega a esta escritura.

(b) El edificio se divide en:

(I) Sectores de Propiedad Exclusiva: las Unidades enumeradas en el Artículo 1°.

(II) Cosas y Partes Comunes: además de las necesariamente comunes enunciadas en el artículo 2.041 CCyCN, se consideran de propiedad común, salvo pacto en contrario conforme al artículo 2.042 CCyCN, las siguientes:

(1) el terreno, los cimientos, tubos, muros maestros, estructuras resistentes, vigas, losas, techos, azoteas comunes y espacios de aire y luz; y

(2) los muros y tabiques del edificio en toda su extensión, sean divisorios de la propiedad, separen las distintas unidades entre sí o separen las unidades de los sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo; y

(3) la entrada común, patios exteriores, pasajes, escaleras y lugares de acceso, espacios semicubiertos y descubiertos comunes de la planta baja; y

(4) las escaleras de acceso a las unidades; y

(5) los palieres de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicio; y

(6) la unidad destinada al encargado, si existiere; y

(7) los ascensores, sus cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde se encuentren; y

(8) las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios donde se encuentren; y

(9) el tanque general de agua y las cañerías de los servicios cloacales y/o de desagüe, cualquiera fuere el lugar donde se encuentren; y

(10) las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte de ellas que se encuentre al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual tendrán carácter propio; y

(11) los patios y balcones comunes; y

(12) las chimeneas y/o conductos de ventilación; y

(13) los matafuegos y demás elementos de prevención y combate de incendios exigidos por la normativa vigente; y

(14) la renta de la locación para publicidad en lugares de propiedad común; y

(15) cualquier otra fuente de recursos del Consorcio; y

(16) en general, todos los artefactos existentes o que se coloquen en el futuro para beneficio común y todas aquellas partes del edificio sobre las cuales ningún Consorcista pueda acreditar la propiedad exclusiva fundada en su título, haciendo la salvedad de que son propiedad exclusiva de cada unidad los respectivos artefactos sanitarios de los baños y cocinas.

ARTÍCULO 7°. Destino de los Sectores de Propiedad Exclusiva

(a) Las Unidades se destinarán exclusivamente a ________, ejerciendo sus titulares los derechos emergentes de la propiedad horizontal sin más limitaciones que las establecidas por la legislación aplicable y el presente reglamento.

(b) Queda prohibido destinar las Unidades a cualquier actividad contraria a la moral, las buenas costumbres, la tranquilidad, la salubridad, la seguridad o el buen nombre del edificio, así como a pensión, hospedaje o alojamiento de pasajeros, y al arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que las componen, conforme al artículo 2.047 CCyCN.

ARTÍCULO 8°. Destino de los Sectores de Propiedad Común

El uso de las cosas y servicios comunes se ejercerá conforme a su destino, sin perjudicar ni restringir los legítimos derechos de los demás (artículo 2.040 CCyCN) y con sujeción al reglamento interno, si lo hubiere. El destino y modalidad de uso de los espacios de guarda de vehículos, en caso de existir, será el determinado en ________, quedando prohibido ceder dicho derecho a personas ajenas al Consorcio. Los gastos de uso y mantenimiento de tales espacios serán soportados por los Consorcistas titulares de dicho derecho en la proporción que corresponda.

ARTÍCULO 9°. Sectores Comunes de Uso Exclusivo

Conforme al artículo 2.043 CCyCN, se asignan los siguientes sectores comunes de uso exclusivo:

________.

ARTÍCULO 10°. Modificaciones de la División

La modificación de los porcentuales fijados en el Artículo 2° sólo podrá realizarse por unanimidad, conforme al Artículo 21°. Los contratos o compromisos que el Consorcista celebre con terceros respecto de su Unidad no alterarán su responsabilidad frente al Consorcio conforme a este reglamento.

TÍTULO III. RÉGIMEN FINANCIERO DEL CONSORCIO

ARTÍCULO 11°. Ejercicio Financiero

El ejercicio financiero del Consorcio será anual y comenzará el día ________ y finalizará el día ________ de cada año, ambos inclusive.

