Contrat de Location de Bureaux - Modèle, Formulaire Pro · BE-FR-law

CONTRAT DE BAIL DE LOCAUX À USAGE PROFESSIONNEL

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

________, né(e) le ________ à ________, de nationalité ________, inscrit(e) au Registre national sous le numéro ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;

ci-après le "Bailleur",

ET

________, né(e) le ________ à ________, de nationalité ________, inscrit(e) au Registre national sous le numéro ________, le cas échéant inscrit(e) à la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;

ci-après le "Preneur",

individuellement la "Partie" et conjointement les "Parties",

PRÉAMBULE

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IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :

ARTICLE 1ER. OBJET DU BAIL

§ 1er. Le Bailleur, qui déclare avoir la pleine capacité et le droit de donner le Bien en location, donne en location au Preneur, qui accepte, les locaux à usage professionnel situés à l'adresse suivante :

________ ;

§ 2. Le Bien a été attentivement visité par le Preneur et est décrit comme suit :

________ ;

ci-après le "Bien".

§ 3. La superficie indicative du Bien est de ________ m². Toute différence éventuelle entre la superficie déclarée et la superficie réelle ne donnera lieu à aucune révision du loyer ni à aucune indemnité.

ARTICLE 2. ÉTAT DES LIEUX

§ 1er. Conformément au droit commun, les Parties dresseront, dans le mois de l'entrée en jouissance, un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire, à frais communs, lequel sera annexé au présent contrat et en fera partie intégrante.

§ 2. À défaut d'état des lieux d'entrée, le Preneur est présumé avoir reçu le Bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

§ 3. Un état des lieux de sortie sera dressé contradictoirement, à frais communs, après la libération complète des lieux et avant la remise des clés au Bailleur, afin de déterminer les éventuelles dégradations imputables au Preneur.

ARTICLE 3. DESTINATION DU BIEN

§ 1er. Le Bien est destiné exclusivement à un usage professionnel, et plus précisément à l'usage suivant :

________

§ 2. Le Preneur ne pourra modifier cette destination qu'avec l'accord préalable et écrit du Bailleur et, le cas échéant, de l'autorité compétente.

§ 3. Le Preneur déclare avoir effectué, au regard de la destination projetée ou déclarée pour le Bien, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect de la législation urbanistique, relative notamment à l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est situé et aux prescriptions en matière d'octroi de permis.

§ 4. En conséquence, il n'est imputé au Bailleur aucune obligation de garantie quant à la destination projetée ou déclarée par le Preneur, et tous droits, taxes ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Preneur. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en raison d'une contravention au présent article par le Preneur sera répercutée sur ce dernier.

ARTICLE 4. DURÉE

§ 1er. Le bail prend cours le ________ et est conclu pour une durée de ________.

§ 2. Les modalités de résiliation sont les suivantes :

- le bail peut être résilié à tout moment de commun accord écrit entre le Bailleur et le Preneur, sans préavis ni indemnité ;

- chacune des Parties pourra mettre fin au bail moyennant un congé notifié par lettre recommandée respectant un délai de préavis de ________ mois, prenant cours le premier jour du mois qui suit celui de la notification.

§ 3. À l'expiration du bail, le Preneur restituera le Bien dans l'état où il l'a reçu, suivant l'état des lieux d'entrée, sauf ce qui résulte de la vétusté ou de l'usage normal.

ARTICLE 5. LOYER

§ 1er. Le présent bail est consenti moyennant un loyer mensuel de ________ euros, hors charges et hors taxes.

§ 2. Le loyer est payable mensuellement et par anticipation, au plus tard le ________ de chaque mois.

