Contrat de Sous-Location d'un Bail de Résidence Principale - Formulaire Modèle Word & PDF Pro · BE-FR-law

CONTRAT DE SOUS-LOCATION — BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

(Région de Bruxelles-Capitale — Code bruxellois du Logement, articles 215 et suivants, et article 263 relatif à la sous-location)

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

________, né(e) le ________ à ________, inscrit(e) au Registre national sous le numéro ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;

ci-après le « Locataire »,

ET

________, né(e) le ________ à ________, inscrit(e) au Registre national sous le numéro ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;

ci-après le « Sous-Locataire »,

individuellement la « Partie » et conjointement les « Parties »,

IL EST PRÉALABLEMENT EXPOSÉ CE QUI SUIT :

Le Locataire est titulaire d'un bail principal de résidence principale portant sur le bien décrit ci-après, conclu avec ________ (ci-après le « Bailleur principal »), en date du ________.

Le Locataire déclare avoir préalablement informé le Bailleur principal de son intention de sous-louer le bien affecté à sa résidence principale et avoir obtenu son accord exprès, conformément à l'article 263 du Code bruxellois du Logement. Une copie de cet accord est annexée au présent contrat.

IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :

ARTICLE 1. OBJET

Le Locataire donne en sous-location au Sous-Locataire, qui accepte, une partie du bien affecté à sa résidence principale, situé à l'adresse suivante : ________.

Conformément à l'article 263, § 2 du Code bruxellois du Logement, le Sous-Locataire affectera le bien sous-loué à sa résidence principale et le Locataire continuera d'occuper le surplus du bien à titre de résidence principale.

Le bien sous-loué, attentivement visité et complètement décrit, comprend ce qui suit :

________ ;

La superficie habitable du bien sous-loué est de ________ m².

ci-après le « Bien ».

ARTICLE 2. EXIGENCES ÉLÉMENTAIRES ET ÉTAT DES LIEUX

Le Bien répond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements imposées par les articles 4 et 219 du Code bruxellois du Logement et par l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2004, et est en bon état de réparations de toute espèce.

Il sera dressé, par les Parties et à frais communs, un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire, conformément à l'article 220 du Code bruxellois du Logement, soit au cours du mois de la mise à disposition du Bien, soit pendant le premier mois d'occupation. Cet état des lieux sera annexé au présent contrat et soumis à la formalité de l'enregistrement.

L'état des lieux de sortie sera effectué à frais communs après la libération des lieux et avant la remise des clés au Locataire.

ARTICLE 3. DESTINATION DU BIEN

Le Bien est destiné à être affecté exclusivement à la résidence principale du Sous-Locataire.

Le Locataire n'autorise pas que le Bien soit affecté, en tout ou en partie, à l'exercice d'une activité professionnelle. Le Sous-Locataire assumera seul, à la décharge du Locataire, les éventuelles conséquences fiscales de l'exercice d'une activité professionnelle interdite en vertu du présent contrat.

Le Sous-Locataire déclare avoir pris toutes informations utiles quant au respect de la législation urbanistique applicable. En conséquence, il n'est imputé au Locataire aucune obligation de garantie quant à la destination du Bien projetée ou déclarée par le Sous-Locataire, et tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Sous-Locataire.

Aucune modification de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Locataire et, le cas échéant, de l'autorité concernée.

ARTICLE 4. DURÉE

Conformément à l'article 263, § 3 du Code bruxellois du Logement, la sous-location ne peut excéder la durée du bail principal restant à courir. Le présent bail est dans tous les cas limité à la durée restant à courir du bail principal, se terminant le ________.

Le bail commence le ________ et est conclu pour une durée de ________. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois, moyennant un écrit et aux mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de sous-location ne puisse excéder trois ans.

Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue, sans congé.

Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des Parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Le Sous-Locataire peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Le Locataire ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de sous-location, s'il a l'intention d'occuper le Bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper par ses parents jusqu'au troisième degré, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

À défaut d'un congé notifié dans les délais, ou si le Sous-Locataire continue à occuper le Bien sans opposition du Locataire, et même dans l'hypothèse où la durée totale de sous-location dépasserait trois ans, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du bail initial, sans que cette durée ne puisse toutefois excéder celle du bail principal.