ARTÍCULO 12°. Base de Cálculo de las Expensas

A efectos del Artículo 13°, el Administrador presupuestará las Expensas que los Obligados al Pago de Expensas deberán abonar, computando la totalidad de los gastos ordinarios y extraordinarios que se devengaren por las causas enumeradas en el artículo 2.048, segundo, tercer y cuarto párrafos, CCyCN, incluyendo de modo enunciativo: el consumo de fuerza motriz, electricidad y/o combustible a cargo del Consorcio; el uso, conservación y reparación de ascensores, máquinas y demás instalaciones comunes; la limpieza y conservación de los espacios comunes; y los salarios, aportes y contribuciones del personal del Consorcio.

ARTÍCULO 13°. Liquidación de las Expensas

(a) El Administrador presentará a la Asamblea un presupuesto de las Expensas estimadas para un período máximo de doce (12) meses a contar desde dicha Asamblea, la que lo aprobará, con o sin modificaciones, o lo rechazará.

(b) Aprobado el presupuesto, el Administrador: (I) dividirá su importe total en tantas cuotas de igual monto como meses calendario abarque; y (II) liquidará las Expensas de las Unidades en proporción a sus respectivas partes indivisas y las notificará a los Obligados al Pago de Expensas conforme a la legislación aplicable o, en su defecto, a las Mejores Prácticas.

(c) De no aprobarse el presupuesto, el Administrador continuará liquidando las Expensas sobre la base del más reciente presupuesto aprobado.

ARTÍCULO 14°. Fondo de Reserva

(a) La Asamblea podrá aprobar la creación de uno o más fondos de reserva, determinando su destino, monto y modalidad de financiamiento.

(b) Creado un fondo de reserva, el Administrador liquidará las contribuciones de las Unidades en proporción a sus partes indivisas y las notificará a los Obligados al Pago de Expensas conforme a la legislación aplicable o, en su defecto, a las Mejores Prácticas.

(c) De no haber Consejo de Propietarios en funciones, a efectos del artículo 2.067, inciso d), segunda oración, CCyCN, el Administrador requerirá la autorización previa de los Consorcistas que representen el diez por ciento (10%) de las Unidades.

ARTÍCULO 15°. Cuenta Bancaria del Consorcio

(a) El Administrador abrirá y mantendrá una cuenta bancaria a nombre exclusivo del Consorcio en una entidad financiera autorizada por el Banco Central de la República Argentina, situada en la jurisdicción del domicilio del Consorcio.

(b) El Administrador instruirá a los Obligados al Pago de Expensas a abonar las Expensas, las contribuciones a los fondos de reserva y las demás obligaciones mediante depósito en dicha cuenta, suministrando la información necesaria conforme a la legislación aplicable o, en su defecto, a las Mejores Prácticas.

(c) Todo cheque librado contra la cuenta será firmado conjuntamente por el Administrador y, de haber Consejo de Propietarios en funciones, por el o los Consejeros que éste designe o, en su defecto, por el o los Consorcistas que designe la Asamblea.

ARTÍCULO 16°. Pago de las Expensas, Contribuciones y Otras Obligaciones

Los Obligados al Pago de Expensas abonarán las Expensas, las contribuciones a los fondos de reserva y demás obligaciones de dar sumas de dinero originadas respecto de sus Unidades: (a) por período vencido, entre los días uno (1) y diez (10) de cada mes calendario, ambos inclusive; y (b) mediante depósito en la cuenta bancaria del Consorcio.

ARTÍCULO 17°. Obligaciones en Mora

(a) Toda liquidación de Expensas, contribuciones a fondos de reserva u otras obligaciones notificada al Obligado al Pago de Expensas y no abonada íntegramente dentro del plazo correspondiente devengará un interés punitorio del ________ mensual, calculado sobre el importe exigible e impago desde el día siguiente al vencimiento hasta el día de su efectivo pago, sin perjuicio de la facultad judicial de morigeración. El certificado de deuda por expensas emitido por el Administrador y aprobado por el Consejo de Propietarios, si lo hubiere, constituye título ejecutivo conforme al artículo 2.048, último párrafo, y artículo 524 del Código Procesal Civil y Comercial.

(b) La prórroga, espera o plan de pagos acordado con el moroso, documentado o no, no importará novación de las obligaciones alcanzadas.

(c) El Administrador intimará fehacientemente al moroso a abonar dentro del plazo que determine. Incumplida la intimación, deberá promover la acción judicial de cobro y realizar cuantos actos sean necesarios o convenientes.