§ 3. Sauf instructions contraires du Bailleur, le loyer sera versé par virement sur le compte bancaire suivant, en mentionnant le cas échéant la communication demandée :

________

ARTICLE 6. INDEXATION DU LOYER

Le loyer sera adapté de plein droit, une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, sur base de l'évolution de l'indice santé, selon la formule légale : loyer de base multiplié par le nouvel indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, divisé par l'indice santé du mois précédant la conclusion du bail. L'indexation requiert une demande écrite et ne pourra être réclamée que pour les trois mois qui précèdent cette demande.

ARTICLE 7. RÉVISION DU LOYER

Chacune des Parties pourra, dans les trois mois qui précèdent l'expiration de chaque triennat, demander à l'autre Partie la révision du loyer, moyennant la communication de circonstances nouvelles justifiant une diminution ou une augmentation du loyer d'au moins quinze pour cent.

ARTICLE 8. CHARGES

§ 1er. Les charges et frais relatifs à l'occupation du Bien sont fixés comme suit :

________

§ 2. Les charges donnant lieu à provisions seront décomptées au moins une fois par an, sur base des justificatifs que le Preneur pourra consulter à première demande.

ARTICLE 9. GARANTIE LOCATIVE

§ 1er. Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, d'un montant de ________ euros, selon l'une des formes suivantes :

• compte individualisé bloqué au nom du Preneur auprès d'une institution financière ;
• versement en espèces entre les mains du Bailleur ;
• garantie bancaire fournie par une institution financière notoirement solvable ;
• mise en dépôt de valeurs auprès du Bailleur.

§ 2. La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur et établissement de l'état des lieux de sortie.

§ 3. Sauf accord des Parties, la libération ou la levée de la garantie n'emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l'exception de ceux liquidés à la fin du bail. La garantie ne pourra entre-temps être affectée au paiement de loyers ou de charges et sera réactualisée en fonction de l'évolution du loyer.

§ 4. Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.

ARTICLE 10. INTÉRÊTS DE RETARD

§ 1er. En cas de retard de paiement de toute somme due par une Partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de retard calculé au taux d'intérêt légal en vigueur à la date de l'échéance, tout mois entamé étant dû en entier.

§ 2. En cas d'obstacle injustifié à la libération de tout ou partie de la garantie locative, la Partie défaillante sera redevable d'un intérêt de retard calculé au taux légal en vigueur à la date de la mise en demeure, courant de plein droit après un délai de huit jours resté sans effet, et dû pour chaque mois entamé.

ARTICLE 11. TAXES ET IMPÔTS

Tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux loués par toute autorité publique, à l'exception du précompte immobilier qui reste à charge du Bailleur, sont à charge du Preneur, proportionnellement à la durée de son occupation.

ARTICLE 12. ENTRETIEN ET RÉPARATIONS

a. À charge du Bailleur

Le Bailleur prendra à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis, ainsi que les grosses réparations, autres que locatives, à effectuer au Bien, comprenant notamment les réparations à la toiture, au gros œuvre, à la peinture et à la menuiserie extérieures. Si l'exécution de telles réparations s'impose, le Preneur est tenu d'en aviser le Bailleur dans un délai raisonnable, faute de quoi il supportera l'aggravation des dommages causés par sa passivité. Ces travaux seront effectués sans qu'aucune indemnité ne soit due.

b. À charge du Preneur

Le Preneur prendra à sa charge les réparations locatives et de menu entretien, non occasionnées par la vétusté ou la force majeure, ainsi que les travaux incombant normalement au Bailleur mais résultant de son fait ou du fait d'une personne dont il répond. Il fera notamment procéder à l'entretien des menuiseries intérieures, boiseries et châssis, des détecteurs de fumée requis, des cheminées et conduits d'évacuation, selon la fréquence requise par la réglementation ou, à défaut, selon la fréquence d'utilisation, et à tout le moins peu avant la sortie locative.