ARTICLE 5. INCIDENCE DU BAIL PRINCIPAL

Si le Bailleur principal met fin anticipativement au bail principal, le Locataire envoie copie du congé au Sous-Locataire par envoi recommandé dans les quinze jours. Le présent bail se termine en même temps que le bail principal.

Si le Locataire met fin anticipativement au bail principal, il est tenu, conformément à l'article 263, § 4 du Code bruxellois du Logement, de notifier au Sous-Locataire un congé de trois mois, accompagné d'une copie du congé qu'il donne au Bailleur principal, et de lui payer une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

ARTICLE 6. LOYER

Le présent bail est consenti en contrepartie d'un loyer mensuel de ________ euros, hors charges. Le montant du loyer de la sous-location ne peut être supérieur au loyer du bail principal afférent à la partie sous-louée.

Le loyer est payable mensuellement et d'avance par le Sous-Locataire, au plus tard le ________ de chaque mois.

Sauf nouvelles instructions du Locataire, le loyer sera versé sur le compte bancaire suivant :

________.

Indexation — Le loyer pourra, à la demande écrite de la Partie intéressée, être indexé une fois par an à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, conformément à l'article 224 du Code bruxellois du Logement, selon la formule : loyer de base × indice santé nouveau / indice santé de départ. L'indice de départ est l'indice du mois précédant la conclusion du contrat.

ARTICLE 7. CHARGES

Outre le loyer, le Sous-Locataire prendra en charge les frais et charges suivants : ________, dont le montant est estimé à ________ euros par mois. Ces charges seront portées en compte sur la base [frais réels avec provisions / forfait] : ________, conformément aux articles 217 et 224 du Code bruxellois du Logement.

Le Bien dispose ou non de compteurs individuels (eau, gaz, électricité), dont les références sont les suivantes : ________.

ARTICLE 8. TAXES ET IMPÔTS

Tous les impôts et taxes mis ou à mettre sur les lieux sous-loués par toute autorité publique, à l'exception du précompte immobilier, sont à charge du Sous-Locataire, proportionnellement à la durée de son occupation.

ARTICLE 9. GARANTIE LOCATIVE

Le Sous-Locataire est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, conformément à l'article 248 du Code bruxellois du Logement, selon l'une des formes suivantes de son choix :

• un compte individualisé ouvert au nom du Sous-Locataire auprès d'une institution financière, pour un montant correspondant à deux mois de loyer ;
• une garantie bancaire avec reconstitution progressive, pour un montant correspondant à trois mois de loyer ;
• une garantie résultant d'un contrat-type conclu entre une institution financière et un CPAS, pour un montant correspondant à trois mois de loyer.

La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Sous-Locataire. Elle ne pourra être affectée au paiement des loyers ou charges en cours de bail.

Le Sous-Locataire ne pourra, sauf accord du Locataire, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.

ARTICLE 10. INTÉRÊTS DE RETARD

En cas de retard de paiement quelconque, la Partie défaillante sera redevable, dès l'échéance et après mise en demeure restée infructueuse, d'un intérêt au taux légal, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.

Au cas où une Partie ferait indûment obstacle à la libération de tout ou partie de la garantie locative en fin de location, elle sera redevable d'un intérêt au taux légal sur le montant retenu, après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours.

ARTICLE 11. ENTRETIEN ET RÉPARATIONS

Les Parties renvoient, pour tout ce qui n'est pas précisé dans le présent article, à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Sous-Locataire ou du Locataire, ainsi qu'à l'article 223 du Code bruxellois du Logement.

a. À charge du Locataire

Le Locataire prendra à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis, ainsi que toutes les réparations autres que locatives, en ce compris les réparations à la toiture et au gros œuvre, la peinture et la menuiserie extérieure. Le Sous-Locataire est tenu d'aviser le Locataire de la nécessité de telles réparations dans un délai raisonnable, faute de quoi il s'expose à supporter l'aggravation des dommages causés par sa passivité.

b. À charge du Sous-Locataire

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ARTICLE 12. TRAVAUX ET TRANSFORMATIONS

Aucun travail d'embellissement, d'amélioration ou de transformation ne pourra être exécuté par le Sous-Locataire sans l'autorisation préalable et écrite du Locataire et, le cas échéant, de l'autorité concernée et du Bailleur principal. Ces travaux seront réalisés conformément aux règles de l'art, aux frais et risques du Sous-Locataire, à l'entière décharge du Locataire, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit du Locataire d'exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial.