TÍTULO IV. DEL CONSORCISTA

ARTÍCULO 18°. Deberes Adicionales

Además de los establecidos en los artículos 2.037 a 2.069 CCyCN, el Consorcista deberá:

(a) suministrar al Administrador: (I) la información necesaria para actualizar el Registro de Propietarios; (II) la información necesaria para que el Administrador cumpla en tiempo y forma los deberes impuestos por la normativa aplicable; y (III) la información relevante sobre toda persona con derecho de uso y goce de su Unidad; y

(b) ejecutar en su Unidad, de inmediato y a su exclusiva costa, las modificaciones o reparaciones necesarias o convenientes para reparar o prevenir daños a las cosas y partes comunes, informando al Administrador con antelación; y

(c) solicitar autorización para proyectar y ejecutar toda modificación no comprendida en el inciso anterior; en caso de desacuerdo, el Administrador convocará a la Asamblea para dirimirlo; y

(d) hacer cumplir el presente reglamento, el reglamento interno y las resoluciones de la Asamblea por toda persona a quien otorgue la posesión o tenencia de su Unidad.

ARTÍCULO 19°. Prohibiciones Adicionales

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TÍTULO V. ORGANIZACIÓN DEL CONSORCIO

ARTÍCULO 20°. Órganos del Consorcio

Son órganos del Consorcio: (a) la Asamblea; (b) el Consejo de Propietarios, si fuere elegido; y (c) el Administrador.

ARTÍCULO 21°. Asamblea

(a) La Asamblea, si no fuere Autoconvocada ni Judicial: (I) será convocada conforme a la legislación aplicable o, en su defecto, a las Mejores Prácticas, por medio fehaciente; (II) se realizará en el domicilio del Consorcio; (III) será llamada a formar quorum dos (2) veces en la misma fecha, con una diferencia horaria entre treinta (30) y ciento veinte (120) minutos indicada en la convocatoria; (IV) será presidida por el Administrador, salvo ausencia, falta de convocatoria por éste o interés contrario, casos en que la presidirá un Consorcista elegido al efecto; (V) elegirá un Consorcista como secretario de actas; y (VI) tendrá carácter ordinario o extraordinario. Si fuere Autoconvocada o Judicial, se regirá por los artículos 2.059, segundo párrafo, y 2.063 CCyCN, respectivamente.

(b) La convocatoria se remitirá a los domicilios especiales de los Consorcistas con una antelación no menor a diez (10) días para la Asamblea ordinaria y cinco (5) días para la extraordinaria, indicando el orden del día.

(c) La Asamblea ordinaria será convocada una (1) vez por ejercicio, dentro de los sesenta (60) días del cierre, y considerará: la rendición de cuentas y la gestión del Administrador; su designación y retribución; el presupuesto de Expensas; y todo otro asunto del orden del día.

(d) La Asamblea extraordinaria será convocada cuando el Administrador o el Consejo de Propietarios lo estimaren necesario o conveniente, o cuando lo soliciten los Consorcistas que representen al menos el diez por ciento (10%) de las Unidades, indicando los asuntos a tratar.

(e) El Consorcista podrá hacerse representar mediante carta poder con firma certificada por escribano público, entidad financiera o autoridad judicial. Un mandatario no podrá representar a más de tres (3) Consorcistas. El Administrador no podrá representar a ningún Consorcista. Los cotitulares de una Unidad unificarán su representación (artículo 2.058, inciso b), CCyCN).

(f) El quorum en primera convocatoria será de Consorcistas que representen el diez por ciento (10%) de la totalidad; en segunda convocatoria, sesionará con los presentes.

(g) Las mayorías se computarán sobre la totalidad de los Consorcistas con la doble exigencia del número de Unidades y de las partes indivisas, salvo lo dispuesto en el artículo 2.057 CCyCN para la reforma de este reglamento.

(h) Se requerirá:

(I) Unanimidad para: enajenar todo o parte del edificio; constituir derechos reales sobre el mismo; o modificar los porcentuales del Artículo 2°.

(II) Mayoría de dos tercios para: modificar este reglamento; realizar reformas o reparaciones que excedan el mero mantenimiento; instalar antenas o carteles publicitarios; o asumir pasivos cuya cancelación supere los doce (12) meses.