Il assurera l'entretien des parties accessibles des installations sanitaires et de chauffage et fera effectuer, conformément à la réglementation applicable, le contrôle périodique de l'installation de chauffage individuelle par un technicien agréé. Toutes les installations, conduites et appareils devront être maintenus en bon état de propreté et d'entretien et préservés du gel et des autres risques habituels. Le Preneur nettoiera les tuyaux d'écoulement et gouttières aisément accessibles, remplacera toute vitre brisée ou fêlée par sa faute et entretiendra les volets.

ARTICLE 13. TRAVAUX ET TRANSFORMATIONS

§ 1er. Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le Bien ne pourront être exécutés par le Preneur que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l'autorité compétente. Ils seront réalisés conformément aux règles de l'art, aux frais et risques du Preneur, à l'entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit du Bailleur d'exiger, en fin de bail, la remise des lieux en leur état initial, sauf convention contraire.

§ 2. Tous travaux ou aménagements imposés par les autorités compétentes afin d'adapter ou de maintenir les lieux adaptés à la destination prévue ou à l'activité du Preneur sont à la charge exclusive de ce dernier.

§ 3. En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes à l'initiative du Preneur, ce dernier transmettra au Bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs permettant, en son absence, l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse de sauvegarde du Bien, de ses annexes et des biens voisins. Cette disposition n'emporte aucune obligation ni décharge dans le chef du Bailleur.

ARTICLE 14. ANIMAUX

Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation et pour autant qu'ils ne constituent aucune gêne ou nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit.

ARTICLE 15. ENVIRONNEMENT ET URBANISME

§ 1er. Le Preneur déclare avoir effectué, au regard de la destination projetée ou déclarée, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect des dispositions urbanistiques et environnementales et aux autorisations administratives requises pour exercer ses activités dans les lieux. Il n'est imputé au Bailleur aucune obligation de garantie à cet égard, sauf silence circonstancié ou dol.

§ 2. Tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Preneur, le Bailleur n'étant tenu que dans les limites de l'alinéa précédent.

§ 3. Les Parties déclarent qu'il n'y a pas de dépôt de déchets sur le Bien. Le Preneur supportera le coût de toute obligation imposée au Bailleur du fait de la présence de déchets dans les lieux loués à l'issue de la convention.

§ 4. Le Bailleur déclare n'avoir exercé ou laissé exercer sur le Bien aucune activité de nature à générer une pollution antérieure et n'avoir connaissance d'aucune pollution. En cas de découverte d'une pollution dont il est démontré qu'elle est antérieure à la conclusion du bail, le Preneur ne pourra être tenu des frais d'assainissement et mesures rendus nécessaires.

§ 5. Le Bailleur déclare que le Bien ne dispose pas de réservoir à hydrocarbures dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres. Le Preneur ne peut installer un tel réservoir sans l'accord écrit préalable du Bailleur.

ARTICLE 16. CESSION ET SOUS-LOCATION

Le Preneur n'est autorisé ni à céder le bail, en tout ou en partie, ni à sous-louer le Bien, sauf accord préalable et écrit du Bailleur.

ARTICLE 17. EXPROPRIATION

En cas d'expropriation, le Bailleur en avertira le Preneur en temps utile. Le Preneur ne pourra réclamer aucune indemnité au Bailleur, sauf à faire valoir ses droits propres contre l'expropriant, sans porter atteinte, directement ou indirectement, aux dédommagements dus au Bailleur.

ARTICLE 18. ASSURANCES

§ 1er. Le Preneur s'engage à assurer, auprès d'une compagnie d'assurances notoirement solvable et pour toute la durée du bail, sa responsabilité locative ainsi que le contenu garnissant le Bien contre les risques d'incendie, d'explosion, de dégâts des eaux et autres risques locatifs habituels. Il s'engage à payer régulièrement les primes y afférentes et à en justifier le paiement au Bailleur à première demande.

§ 2. Le Bailleur s'engage pour sa part à assurer l'immeuble dont fait partie le Bien contre les mêmes risques. Les Parties renoncent réciproquement, et s'engagent à faire renoncer leurs assureurs respectifs, à tout recours qu'elles seraient en droit d'exercer l'une contre l'autre en cas de sinistre, sauf en cas de faute lourde ou intentionnelle.