En cas de modification des serrures extérieures à l'initiative du Sous-Locataire, ce dernier veillera à transmettre au Locataire un jeu complet de clés permettant l'accès aux lieux en cas de nécessité impérieuse.

ARTICLE 13. CESSION ET SOUS-LOCATION ULTÉRIEURE

Le Sous-Locataire ne pourra céder ses droits découlant du présent contrat ni sous-louer le Bien que moyennant l'accord préalable et écrit du Locataire et du Bailleur principal.

ARTICLE 14. ENREGISTREMENT

Le Locataire procèdera à l'enregistrement du présent contrat de sous-location, de ses avenants et de l'état des lieux dans les deux mois de la conclusion du contrat, conformément à l'article 227 du Code bruxellois du Logement. L'enregistrement est gratuit ; en cas d'enregistrement tardif, les éventuels frais et amendes sont à charge du Locataire.

Passé ce délai et si le Locataire n'a toujours pas enregistré le bail dans le mois suivant sa mise en demeure par le Sous-Locataire, ce dernier obtient le droit de résilier le contrat à tout moment et sans indemnité.

ARTICLE 15. ASSURANCES

Le Sous-Locataire est tenu d'assurer sa responsabilité locative ainsi que le contenu garnissant le Bien contre les risques locatifs habituels, notamment l'incendie, les dégâts des eaux et le recours des tiers. Il justifiera, à première demande du Locataire, de la souscription d'une telle police et du paiement régulier des primes y afférentes.

ARTICLE 16. JOUISSANCE DES LIEUX

Le Sous-Locataire jouira du Bien raisonnablement, en bon père de famille, conformément à la destination convenue, et de manière à ne causer aucun trouble de jouissance aux voisins, aux autres occupants de l'immeuble ou au Locataire.

Le Sous-Locataire s'engage à respecter le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble, le cas échéant, ainsi que toutes les obligations découlant du bail principal qui lui sont opposables et dont il déclare avoir pris connaissance.

ARTICLE 17. ANIMAUX

Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation et pour autant qu'ils ne constituent aucune gêne ou nuisance, même sporadique, de quelque nature que ce soit.

ARTICLE 18. RÉSOLUTION DU BAIL

a. Pour faute du Sous-Locataire

En cas de résolution du présent contrat prononcée pour faute du Sous-Locataire, ce dernier devra supporter tous les frais résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les loyers échus et les honoraires éventuels de l'agent immobilier chargé de la re-location, dans les limites des usages professionnels. Cette indemnité sera portée à six mois s'il est avéré que le Sous-Locataire a quitté les lieux sans avertissement.

b. Pour faute du Locataire

En cas de résolution du bail pour manquement du Locataire aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, les dommages et intérêts dus au Sous-Locataire pourront inclure notamment les frais de déménagement.

ARTICLE 19. VISITES ET AFFICHAGES

Le Locataire ou son représentant sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat, à la visite du Bien par des amateurs, trois jours par semaine et à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le Sous-Locataire. Durant cette même période, le Sous-Locataire laissera apposer aux endroits les plus apparents des affiches annonçant la mise en sous-location du Bien, sans que celles-ci ne causent au Sous-Locataire un trouble anormal.

ARTICLE 20. ÉLECTION DE DOMICILE

Le Sous-Locataire fait élection de domicile à l'adresse du Bien pour toute notification ou signification relative au présent bail. À l'expiration du bail, il pourra notifier au Locataire qu'il élit domicile à une autre adresse belge qu'il précisera.