(III) Mayoría absoluta, computada conforme al inciso (g), para todos los demás asuntos, incluyendo la fijación del monto de las Expensas, la creación del Fondo de Reserva, la designación, remoción o aceptación de renuncia del Administrador y del Consejo de Propietarios (artículo 2.060 CCyCN).

(i) Las deliberaciones y resoluciones se documentarán conforme al artículo 2.062 CCyCN en el Libro de Actas. Rige asimismo el régimen de impugnación del artículo 2.060, último párrafo, CCyCN.

ARTÍCULO 22°. Consejo de Propietarios

(a) El Consejo de Propietarios, de constituirse conforme al artículo 2.064 CCyCN, estará integrado por un número impar de Consejeros que la Asamblea determine, entre un mínimo de ________ y un máximo de ________.

(b) Los Consejeros: (I) ejercerán sus funciones por un (1) ejercicio, pudiendo ser reelegidos; (II) se desempeñarán ad honorem, con derecho al reembolso de gastos razonables y documentados; y (III) resolverán por mayoría absoluta computada sobre su totalidad. Las funciones del Consejo son las establecidas en el artículo 2.064 CCyCN.

ARTÍCULO 23°. Designación y Cesación del Administrador

(a) La designación del Administrador se rige por los artículos 2.065 y 2.066 CCyCN y la legislación aplicable. El primer Administrador, designado en este reglamento conforme al artículo 2.066, segunda oración, CCyCN, es ________.

(b) No podrá designarse Administrador a quien incumpla los requisitos de la legislación aplicable o carezca de idoneidad y probidad acordes con las Mejores Prácticas.

(c) El Administrador ejercerá la función por un (1) ejercicio, pudiendo ser reelegido.

(d) La cesación del Administrador por remoción, renuncia, fallecimiento, declaración de muerte presunta, incapacidad, ausencia o quiebra se regirá por los artículos 2.064, inciso d), 2.066 y 2.067, inciso j), CCyCN y por las disposiciones de este reglamento, debiendo el saliente rendir cuentas y entregar la documentación del Consorcio.

ARTÍCULO 24°. Deberes Adicionales del Administrador

Además de los del artículo 2.062, primer párrafo, y artículo 2.067 CCyCN, el Administrador deberá: (a) interpretar y hacer cumplir este reglamento y el reglamento interno; (b) concurrir a la Asamblea y presidirla cuando no tuviere interés contrario; (c) depositar de inmediato en la cuenta del Consorcio toda suma que éste tuviere derecho a percibir; (d) informar a los Consorcistas las resoluciones de la Asamblea dentro de los cinco (5) días, conforme al artículo 2.060, tercer párrafo, CCyCN; y (e) procurar la solución amigable de las controversias entre Consorcistas.

ARTÍCULO 25°. Retribución del Administrador

El Administrador tendrá derecho a la retribución que apruebe la Asamblea conforme a la legislación aplicable.

ARTÍCULO 26°. Representación y Facultades del Administrador

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ARTÍCULO 27°. Jurisdicción y Competencia

La adquisición de la calidad de titular de una Unidad por cualquier título importará de pleno derecho: (a) la adquisición de la calidad de Consorcista; (b) la aceptación íntegra de este reglamento; y (c) el sometimiento a la competencia territorial de los Tribunales Ordinarios con asiento en ________, respecto de toda cuestión vinculada a este reglamento, con renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción.

TÍTULO VI. DISPOSICIONES TRANSITORIAS

ARTÍCULO 28°. Seguro Vigente

El edificio se encuentra asegurado contra incendio, conforme al artículo 2.067, inciso h), CCyCN, según la siguiente póliza:

________.

ARTÍCULO 29°. Publicidad

La colocación de letreros o anuncios en las Unidades cuyo destino lo admita requerirá la previa conformidad escrita del Administrador. En caso de desacuerdo, el Administrador convocará a la Asamblea para dirimirlo.

ARTÍCULO 30°. Inscripción Registral

Este reglamento se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción, conforme a los artículos 2.038 y 2.056 CCyCN, autorizándose al Escribano autorizante y a ________ a realizar las gestiones, trámites y diligencias necesarias a tal fin.

LEÍDA Y RATIFICADA, así la otorga la compareciente de conformidad, por ante mí, doy fe.