ARTICLE 19. RESPONSABILITÉ

Le Preneur répond de tous les dégâts et dégradations causés au Bien, tant par son fait que par celui des personnes dont il doit répondre, à l'exception de ceux résultant de la vétusté, de la force majeure ou d'un usage normal. Le Bailleur ne pourra être tenu responsable des dommages subis par le Preneur, ses biens ou les personnes qu'il introduit dans les lieux, sauf en cas de faute établie dans son chef. Le Preneur s'engage à signaler au Bailleur, dans les meilleurs délais, tout dommage ou désordre dont la réparation incombe à ce dernier.

ARTICLE 20. VISITES ET AFFICHAGES

§ 1er. Le Bailleur ou son représentant sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat, à la visite du Bien par des amateurs, trois jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le Preneur.

§ 2. Pendant cette même période, le Preneur laissera apposer aux endroits les plus apparents des affiches annonçant la mise en location du Bien, le Bailleur veillant à ce qu'elles ne causent au Preneur aucun trouble anormal.

§ 3. Les paragraphes précédents s'appliquent également, à tout moment, en cas de mise en vente du Bien. Le Bailleur est aussi habilité à prendre rendez-vous avec le Preneur afin de contrôler la bonne exécution de ses obligations ou de faire visiter le Bien par un professionnel.

ARTICLE 21. PROTECTION DES DONNÉES À CARACTÈRE PERSONNEL

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ARTICLE 22. DOMICILIATION

Le Preneur fait élection de domicile à l'adresse du Bien pour toute notification ou signification relative au présent bail et à ses suites. À l'expiration du bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu'il élit domicile à une autre adresse belge qu'il précisera.

ARTICLE 23. CLAUSE RÉSOLUTOIRE EXPRESSE

Sans préjudice du droit de demander la résolution judiciaire avec dommages et intérêts, le présent contrat pourra être résolu aux torts du Preneur, à la demande du Bailleur, à défaut pour le Preneur d'avoir remédié à son manquement dans un délai de quinze jours suivant une mise en demeure adressée par lettre recommandée restée sans effet, dans les cas suivants :

• manquement à l'obligation d'usage conforme du Bien ;
• défaut de paiement des loyers et des charges ;
• manquement aux obligations en matière d'assurances ;
• manquement aux obligations en matière de garantie locative ;
• manquement à l'obligation d'user paisiblement du Bien dont résulte un trouble de voisinage.

ARTICLE 24. ENREGISTREMENT

Conformément aux articles 19, 1° et 32 du Code des droits d'enregistrement, le présent bail sera enregistré. Les frais d'enregistrement sont à charge du Bailleur.

ARTICLE 25. ANNEXES

Sont annexés au présent contrat et en font partie intégrante :

• l'état des lieux d'entrée, une fois réalisé ;
• le certificat de performance énergétique (PEB), le cas échéant ;
• ________.

ARTICLE 26. DROIT APPLICABLE ET RÈGLEMENT DES LITIGES

§ 1er. Le présent contrat est régi par le droit belge.

§ 2. Les Parties s'efforceront de régler à l'amiable tout différend relatif au présent contrat. Elles pourront, conformément aux articles 1723/1 et suivants du Code judiciaire, recourir à une médiation auprès d'un médiateur agréé préalablement à toute action judiciaire.

§ 3. À défaut de règlement amiable, tout différend sera soumis aux cours et tribunaux compétents de l'arrondissement judiciaire dans le ressort duquel le Bien est situé.

Fait à ________, le ________, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de Parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire destiné à l'enregistrement, chaque Partie reconnaissant avoir reçu le sien.

Le Bailleur
(précédé de la mention manuscrite « lu et approuvé »)

Le Preneur
(précédé de la mention manuscrite « lu et approuvé »)