ARTICLE 21. INCIDENCE DE L'ÉTAT CIVIL

Le droit au bail du logement affecté en tout ou partie au logement principal de la famille appartient conjointement aux époux, conformément à l'article 215, § 2 du Code civil, ou aux cohabitants légaux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou cohabitants légaux ou émaner de tous deux, pour autant que le Locataire ait connaissance du mariage ou de la cohabitation légale. Le Sous-Locataire avisera immédiatement le Locataire de toute modification de son état civil.

ARTICLE 22. SOLIDARITÉ

Les Parties, leurs héritiers ou ayants droit, à quelque titre que ce soit, sont solidairement et indivisiblement tenus au respect des obligations découlant du présent contrat.

ARTICLE 23. PROTECTION DES DONNÉES À CARACTÈRE PERSONNEL

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ARTICLE 24. ANNEXES

Sont annexés au présent contrat et en font partie intégrante :

- une copie du certificat de performance énergétique (PEB) ;

- une copie du contrat de bail principal ;

- une copie de l'accord du Bailleur principal sur la sous-location ;

- l'annexe explicative imposée par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale ;

- une fois celui-ci réalisé, l'état des lieux d'entrée.

ARTICLE 25. DROIT APPLICABLE ET RÈGLEMENT DES LITIGES

Le présent contrat est régi par le droit belge, et notamment par le Code bruxellois du Logement.

Conformément à l'article 591 du Code judiciaire, tout différend relatif au présent contrat relève de la compétence exclusive du juge de paix du canton où se situe le Bien.

Conformément à l'article 233, § 1er du Code bruxellois du Logement, les Parties s'efforceront de régler à l'amiable tout différend par voie de médiation ou de conciliation préalablement à toute procédure judiciaire. Conformément à l'article 233, § 2 du même Code, aucune clause d'arbitrage n'est valablement insérée dans le présent bail ; les Parties peuvent toutefois convenir de recourir à l'arbitrage une fois le litige né.

Fait à ________, le ________, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de Parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire destiné à l'enregistrement, chaque Partie reconnaissant avoir reçu le sien.

Le Locataire
(signature précédée de la mention « lu et approuvé »)

Le Sous-Locataire
(signature précédée de la mention « lu et approuvé »)

ANNEXES

1. ANNEXE EXPLICATIVE AU CONTRAT DE BAIL

1) Que visent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire ?

Ce sont des exigences qui doivent être respectées par tous les logements bruxellois. Le Code bruxellois du Logement prévoit trois catégories de normes impératives auxquelles doivent répondre les logements loués en Région de Bruxelles-Capitale : la sécurité, la salubrité et l'équipement minimal.

En premier lieu, le logement doit satisfaire à des normes de sécurité (stabilité du bâtiment, conformité des installations électriques et de gaz, raccordement à l'égout, conformité du chauffage).

En deuxième lieu, le logement doit être salubre (étanchéité, absence de parasites, éclairage naturel, aération suffisante, surface minimale en fonction du nombre d'occupants).

En troisième lieu, le bien doit présenter un équipement minimal : conduites pour l'électricité, l'eau et le gaz ; installations sanitaires minimales ; minimum de prises et points lumineux ; chauffage permettant d'atteindre 19 °C (22 °C dans la salle de bains) ; alimentation électrique pour la cuisine.

Pour plus d'information, consulter :

• le Code bruxellois du Logement (articles 4 et 219) ;
• l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2004 ;
• la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation.

2) Qu'est-ce qu'une règle impérative ? Qu'est-ce qu'une règle supplétive ?

Une règle impérative doit nécessairement être respectée et les parties ne peuvent y déroger par une clause contraire. Les dispositions relatives aux baux d'habitation sont en principe impératives, sauf si elles prévoient le contraire. Une règle supplétive est une règle à laquelle le contrat peut déroger (voir l'article 216 du Code bruxellois du Logement).

3) Quelle forme doit prendre le bail ?

Les baux d'habitation doivent être établis par écrit et contenir : l'identité complète des parties ; la date de prise de cours ; la désignation des lieux loués ; le montant du loyer (hors charges) ; l'énumération et l'estimation des charges et leur mode de calcul ; l'indication de l'existence de compteurs individuels et, le cas échéant, leurs numéros et codes EAN (article 218 du Code bruxellois du Logement). Le contrat est établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, plus un pour l'enregistrement.

4) Qu'est-ce que la formalité de l'enregistrement ?

L'enregistrement du bail écrit est une formalité gratuite et obligatoire incombant au bailleur, à effectuer dans les deux mois de la conclusion du contrat (articles 227 et 229 du Code bruxellois du Logement). À défaut, le preneur peut, après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, mettre fin au bail sans préavis ni indemnité. L'enregistrement rend le bail opposable aux tiers, notamment en cas de vente du bien.

5) Quelle est la durée du bail ? Quelles sont les possibilités d'y mettre fin ?

Le présent contrat étant un bail de sous-location de résidence principale, sa durée est limitée à celle du bail principal restant à courir (article 263 du Code bruxellois du Logement). Pour le surplus, les règles relatives à la durée et aux congés (bail de neuf ans, bail de courte durée, bail de longue durée, bail à vie, bail étudiant) figurent aux articles 237 à 239 et 256 du Code bruxellois du Logement. Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui durant lequel le congé est donné.

6) Quelles sont les règles applicables en matière de révision du loyer ?

Pour les baux de résidence principale de courte durée, le loyer est fixe, même en cas de prorogation. Pour les baux de neuf ans ou plus, le loyer ne peut être modifié en cours de triennat, sauf travaux d'amélioration de la performance énergétique ou d'adaptation au handicap. Les parties peuvent négocier la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat (article 240 du Code bruxellois du Logement).

7) Quelles sont les règles applicables en matière d'indexation ?

L'indexation ne peut avoir lieu qu'une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, sur demande écrite, et ne peut être réclamée pour le passé que pour les trois mois précédant la demande (article 224 du Code bruxellois du Logement). La formule est : loyer de base × indice santé nouveau / indice santé de départ.

8) Quelles sont les règles applicables en matière de charges ?

Le bailleur communique au preneur, au plus tard à la conclusion du bail, l'énumération et l'estimation des charges, en précisant si elles sont portées en compte sur la base de frais réels ou d'un forfait, ainsi que leur mode de calcul (articles 217 et 224 du Code bruxellois du Logement). Chaque partie peut demander au juge la révision ou la conversion des charges forfaitaires.

9) Quelles sont les règles applicables en matière de réparations locatives ?

Le preneur est tenu des réparations locatives et de menu entretien, à l'exception de celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure (article 223 du Code bruxellois du Logement). Le Gouvernement a établi, par arrêté du 23 novembre 2017, une liste non limitative des réparations à charge respective de chacune des parties. Toutes les autres réparations incombent au bailleur. Cette répartition est impérative.

10) Quelles sont les règles en cas de transmission du bien ?

Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation (notamment par l'enregistrement), il est opposable à l'acquéreur. À défaut, l'opposabilité dépend de la durée d'occupation du preneur. Le preneur d'un bail de résidence principale a le droit d'être informé, avant toute publicité, de l'intention du bailleur de vendre le bien de gré à gré (articles 229 et 242 à 247 du Code bruxellois du Logement).

11) Comment les parties assurent-elles le bien ?

Les parties peuvent assurer le bien selon des modalités distinctes. Le preneur peut assurer sa responsabilité locative et son mobilier contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, recours des tiers, etc.). Les parties peuvent prévoir des clauses de renonciation à recours réciproque dans le cadre des polices souscrites.

12) Les parties peuvent-elles recourir à des modes alternatifs de résolution des conflits ?

Les litiges locatifs relèvent de la compétence exclusive du juge de paix (article 591 du Code judiciaire). Les parties peuvent toutefois recourir à la médiation ou à la conciliation (article 233, § 1er du Code bruxellois du Logement). En revanche, aucune clause d'arbitrage ne peut être valablement insérée dans le bail (article 233, § 2 du même Code) ; les parties ne peuvent recourir à l'arbitrage qu'une fois le litige né.